Bauantrag stellen: Ablauf, Dauer und typische Fehler

Ausnahmen

Nicht bei jeder baulichen Maßnahme ist ein Baugenehmigungsverfahren nötig. Ausnahmen bilden die verfahrensfreien Bauvorhaben. Dies bedeutet, dass viele kleinere Projekte verfahrensfrei sind und keine Baugenehmigung erforderlich ist. Dennoch müssen die Vorschriften des Bebauungsplans und des Bauordnungsrechts wie etwa Abstandsflächen eingehalten werden. Ausnahmen bestehen nur, wenn in bestimmten Fällen sogenannte Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans oder der Landesbauordnung erteilt werden können.

Zu den genehmigungsfreien Bauvorhaben nach § 62 BauO gehören:

• Gebäude ohne Aufenthaltsraum: Diese sind oftmals bis zu einer bestimmten Größe (30 m³ Brutto-Rauminhalt bzw. im Außenbereich bis zu 10 m³) genehmigungsfrei. Zu Letzteren zählen Gartenhäuser und Schuppen.

• Garagen & Carports: Bis zu einer gewissen Größe (50 m² Fläche) sind diese je nach Regelungen des Bundeslandes verfahrensfrei. Allerdings müssen die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eingehalten werden.

• Terrassenüberdachungen: Bis zu einer bestimmten Tiefe (meist 3 m) verfahrensfrei.

• Zäune & Mauern: In der Regel bis zu einer Höhe von 2 m ohne Genehmigung vom Bauamt möglich.

• Pools: Kleinere Schwimmbecken benötigen keine Baugenehmigung.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für einen vollständigen Bauantrag werden in Deutschland eine Reihe von Unterlagen benötigt. Diese Unterlagen müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, die von den Bauämtern hinsichtlich Inhalt, Form und Vollständigkeit vorgegeben werden. Wichtig dabei ist, dass die erforderlichen Unterlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, meist einem Architekten oder einem Bauingenieur, eingereicht werden.

Formale Unterlagen

Zu den formalen Unterlagen für eine Baugenehmigung gehören die Bauantragsformulare der Bauaufsichtsbehörde, welche sowohl vom Bauherrn als auch vom Entwurfsverfasser unterschrieben sein müssen.

Neben dem Nachweis der Bauherreneigenschaft muss ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, nicht älter als 3 bis 6 Monate), ein amtlicher Lageplan im Maßstab 1 : 500 sowie eine detaillierte schriftliche Baubeschreibung des Bauvorhabens bei der Baubehörde eingereicht werden. Wichtig dabei ist, dass der Lageplan von einem öffentlich bestellten Vermesser erstellt wurde und neben der genauen Position des Gebäudes auch die Baufluchtlinien und die Höhenbezugspunkte enthält.

Technische Unterlagen

Diese sind entscheidend für die Prüfung der Standsicherheit, rund um den Brandschutz und für die Bauweise. Die Tabelle zeigt, welche Unterlagen zwingend für die Baugenehmigung erforderlich sind.

Sonstige Dokumente

Auch die nachfolgenden Dokumente müssen zusammen mit dem Bauantrag für das Genehmigungsverfahren bei der Baubehörde eingereicht werden.

• Schallschutznachweis: Nachweise über die Einhaltung der Schallschutzvorschriften.

• Brandschutznachweis: Erläuterung der Brandschutzmaßnahmen, besonders bei Sonderbauten.

• Wärmeschutznachweis/Energieausweis: Nachweis der Energieeffizienz gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).

• Bestandszeichnungen: Nötig, wenn ein Bestandsgebäude verändert werden soll.

• Stellplatznachweis: Sofern die Stellplatzpflicht nicht anderweitig erfüllt wird.

• Baumfällgenehmigung: Wenn Bäume auf dem Grundstück gefällt werden müssen.

Wie läuft der Bauantrag bis zur Baugenehmigung ab?

Vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung sind verschiedene Schritte erforderlich. Das komplette Prozedere beginnt mit der Vorbereitung. Hierzu erstellt der Architekt oder Bauingenieur den Entwurf inklusive der Bauvorlagen, dem Lageplan sowie den Nachweisen zum Brandschutz, Wärme- und Schallschutz. Daraufhin erfolgt die Antragstellung bei der Bauaufsichtsbehörde.

Einreichung beim Bauamt

Vor der Einreichung bei der Baubehörde muss der Antrag sowohl vom Bauherren als auch vom Entwurfsverfasser unterschrieben werden. In diesem Zusammenhang wird nochmals überprüft, ob alle Unterlagen vollständig sind. Ist dies der Fall, kann der Bauantrag sowohl persönlich als auch postalisch oder digital bei der Baubehörde eingereicht werden. Dort erhält der Bauherr eine Antragsnummer, die er in der Folge für die Nachverfolgung rund um das Verfahren nutzen kann.

Prüfung durch die Behörde

Im Rahmen der Bearbeitung wird die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag auf Vollständigkeit und auf Konformität mit dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung und weiteren Vorschriften überprüfen.

Sehr häufig werden auch die Nachbarn über das Bauvorhaben informiert und müssen dem zustimmen bzw. haben die Möglichkeit Einspruch zu erheben. Hierbei kann es dann zu Rückfragen oder Nachforderungen beim Bauherr kommen, die er im eigenen Interesse schnellstens erledigen sollte.

Genehmigung oder Ablehnung

In der Regel wird bei positiver Prüfung die schriftliche Baugenehmigung von der jeweiligen Gemeinde erteilt. Die Baugenehmigung ist in den meisten Fällen auf 3 Jahre befristet und kann Auflagen und Bedingungen enthalten, die erfüllt werden müssen. Dies bedeutet, die Baumaßnahmen müssen in dieser Zeit begonnen werden. Ist dies nicht der Fall, muss ein neuer Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde gestellt werden.

Bei einer eventuellen Ablehnung der Baugenehmigung kann der Bauherr innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch einlegen.

Wie lange dauert es, bis ein Bauantrag vom Bauamt genehmigt wird?

Üblicherweise ist mit einer Bearbeitungsdauer von drei bis vier Monaten zu rechnen. Dies gilt jedoch nur, wenn alle nötigen Formulare vollständig eingereicht wurden.

Faktoren für die Dauer

Maßgeblich für die Bearbeitungsdauer bis zur Erteilung der Baugenehmigung sind neben der Komplexität des Projekts auch die Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlen diese oder sind nicht vollständig, wird der Bauantrag zurückgestellt, bis alles komplett ist. Die Bearbeitungszeit kann sich so durchaus verdoppeln.

Entscheidend für die Bearbeitungsdauer ist auch die Auslastung des Bauamts. Durch Personalmangel und viele Anträge in bestimmten Regionen können sich die Prozesse erheblich verzögern.

Durchschnittliche Bearbeitungszeiten

Die durchschnittlichen Bearbeitungszeiten können stark variieren und reichen von 6 bis 12 Wochen für ein Einfamilienhaus  bis zu 3 bis 6 Monaten für ein Mehrfamilienhaus oder einen Gewerbebau. Komplexe Bauvorhaben können durchaus auch länger dauern.

Tipps, um Zeit zu sparen

Bauherren sollten die Unterlagen rund um den Bauantrag von einem erfahrenen Architekten oder Fachplaner überprüfen lassen, um Nachfragen durch das Bauamt zu vermeiden.

Des Weiteren ist es von Vorteil, eine Bauvoranfrage zu stellen, um grundsätzliche Fragen zu klären.

Falls nötig, sollten im Vorfeld die Unterschriften der beteiligten Nachbarn eingeholt werden.

Was sind typische Fehler beim Bauantrag?

Die typischen Fehler beim Bauantrag sind meist formeller Natur. Allerdings kann es auch zu inhaltlichen Fehlern und dergleichen kommen.

Unvollständige Unterlagen

Dabei geht es in erster Linie um fehlende Nachweise. Dazu zählen der amtliche Lageplan sowie der Wärme- und Schallschutznachweis. Dies führt jedoch zu erheblichen Verzögerungen bei der Bearbeitung des Verfahrens.

Missachtung von Vorschriften

Dabei geht es sehr oft um einen Verstoß gegen den Bebauungsplan. Dazu zählen Gebäude, die zu nah an der Grundstücksgrenze stehen, die falsche Dachform haben oder die zulässige Bauhöhe überschreiten. Auch die nicht nachgewiesene Anzahl der benötigten PKW-Stellplätze führt sehr oft zu Problemen bei der Baugenehmigung.

Falsche oder unklare Angaben

Vielfach werden Fehler bei der Berechnung der Geschossfläche gemacht. Gerade bei Hanglagen oder bei Dachgeschossen ist dies sehr oft der Fall.

Vielfach sind in den Bauvorlagen auch die Raumbezeichnungen oder die Abkürzungen fehlerhaft und bedürfen einer Änderung in der Beschreibung.

Kommt es zu Abweichungen vom ursprünglichen Plan, müssen diese ebenfalls genehmigt werden. Ansonsten ist die Rede vom Bauen ohne gültige Baugenehmigung, was nicht selten zum Baustopp führen kann.

Tipps zur Fehlervermeidung

Damit es bei der Genehmigung nicht zu Problemen kommt, sollten Bauherren die professionelle Unterstützung durch bauvorlageberechtigte Architekten oder Plan in Anspruch nehmen. So lassen sich Form- und Inhaltsfehler rund um das Bauvorhaben von Anfang an vermeiden.

Fazit

Beim Bauantrag handelt es sich um ein komplexes, zeitaufwendiges, aber unerlässliches Verfahren rund um das Bauvorhaben.

Grundsätzlich darf in Deutschland ohne Baugenehmigung nicht gebaut werden. Der Bauantrag kann nur von einer bauvorlageberechtigten Person beim Bauamt eingereicht werden. Bauherren sollten sich in Geduld üben, denn von der Einreichung des Bauantrags bis zur Baugenehmigung kann es drei bis vier Monate dauern.

Ein wichtiger Aspekt beim Bauantrag sind die anfallenden Gebühren, die sich nach den gesamten Baukosten richten. Die Höhe der Gebühren wird unter anderem durch den Bearbeitungsaufwand des Antrags bestimmt. Grob geschätzt liegen die Kosten für einen Bauantrag bei etwa 0,5 Prozent der gesamten Baukosten. Bei Baukosten von rund 200.000 Euro fallen somit für den Bauantrag circa 1.000 Euro an. Liegt die Bausumme deutlich niedriger, ist in den meisten Fällen eine Mindestgebühr von mindestens 100 Euro zu zahlen.

Durch eine präzise Planung, Vollständigkeit aller Dokumente und der Kommunikation mit dem Bauamt kann der Prozess rund um die Baugenehmigung erheblich beschleunigt werden.

Bauherren sollten auf keinen Fall alle Entscheidungen bis zur Baugenehmigung dem Architekten überlassen, sondern sich mit den Gegebenheiten vertraut machen, um keine unschönen Überraschungen zu erleben.

Zusammenfassend gilt, dass mit der richtigen Vorbereitung und fachkundiger Unterstützung der Bauantrag kein unüberwindbares Hindernis darstellt, sondern vielmehr ein wichtiger Schritt zur Realisierung des Bauvorhabens ist.

FAQs Bauantrag