Bankbürgschaft – Sicherheit beim Hausbau

Was ist eine Bankbürgschaft?

• Definition: In Fachkreisen wird die Bankbürgschaft auch als Bankaval oder einfach Avalkredit bezeichnet. Der Begriff „avallo“ kommt aus dem italienischen und bedeutet Bürgschaft. Einfach erklärt bedeutet dies, dass ein Bankkunde zu seinem Kreditinstitut geht und dort nach einer Bürgschaft (Avalkredit) fragt, damit er einem Dritten gegenüber nachweisen kann, dass er seine vertraglichen Vereinbarungen erfüllt oder zu seinen Zusagen steht. Geregelt wird die Bankbürgschaft in § 1 Nr. 8 Kreditwesengesetz (KWG).

• Funktionsweise: Gemäß § 765 BGB muss bei einem Geschäft zwischen zwei Parteien ein Dritter als Bürge auftreten. Der Bürge, in den meisten Fällen ein Kreditinstitut, ist für die Erfüllung der Verbindlichkeiten verantwortlich und muss diese übernehmen, wenn der Schuldner (Bauherr oder Bauträger) dies nicht kann. Der Schuldner zahlt für die Nutzung der Bankbürgschaft eine Gebühr und der Bürge haftet mit seinem kompletten Vermögen für die Schulden des Schuldners. Sobald der Schuldner seine Schulden beglichen hat, erlischt die Bankbürgschaft.

• Abgrenzung zu anderen Sicherheiten: Die Bankbürgschaft darf nicht mit einer Hypothek oder einem Kredit von einem Kreditinstitut verwechselt werden, denn der Schuldner bekommt das Geld nicht direkt ausgezahlt. Das Kreditinstitut steht bei einer Bankbürgschaft für die an den Schuldner gestellten Forderungen ein und hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Summe durch den Schuldner.

Warum ist eine Bankbürgschaft beim Hausbau wichtig?

• Schutz für Bauherren: Die Rede ist hier von einer Vertragserfüllungsbürgschaft. Dem Bauherren (Auftraggeber) dient diese Bankbürgschaft als Zahlungsversprechen zur Absicherung, wenn das Unternehmen (Auftragnehmer) Insolvenz anmeldet. Die Vertragserfüllungsbürgschaft kommt somit immer bei Werkverträgen in der Baubranche zum Einsatz, bei der die verschiedenen Leistungsphasen von der Ausführung bis zur Gewährleistung abgesichert werden. In Fachkreisen ist auch die Rede von einer Kombination aus Ausführungs- und Gewährleistungsbürgschaft. Im Rahmen eines VOB-Vertrags können Unternehmen gemäß § 17 die Vertragserfüllungsbürgschaft gewähren, sodass Bauherren in verschiedenen Situationen abgesichert sind. Dazu zählen neben dem Schadensersatz bei Nichterfüllung auch der Schadensersatz bei Verzug inklusive der Vertragsstrafe, Ansprüche aus einer berechtigten Kündigung des Bauherrn, Mängelansprüche sowie Ansprüche bei Nichterfüllung des Vertrags durch die Insolvenz des Bauunternehmens.

• Schutz für Unternehmen: Die Rede ist hier von einer Bauherrenbürgschaft, die das Unternehmen absichern soll, wenn deren Kunden ihren Forderungen, also der Zahlung von Raten, nicht nachkommen können. Eine solche Bürgschaft wird zwischen Bauherr und Bank bzw. Sparkasse abgeschlossen, damit das Bauunternehmen als Gläubiger in jedem Fall sein Geld aus den Ratenzahlungen erhält.

• Rechtliche Grundlage im Bauvertragsrecht: Als rechtliche Grundlage im Bauvertragsrecht gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sowie die VOB/B. Laut BGB gilt gemäß § 765, dass der Bürge (Bank) sich verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Schuldners (Bauherr) einzustehen, wenn dieser zahlungsunfähig ist. Des Weiteren hat gemäß § 650 f das Bauunternehmen Anspruch auf eine finanzielle Absicherung seiner Ansprüche aus der Vergütung. Im VOB/B wird die spezielle Bürgschaftsform der Vertragserfüllungsbürgschaft unter § 17 geregelt.

Arten der Bankbürgschaft im Hausbau

Rund um ein Bauvorhaben gibt es verschiedene Bürgschaftsarten. Wir haben uns die wichtigsten näher angeschaut.

Vertragserfüllungsbürgschaft

Diese Bürgschaft sichert den Kunden (Bauherr) ab, bei einer Insolvenz des Auftragnehmers (Bauunternehmen) oder wenn vertragliche Pflichten nicht erfüllt werden. Neben der bereits erwähnten Insolvenz zählen auch Ansprüche aus einer rechtzeitigen und vollständigen Erfüllung von Leistungen sowie Schadensersatz wegen Nichterfüllung, Schuldnerverzug, Vertragsstrafen sowie Mängelansprüche.

Die Vertragserfüllungsbürgschaft wird in der Regel bei Werkverträgen in der Baubranche abgeschlossen. Sobald alle Leistungen aus dem Werkvertrag erbracht sind, erlischt die Vertragserfüllungsbürgschaft.

Mängelbürgschaft (Gewährleistungsbürgschaft)

Mit der sogenannten Mängelbürgschaft (Mängelansprüchebürgschaft) werden die Mängelansprüche des Kunden abgesichert. Dabei übernimmt ein Bürge, oftmals die Bank oder eine Versicherung, die Haftung für Mängel durch den Auftragnehmer, bis diese entsprechend nachgebessert sind. Üblicherweise richtet sich die Gewährleistungsbürgschaft nach der Höhe des Sicherheitseinbehalts und beträgt in den meisten Fällen 2 bis 5 % der Schlussrechnungssumme.

Üblicherweise endet die Bürgschaft mit dem Ablauf der Verjährung. Bei Verträgen nach VOB werden die vereinbarten Beträge für 4 Jahre geblockt. Anders sieht es bei Werkverträgen nach BGB aus. Hier gilt eine Frist von 5 Jahren.

Anzahlungsbürgschaft

Die Anzahlungsbürgschaft wird in Fachkreisen auch als Vorauszahlungsbürgschaft bezeichnet. Mit ihr werden die Zahlungen des Auftraggebers (Bauunternehmen) an den Auftraggeber (Bauherr) abgesichert. Nachdem Bauherren die Anzahlungsbürgschaft beantragt haben, wird diese von einer Bank oder einer Versicherung als Bürge bestätigt. Kann das Bauunternehmen den ihm gestellten Auftrag nicht erfüllen, muss der Bürge die Anzahlung des Kunden (Bauherren) zurückzahlen. Bauherren bekommen so einen. Schutz für ihre bereits geleisteten Anzahlungen und sind vor finanziellen Verlusten geschützt, wenn das Unternehmen Insolvenz anmeldet. Die Kosten für die Anzahlungsbürgschaft sind zum einen abhängig von der Höhe der Bürgschaft und zum anderen von der Bonität des Unternehmens. Üblicherweise trägt der Auftraggeber (Kunde) die Kosten.

Bietungsbürgschaft

Es handelt sich hierbei um eine Bietungsgarantie, eine Unterform der Bürgschaft, welche in § 765 ff. BGB geregelt ist. Für private Bauherren ist sie weniger wichtig, allerdings sollten Bauunternehmen sich damit absichern, wenn es um die Ausschreibung von öffentlichen Bauprojekten geht.

Mietbürgschaft

Die Mietbürgschaft oder auch Kautionsbürgschaft ist eine Alternative zur altbekannten Mietkaution, die von Mietern an den Vermieter gezahlt werden muss. Sie dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter. Bei der Mietbürgschaft übernehmen Bürgen (Versicherungen) die gesamte Verpflichtung der Mieter gegenüber dem Vermieter. Dies bedeutet, dass die Versicherung haftet, wenn der Mieter die Miete nicht zahlen kann, bei Nachzahlungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung oder wenn es zu Schäden an der Mietsache durch den Mieter kommt. Für den Mieter ist die Mietbürgschaft (Kautionsbürgschaft) von Vorteil, da er bei Mietvertragsabschluss keine hohen Summen an den Vermieter als Mietkaution bezahlen muss. Für den Vermieter hat es den Vorteil, dass er weniger Aufwand in Bezug auf die Bonitätsprüfung seiner Mieter hat, er kein extra Kautionskonto für die Kautionssumme führen muss und somit auch keine Zinsen aus der Mietkaution versteuern muss.

Wie funktioniert eine Bankbürgschaft?

Im Folgenden möchten wir die Bankbürgschaft (Avalkredit) von der Beantragung bis zu den Kosten sowie den beteiligten Parteien näher erläutern.

Ablauf der Beantragung

Eine Bankbürgschaft (Avalkredit) wird in der Regel bei der Hausbank bzw. Sparkasse beantragt. Die Beantragung muss schriftlich erfolgen und von allen Beteiligten unterschrieben werden. Für die Beantragung werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Bürgschaftsformular

• Selbstauskunft des Bürgen

• Kopie Personalausweis des Bürgen

• Einkommensnachweise des Bürgen

• Vermögensnachweise des Bürgen

• Schufa-Auskunft des Bürgen

Zu den weiteren Voraussetzungen für die Bürgschaft gehören, dass alle Beteiligten volljährig sind, der Kreditgeber den Bürgen akzeptieren muss und die Bonität des Bürgen ausreichend ist.

Das Bürgschaftsformular muss folgende Angaben enthalten:

• Name und Schrift des Gläubigers und des Bürgen

• Art und Form der Bürgschaft

• Besicherte Hauptschuld

• Datum des Vertrags

• Unterschriften den Vertragsparteien

• Angaben zu rechtlichen Besonderheiten sowie des geltenden Rechts.

Die Bank wird den Antrag sowie die Unterlagen auf Zahlungsfähigkeit und Haftungsrisiko hin überprüfen. Gleichzeitig werden die wirtschaftliche Situation sowie die Zukunftsaussichten des Bürgen überprüft. Nach der Überprüfung erfolgt die Zusage oder die Ablehnung der Bürgschaft.

Kosten einer Bankbürgschaft

Für die Bankbürgschaft bzw. den Avalkredit ist mit Gebühren und Zinsen in Höhe von 0,8 bis 5 % der Bürgschaftssumme pro Jahr zu rechnen. Diese Gebühren können je nach Bank oder Sparkasse monatlich bzw. jährlich für die Avalbürgschaft fällig werden.

Als Faktoren für die Höhe der Gebühren gelten die Höhe der Avalbürgschaft, die Bonität des Schuldners sowie das zugrunde liegende Geschäft. Handelt es sich um eine Auslandsbürgschaft kommt das Länderrisiko noch hinzu. So sind zum Beispiel für einen Avalkredit in Höhe von 1.000 Euro mit Gebühren zwischen 15 und 30 Euro zu rechnen.

Beteiligte Parteien und deren Rechte/Pflichten

Bei einer Bankbürgschaft bzw. einem Avalkredit sind immer drei Parteien beteiligt, und zwar der Gläubiger, der Hauptschuldner und die Bank. Im Folgenden möchten wir uns die Rechte und Pflichten der Beteiligten näher anschauen.

• Bank oder Sparkasse als Bürge: Die Bank übernimmt als Bürge das Versprechen für den Schuldner, die Zahlungen zu leisten. Hierfür bekommt die Bank vom Schuldner eine Gebühr für die Nutzung der Bürgschaft.

• Bauherr oder Bauunternehmen als Gläubiger: Der Gläubiger hat das Recht, seine Forderung gegenüber dem Hauptschuldner durch eine Bürgschaft abzusichern. Gleichzeitig wird er den Bürgen zur Begleichung der Schuld heranziehen.

• Hauptschuldner: Grundsätzlich muss er die Verbindlichkeiten erfüllen, da er ein Schuldverhältnis mit dem Gläubiger hat. Des Weiteren kann er von der Bank die Freigabe der Garantie verlangen, sobald die Verbindlichkeiten erfüllt sind.

Vor- und Nachteile einer Bankbürgschaft

Eine Bankbürgschaft hat nicht nur Vorteile. Aus diesem Grund haben wir uns die Vor- und Nachteile einer Bürgschaft in der Baubranche näher angeschaut.

Vorteile

In der Baubranche bietet sie Sicherheit für alle Beteiligten. So können Bauherren sich auf die Fertigstellung des Bauwerks verlassen und die Bürgschaft in Anspruch nehmen , wenn das Bauunternehmen seinen verpflichteten Leistungen nicht nachkommt.

Für Bauunternehmen hat sie den Vorteil, dass diese sich einen Vergütungsanspruch auf die Zahlung der kompletten Auftragssumme sichern und dabei ihre Liquidität erhalten, da sonst keine Sicherheitseinbehalte vorgenommen werden müssen.

Nachteile

Neben den hohen Gebühren hat die Bankbürgschaft im Baugewerbe noch weitere Nachteile. Das finanzielle Risiko ist sehr hoch, da Bürgen mit ihrem gesamten Vermögen für die Schulden des Hauptschuldners einstehen müssen. Des Weiteren kann die Beanspruchung der Bürgschaft zu einer schlechteren Liquidität bzw. der Bonität des eigenen Kontos führen. Grundsätzlich wird die Bürgschaft in der Schufa notiert, was wiederum die Chance auf einen weiteren Kredit minimiert. Und last but not least bedeutet die Beantragung sowie die Abwicklung der Bürgschaft einen enormen bürokratischen Aufwand.

Bankbürgschaft vs. andere Sicherheiten

Grundsätzlich ist eine Kautionsversicherung einer Bankbürgschaft vorzuziehen, da diese bessere Konditionen bietet. Das bedeutet zum einen ist diese günstiger und zum anderen unterliegt sie nicht den strengen Kreditvergaberichtlinien der Sparkasse. Des Weiteren ist die Mietbürgschaft für angehende Mieter eine gute Alternative die Barzahlung der Mietkaution an den Vermieter zu umgehen, wenn für die Mietkaution nicht extra ein Kredit aufgenommen werden soll.  Der Vermieter profitiert dabei von der Sicherheit rund um die Mietsache.

Alternative zur Bankbürgschaft: Mietkautionsversicherung und Mietaval

Auch wenn beim Hausbau primär Bürgschaften im Zusammenhang mit Bauverträgen zum Einsatz kommen, lohnt ein kurzer Blick auf verwandte Formen wie die Mietkautionsbürgschaft – besonders für Bauherren, die in der Übergangszeit ein Mietobjekt nutzen. Eine Mietkautionsversicherung oder ein Mietaval kann dabei eine flexible Möglichkeit darstellen, um statt einer hohen Barkaution ein Zahlungsversprechen gegenüber dem Vermieter abzugeben.

Die Mietkautionsbürgschaft ersetzt in vielen Fällen die klassische Kaution, wobei der Betrag meist bei bis zu drei Monatsmieten liegt. Der Bankkunde zahlt hierfür eine jährliche Avalprovision, ähnlich wie beim Bankaval. Die Konditionen unterscheiden sich je nach Anbieter, häufig sind sie günstiger als bei einem klassischen Kredit – und der Mieter bleibt liquide. Zusätzlich haftet der Anbieter der Kautionsversicherung für Schäden, die während des Mietverhältnisses entstehen – vorausgesetzt, eine selbstschuldnerische Bürgschaft liegt in Form einer gültigen Bürgschaftsurkunde vor.

Im Vergleich zur Barkaution bietet diese Möglichkeit klare Vorteile: keine Kapitalbindung, einfachere Abwicklung und transparente Konditionen für den Bankkunden, insbesondere bei kurzfristigen Mietverhältnissen oder als Ergänzung zum Bauprojekt.

Bankbürgschaft im Bauvertrag – Darauf sollten Bauherren achten

Ist die Bankbürgschaft Teil des Bauvertrags sollten Bauherren auf ein paar wichtige Punkte achten, bevor sie den Bauvertrag mit dem Unternehmen unterschreiben.

Was sollte im Bürgschaftsvertrag stehen?

Die folgenden Angaben sind für einen Bürgschaftsvertrag, welcher immer schriftlich geschlossen werden muss, zwingend erforderlich:

• Namen und Anschriften aller Parteien

• Name des Schuldners

• Höhe der verbürgten Schuld

• Benennung der Hauptschuld

• Angaben zum Bürgschaftsgegenstand

• Eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien

• Zusätzlich können folgende Angaben enthalten sein:

• Der Verzicht auf die Einrede der Vorausklage

• Art der Bürgschaft

• Höchstbetrag bis zu dem zu haften ist

• Zeitraum der Bürgschaft

Für eine Inanspruchnahme müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Der Bürgschaftsvertrag wurde schriftlich abgeschlossen

• Es besteht eine Hauptschuld

• Der Bürgschaftsfall ist eingetreten

• Die Forderungen der Gläubiger sind fällig

Allerdings muss der Gläubiger (Bauherr) erst versuchen, die Schulden beim Schuldner (Bauunternehmen) einzutreiben, bevor er an die Sparkasse herantreten kann. In Fachkreisen ist bei einem solchen Fall die Einrede der Vorausklage gemeint.

Häufige Fehler und Fallen

Vielfach kommt es zu Fehlern bei einem Bürgschaftsvertrag. Dazu zählen:

• Zu niedrige Bürgschaftssummen

• Sittenwidrigkeit, da Bürgen durch ungünstige Vertragsbedingungen finanziell überfordert sind

• Anfechtung aufgrund von Täuschung wie zum Beispiel Missverständnisse in Bezug auf den Geltungsbereich

• Unwirksamkeit des Bürgschaftsvertrags, da die Bürgschaft eine nicht hinnehmbare Belastung darstellt.

• Anspruch aus der Bürgschaft ist verjährt

Fazit – Ist eine Bankbürgschaft sinnvoll?

Ob eine Bankbürgschaft sinnvoll ist, hängt immer von der jeweiligen Situation ab und muss entsprechend bewertet werden. Zu den Vorteilen zählen zum einen die Sicherheiten bei hohen Kautionen, es muss kein extra Kredit aufgenommen werden und Gläubiger haben in der Regel einen geringeren Verwaltungsaufwand.

Als Nachteil zu sehen sind auf der einen Seite die hohen Kosten, wenn das Risiko für die Sparkasse zu hoch ist und auf der anderen Seite kann eine Bankbürgschaft einen Bürgen auch in den Ruin treiben.

Rund um den Hausbau gibt es neben den Bürgschaften noch weitere Alternativen, welche als Sicherheit genutzt werden können. Dies wären Lebensversicherungen, Bausparverträge, Wertpapiere, eine bereits abbezahlte Immobilie, Bankguthaben sowie die Abtretung von Forderungen und Gehältern. Gerade die Kombination aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft mit transparenter Avalprovision bietet eine flexible Lösung, die besonders für private Bauherren gut zugänglich und rechtlich solide ist – vorausgesetzt, die Avalprovision ist fair kalkuliert und die selbstschuldnerische Verpflichtung bleibt nachvollziehbar und zugänglich geregelt.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Bankbürgschaft