Schlüsselfertig bauen: Vom Vertrag bis zur Hausübergabe
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Tim Kirchhoff
Schlüsselfertig bauen ist für Bauherren von Interesse, die ohne Stress ein Haus bauen und nach der Fertigstellung einfach nur noch einziehen möchten. Das hört sich im ersten Moment sehr gut an, doch ist wirklich alles so stressfrei und ist nach Abschluss der Bauarbeiten der direkte Einzug in das Traumhaus möglich? Wir sind diesen Fragen nachgegangen und möchten in diesem Zusammenhang den Begriff schlüsselfertig erläutern und darauf hinweisen, dass bei Vertragsabschluss mit dem Baupartner ein paar wichtige Punkte beachtet werden müssen.
Zusammenfassung des Artikels
Schlüsselfertig bauen nicht rechtlich geschützt: Der Begriff ist in Deutschland nicht rechtlich geschützt und kann von jedem Hausanbieter individuell ausgelegt werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Bauvertrag jedes noch so kleine Detail beinhaltet.
Vorteile des schlüsselfertigen Bauens: Neben der Zeitersparnis sind das die Planungssicherheit in Bezug auf die Kosten und die Fertigstellung.
Unklarer Bauvertrag und die Risiken: Ist der Bauvertrag unklar definiert, sodass Bauleistungen fehlen, kann es zu Zusatzkosten, Verzögerungen und Ähnlichem kommen.
Was bedeutet schlüsselfertig bauen?
Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass ein Haus direkt nach der Fertigstellung bezogen werden kann. Doch hier sollten Baufamilien vorsichtig sein, denn die Bezeichnung „schlüsselfertig“ ist nicht rechtlich geschützt. Angehende Baufamilien können sich auf der Website von A-better-Place umfassend zu diesem Thema informieren.
Definition: Ein gewähltes Bauunternehmen übernimmt vom ersten Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe alle Arbeiten, sodass die Familie im Anschluss daran direkt einziehen kann. Wie bereits erwähnt, ist der Begriff nicht rechtlich geschützt, sodass jede Baufirma den Begriff schlüsselfertig anders auslegen kann. Bauherren sollten auf die genauen Details des Leistungsumfangs im Bauvertrag achten, damit es nicht zu Missverständnissen kommt.
„bezugsfertig“ vs. „ausbaufertig“: Bei „bezugsfertig“ handelt es sich ebenfalls um eine nicht streng rechtlich geregelte Bezeichnung rund um die Mindestanforderung für ein Haus. Dieses ist so weit fertiggestellt, dass es bewohnbar ist. Dies bedeutet, dass Bad, Treppen, Strom, Wasser und Heizung vorhanden und funktionsfähig sind. Bei einem ausbaufertigen Haus übernehmen die Eigentümer einen Großteil des Innenausbaus in Eigenleistung. Dazu zählen Malerarbeiten, das Verlegen der Böden und/oder Fliesen.
Warum keine einheitliche gesetzliche Definition existiert: Dies liegt daran, dass es sich um keinen rechtlich geschützten Begriff handelt. Somit kann jede Baufirma die Bezeichnung nach eigenem Belieben auslegen, was in der Folge zu unterschiedlichen Fertigstellungsgraden beim Hausbau führt. Was das schlüsselfertige Haus im konkreten Fall bedeutet, wird in der jeweiligen Bau- und Leitungsbeschreibung im Bauvertrag festgelegt.
Typische Erwartungen von Bauherren: Üblicherweise erwarten sie ein fertiges bzw. bezugsfertiges Eigenheim, zu einem zuvor vereinbarten Festpreis. Zu ihren Erwartungen zählen die Entlastung von organisatorischen Aufgaben, ein Ansprechpartner rund um den Hausbau, Kostensicherheit, Terminsicherheit sowie die Übernahme der Gewährleistung durch einzelne Anbieter. Die neuen Eigentümer möchten sich auf ihr Traumhaus freuen, ohne selbst aktiv zu werden oder die Koordination zwischen den Gewerken selbst übernehmen zu müssen.
Wie sieht der Leistungsumfang beim schlüsselfertigen Bauen aus?
Dieser umfasst in der Regel alle Arbeiten, die nötig sind, um ein Haus bezugsfertig übergeben zu können.
Was in der Regel enthalten ist
Welche Leistungen enthalten sind und welche Materialien zum Einsatz kommen, muss detailliert im Vertrag festgehalten werden. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die verschiedenen Leistungen.
| Leistungen | Details |
| Planung und Architektenleistungen | Erstellen der Grundrisse, Berechnung zur Statik und ausstellen des Energieausweises |
| Rohbau | Ausheben der Baugrube, Erstellen der Bodenplatte bzw. Fundament oder des Kellers, Aufbau der Außen- und Innenwände |
| Dach und Dachstuhl | Dachstuhl aufstellen, Dach dämmen und eindecken |
| Fassade und Dämmung | Innen- und Außendämmung, Außenputz oder Fassadenverkleidung anbringen |
| Fenster und Türen | Einbau Fenster, Fensterbänke und Haustüren inklusive der Beschläge und Türdrücker |
| Innenwände und Decken | Verputzen der Innenwände inklusive spachteln von Wänden und Decken, Wand- und Deckenverkleidungen herstellen |
| Estrich und Böden | Estrich verlegen, vereinbarte Bodenbeläge inklusive Sockelleisten verlegen |
| Treppen | Einbau der Treppen im Wohnbereich |
| Heizung, Sanitär, Elektro | Installation der Heizungsanlage und Sanitäranlagen, Elektroinstallationen mit Steckern, Schaltern und Sicherungsautomaten |
| Sanitärbereiche | Abdichtungsarbeiten, Einbau der Sanitärgegenstände und Armaturen |
Leistungen, die oft nicht enthalten sind
Je nach Vertrag mit dem Bauunternehmen bzw. Bauträger sind oftmals verschiedene Leistungen nicht enthalten. Im Detail können dies sein:
Nebenkosten für das Grundstück: Dazu zählen Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Baustrom und Bauwasser
Außenanlagen: Gemeint sind damit die Gestaltung der Außenanlagen wie Gartenanlage, Terrasse, Wege, Zufahrten, Zaun und Garage bzw. Carport.
Einrichtung und Möbel: Insbesondere geht es dabei um die Einbauküche.
Tapezier- und Malerarbeiten: Das Streichen bzw. Tapezieren der Wände muss vom Bauherr selbst übernommen oder separat beauftragt werden.
Bodenbeläge: Parkett bzw. Teppiche müssen selbst verlegt werden.
Fliesenarbeiten: Vielfach sind die Fliesen in Bad und WC bzw. in anderen Bereichen nicht enthalten.
Unterschiede zwischen Anbietern
Die wesentlichen Hauptunterschiede je nach Anbieter liegen im Fertigstellungsgrad, dem Umfang der vereinbarten Leistungen sowie den vertraglich vereinbarten Details rund um den Hausbau.
Bedeutung der Bau- und Leistungsbeschreibung: Die Bau- und Leistungsbeschreibung (BLB) gilt als das zentrale Dokument beim Bauvertrag. In ihm werden detailliert die Bauleistungen, die Materialien, der Qualitätsstandard sowie die Ausstattungen beschrieben. Für den Bauherren bedeutet dies mehr Transparenz, Klarheit über die Kosten, Möglichkeiten zum Vergleichen und rechtliche Absicherung bei eventuellen Streitigkeiten. Ganz anders sieht es für die Unternehmer aus. Für sie ist die BLB eine Kalkulationsgrundlage, bildet die Basis für Ausschreibungen und legt die Leistungspflicht fest.
Möglichkeit zur individuellen Anpassung: Bei der individuellen Planung rund um das Traumhaus wird in enger Zusammenarbeit mit dem Fachplaner die BLB erstellt. Es gibt dabei nicht nur verschiedene Ausstattungspakete, sondern die Leistungen können auch ganz individuell geplant und angepasst werden. Sonderwünsche bzw. Abweichungen vom Standard müssen dabei korrekt ausformuliert werden, damit es nicht zu Missverständnissen kommt.
Unterschiede zwischen GU, GÜ und Bauträger
| Anbieter | Leistungsumfang | Vertragspartner | Risiko |
| Generalunternehmer (GU) | Übernimmt die Verantwortung rund um die Bauausführung; erbringt wesentliche Leistungen selbst bzw. engagiert Subunternehmer | Für die Baufamilie gibt es nur eine rechtliche Beziehung zum GU | Der Bauherr trägt die Verantwortung für Planung und Grundstück |
| Generalübernehmer (GÜ) | Verantwortlich für die Koordination und das Gesamtkonzept rund um den Hausbau. Sämtliche Arbeiten werden an Subunternehmen übertragen. | Die Baufamilie schließt einen Vertrag mit dem GÜ ab, der sich um alles Weitere kümmert. | Der GÜ übernimmt die Gesamtverantwortung über das Bauvorhaben. |
| Bauträger | Kauft das Grundstück, plant das Haus und führt den Bau aus, um im Anschluss ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. | Die späteren Eigentümer haben wenig Einfluss rund um das Bauvorhaben. | Der Bauträger trägt das volle Risiko, da er sowohl das Grundstück kauft als auch die Immobilie auf eigene Rechnung errichtet. |
Welche Vorteile hat ein schlüsselfertiges Haus?
Zu den wesentlichen Vorteilen zählen die Zeitersparnis, der geringe Organisationsaufwand sowie die hohe Planungssicherheit für die Baufamilie. Die Vorteile im Detail sind:
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Zeitersparnis
Durch die zentrale Koordination der verschiedenen Gewerke sorgt das Bauunternehmen für effizientes Bauen und kann somit die Bauzeit verkürzen. -
Weniger Koordinationsaufwand
Baufamilien müssen sich nicht um die Organisation und Koordination der Gewerke kümmern, da dies vom Hausanbieter übernommen wird. -
Planungssicherheit
Der Festpreis sowie der garantierte Fertigstellungstermin bieten Sicherheit und erleichtern die Planung und die Finanzierung. -
Qualität und Expertise
Der erfahrene Auftragnehmer garantiert eine professionelle Bauausführung und eine hohe Bauqualität, da alle Leistungen aus einer Hand erbracht werden. -
Klar definierter Umfang der Leistungen
Im Vertrag wird genau festgelegt, welche Leistungen zu erbringen sind. Dies bietet eine transparente Übersicht über das Bauvorhaben. -
Schneller Einzug in das neue Haus
Es wird komplett fertiggestellt übergeben, sodass die Familie direkt in das neue Zuhause einziehen kann.
Welche Nachteile und Risiken gibt es beim schlüsselfertigen Bauen?
Schlüsselfertiges Bauen bringt aber nicht nur Vorteile, weshalb angehende Bauherren auch die Nachteile und Risiken kennen sollten.
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Weniger Individualität und geringerer Einfluss
Baufamilien haben kaum Einfluss auf die Wahl der Materialien sowie die Gestaltung des Hauses, da dies vom Bauträger vorgegeben wird. Der Bauprozess kann weniger kontrolliert werden und es können während der Bauphasen kaum Änderungen vorgenommen werden. -
Kosten und Qualität
Ein schlüsselfertiges Haus ist in den meisten Fällen teurer, da keine Eigenleistungen eingebracht werden können. Bei unklaren Formulierungen im Vertrag kann es zu Verzögerungen, Mehrkosten und Streitigkeiten kommen. Die Qualität rund um das Haus ist nicht garantiert, da Baufamilien keinen Einfluss auf Materialien und Handwerker haben. -
Arbeiten und Organisation
Baufamilien müssen sich um diverse Vorarbeiten wie Strom- und Wasseranschlüsse, Zufahrtswege und Lagerung von Maschinen und Materialien selbst kümmern. Vielfach fallen weitere Kosten. Zudem muss der Bauherr meistens die Koordination selbst übernehmen, da dies oft im Bauvertrag nicht enthalten ist. -
Abhängigkeit
Baufamilien sind von einem Bauunternehmen abhängig. Meldet das Bauunternehmen Insolvenz an, werden alle Arbeiten rund um das Bauen gestoppt. Eine solche Verzögerung kann sich negativ auf die Baufinanzierung auswirken, da vielfach doppelte Mieten gezahlt werden müssen. -
Gefahr von versteckten Kosten
Dazu zählen die Außenanlagen oder auch Sonderwünsche, die nicht im Bauvertrag detailliert erläutert wurden.
Welche Kosten fallen beim schlüsselfertigen Bauen an?
Eine detaillierte Aussage zu den Kosten für ein schlüsselfertiges Haus können nicht genannt werden, da diese von verschiedenen Faktoren wie Lage des Grundstücks, Größe des Hauses, Ausstattung, Bautyp (Massivhaus, Fertighaus) und individuellen Wünschen abhängig sind. Weitergehende Informationen rund um schlüsselfertig bauen, bietet die Webseite Fertighausexperte.
Typische Preisspannen: Die Kosten für ein schlüsselfertiges Massivhaus bewegen sich zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter. Für ein Fertighaus im oberen Preissegment muss mit Kosten zwischen 2.400 und 3.300 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Manchmal gibt es auch günstige Angebote. Hier beginnt der Quadratemeterpreis bei ca. 1.600 Euro.
Typische Unterschiede: Bei den Preisen kann es zu deutlichen Unterschieden kommen. Dies liegt sowohl an der jeweiligen Region als auch an der Bauweise sowie an dem Hausanbieter.
Einflussfaktor Grundstück: Gemeint sind damit die Grundstückskosten beim Kauf sowie die Kosten für die Erschließung und die Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland variiert.
Finanzielle Vorteile: Dazu zählen die Sicherheit bei der Planung, welche sich aus dem Festpreis und dem Fertigstellungstermin für das Haus ergibt. Aufgrund der kürzeren Bauzeit reduzieren sich die indirekten Kosten wie Bauzinsen oder doppelte Mieten.
Typische Zusatzkosten: Dazu zählen alle Kosten rund um das Grundstück, wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision. Ebenfalls zu den Zusatzkosten zählen die Baunebenkosten wie etwa Bodengutachten, Vermessung, Baugenehmigung, Erschließung und die Kosten für die Außenanlagen (Garage, Carport, Garten, Terrasse). Nicht vergessen werden dürfen individuelle Kostenfaktoren für Ausstattungen wie Einbauküche oder ein Smart Home System.
Wie sieht der Ablauf eines schlüsselfertigen Bauprojekts aus?
Der Ablauf ist nahezu immer identisch. Den Anfang beim schlüsselfertig bauen macht immer die Anbietersuche, bevor es mit dem nachfolgenden Ablaufplan weitergeht.
Grundstückssuche: Sobald ein passendes Grundstück gefunden und erworben wurde, kann die Klärung rund um die Möglichkeiten der Bebauung erfolgen.
Vertragsabschluss und Finanzierung : Wurde ein passendes Bauunternehmen gefunden, erfolgt das Abschließen des Bauvertrags. Dies läuft nahezu gleichzeitig mit der Finanzierung rund um den Hausbau.
Planung und Baugenehmigung: Gemeinsam mit dem Hausanbieter wird der Grundriss und die Innenausstattung für das Haus geplant. Im Anschluss daran kann der Bauantrag gestellt werden. Sobald die Baugenehmigung vorliegt, können die Bauarbeiten beginnen.
Grundstücksvorbereitung: Das Grundstück wird erschlossen und es wird ein Bodengutachten in Auftrag gegeben, um den Baugrund beurteilen zu können.
Bauphasen: Nach dem Ausheben der Baugrube erfolgt der Rohbau, dem sich der Innenausbau anschließt. Im Anschluss daran werden die Außenanlagen fertiggestellt.
Bauabnahme und Schlüsselübergabe: Sind alle Arbeiten abgeschlossen, erfolgt die behördliche Bauabnahme. Wurden alle Arbeiten vertragsgemäß erbracht, kann die Übergabe der Schlüssel und somit der Einzug in das Eigenheim erfolgen.
Welche Tipps für Bauherren beim schlüsselfertigen Bauen sind von Vorteil?
Um ein schlüsselfertiges Haus erfolgreich und gleichzeitig kostengünstig zu bauen, sollten Baufamilien einige Tipps beachten.
Mehrere Angebote vergleichen: Vor einer endgültigen Entscheidung für einen Partner sollten Baufamilien sich Angebote von verschiedenen Baufirmen einholen und diese miteinander vergleichen.
Leistungsbeschreibungen prüfen: Diese sollten im wahrsten Sinne des Wortes vor Baubeginn auf Herz und Nieren überprüft werden. Jedes noch so kleine Detail muss erwähnt werden, damit es später nicht zu Missverständnissen und Streitigkeiten rund um die Bauweise (Massivhaus, Fertighaus), Ausführung, Ausstattung und den Innenausbau inklusive der Malerarbeiten kommt.
Auf Referenzen und Bauqualität achten: Bei der Suche nach einem passenden Partner beim schlüsselfertigen Bauen spielen neben der Bauqualität auch die Referenzen des Unternehmens eine wichtige Rolle.
Baubegleitung in Betracht ziehen: Bauherren, die unsicher sind, sollten die Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen erwägen. Dieser kann Mängel und Bauschäden frühzeitig erkennen, sodass es im Laufe der Jahre nicht zu unerwarteten Problemen und damit verbundenen hohen Folgekosten kommt.
Zusatzkosten kalkulieren: Diese müssen frühzeitig kalkuliert werden, da sie essentiell für die Baufinanzierung sind.
Ausbaustufen: Schlüsselfertig bauen bedeutet, dass die Häuser auch in verschiedenen Ausbaustufen zu bekommen sind. Angehende Baufamilien sollten sich im Vorfeld überlegen, welche Eigenleistungen sie übernehmen wollen bzw. können.
Welche häufigen Fehler lassen sich vermeiden?
Auch beim schlüsselfertigen Bauen kommt es immer wieder zu den gleichen Fehlern, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen. Neben der unzureichenden Planung sind das unklare Vertragsinhalte, fehlende Fristen, ein zu geringer Finanzierungsspielraum sowie das Verzichten auf ein Bodengutachten. Nachfolgend möchten wir auf die markantesten Fehler und deren Vermeidung näher eingehen.
Keine genauen Vorstellungen vom Haus haben: So kann keine effektive Planung erfolgen.
Baugrundstück und Bodengutachten: Ein ungeeignetes Baugrundstück führt zu kostspieligen Anpassungen. Wird aus Kostengründen auf ein Bodengutachten verzichtet, kann dies ungeahnte Folgen für die Bauweise nach sich ziehen.
Finanzierungsspielraum: Die Finanzierung wird zu knapp geplant und es gibt keinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Falsche Prioritäten: Auf keinen Fall nur auf den Preis, sondern vielmehr auf die Bauqualität und den Umfang der Leistungen achten.
Unklarer Bauvertrag: Fehlende Fristen, ungenau definierte Materialien sowie das Fehlen von Vertragsstrafen bzw. die Vereinbarung von Rücktrittsrechten führen häufig zu Problemen.
Baufortschritt nicht überprüfen: Dieser sollte regelmäßig im Rahmen einer Baustellenbegehung überprüft werden.
Mangelhafte Bausausführung: Werden Vorgaben bei der Verarbeitung der Baustoffe nicht beachtet, kann dies zu Baumängeln (Risse, Setzungen) führen.
Fehlende Dokumentationen: Nicht nur Mängel, sondern auch Kommunikationen müssen schriftlich festgehalten werden, um sich so seine Rechte zu sichern.
Zukunftsorientiert planen: Das Haus so planen, dass es auch für die Zukunft den Bedürfnissen der Familie gerecht wird. Dazu zählen barrierefreie Ausstattungen und Smart Home Lösungen.
Wohnfläche und Übergabe beim schlüsselfertigen Bauen
Beim schlüsselfertigen Bauen erwarten viele Bauherren, dass die geplante Wohnfläche exakt umgesetzt wird und der Traum vom Eigenheim ohne Verzögerungen wahr wird. Gerade ein Bungalow eignet sich hier oft als Beispiel, da er schlüsselfertig übergeben werden kann und dennoch viel Gestaltungsspielraum bietet. Auf der Baustelle übernimmt das Bauunternehmen alle Arbeiten bis zur Übergabe, während beim Ausbauhaus bestimmte Leistungen in eigener Hand bleiben. Wer auf einen erfahrenen Anbieter setzt, minimiert Risiken, gewinnt Zeit und kann sich darauf verlassen, dass die Wohnfläche wie vereinbart fertiggestellt und der Traum vom Einzug ins neue Zuhause termingerecht Realität wird.
Fazit
Einer der entscheidendsten Vorteile beim schlüsselfertigen Haus ist die gute Planbarkeit, da sich so die Baukosten und die Bauzeit gut kalkulieren lassen.
Baufamilien, die sich für schlüsselfertig entscheiden, sollten in jedem Fall die Leistungsbeschreibungen akribisch überprüfen und bei Unklarheiten sofort nachfragen. Der Bauvertrag sollte auf keinen Fall überstürzt unterschieden werden, auch wenn das Bauunternehmen drängt, da alle späteren Änderungen hohe Folgekosten nach sich ziehen.
Baufamilien sollten sich auf keinen Fall vom Begriff schlüsselfertig täuschen lassen, denn dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass das neue Zuhause auch sofort bezogen werden kann. Dies gilt es sowohl beim Fertig- als auch beim Massivhaus zu beachten.
FAQ zum schlüsselfertigen Bauen
Ein schlüsselfertiges Haus ist weitestgehend ausgebaut. Der Innenausbau ist im Wesentlichen erfolgt, sodass der Einzug möglich ist. Das bezugsfertige Haus dagegen ist juristisch gesehen vollständig nutzbar, allerdings müssen verschiedenen Innenausbauarbeiten noch in Eigenleistung erstellt werden.
Dazu zählen das Verlegen der Bodenbeläge, die Tapezier- und Malerarbeiten, der Einbau von Innentüren, das Verlegen von Fliesen sowie die Gestaltung der Außenanlagen.
Im Schnitt ist von einer Dauer zwischen 1 und 2 Jahren auszugehen.
Individuelle Änderungen können vorgenommen werden. Diese Wünsche sollten vom Kunden aber frühzeitig mit dem Baupartner besprochen werden.
Tendenziell ist das schlüsselfertige bauen teurer als die eigenständige Koordination der verschiedenen Gewerke.
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