Baugrenze – Definition, Bedeutung und Auswirkungen beim Hausbau

Was ist die Baugrenze?

• Definition: Bei der Baugrenze handelt es sich um eine blau dargestellte Linie im Bebauungsplan. Der so gekennzeichnete Bereich darf nicht von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen überbaut werden. Geregelt ist dies in § 23 Absatz 3 BauNVO (Baunutzungsverordnung). Nur bei einem entsprechenden Antrag des Grundstückseigentümers wird der Bau von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen. Der Grundstückseigentümer muss dabei beachten, dass er die Baugrenze nicht mit der Grundstücksgrenze verwechselt. Diese zeigt exakt an, wo das eigene Grundstück endet und das des Nachbarn beginnt. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass die Baugrenze exakt auf der Grundstücksgrenze liegt.

• Abgrenzung zur Baulinie: Neben der Baugrenze gibt es im Bebauungsplan noch die Baulinie, welche auch als Fluchtlinie bezeichnet wird und in Rot dargestellt ist. Grundsätzlich gilt, dass die Baulinie von einer Seite des Gebäudes berührt werden muss, also dass die Außenwand direkt auf der Baulinie errichtet werden muss. Dadurch entsteht ein einheitliches Siedlungsmuster und es wird eine durchgehende Häuserflucht auf einer Straßenseite erreicht.

• Gesetzliche Grundlagen:  Die Regelungen zur Baugrenze können in § 23 Absatz 3 BauNVO (Baunutzungsverordnung) sowie in § 34 BauGB (Baugesetzbuch) nachgelesen werden. Weitere Informationen zur Baugrenze können den Landesbauordnungen entnommen werden. Hierin wird festgelegt, dass eine festgesetzte Baugrenze von Gebäuden oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf. Zulässig dagegen ist es, dass Vordächer, Balkone und Terrassen über die Baugrenze hinaus errichtet werden dürfen.

Warum gibt es Baugrenzen?

Mit der Baugrenze wird festgelegt, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Die Gründe hierzu sind vielfältig und ergeben bei genauer Betrachtung auch einen Sinn.

• Stadtplanerische Ziele: Die Baugrenze ist ein Instrument der Stadtplanung und soll helfen, ein einheitliches Stadtbild mit dazugehöriger Infrastruktur und ausreichend Grünflächen zu schaffen.

• Sicherheitstechnische Aspekte: Des Weiteren werden damit die verschiedenen sicherheitstechnischen Aspekte berücksichtigt. Dazu zählt der Abstand zu Straßen ebenso wie zu den Nachbargrundstücken.

• Schutz von Umwelt und Natur: Gleichzeitig soll mit der Baugrenze die Umwelt und Natur geschützt werden, da nicht jeder auf seinem Grundstück bauen kann, wie es ihm beliebt.

Unterschied zwischen Baugrenze, Baulinie und Bauweise

Im Folgenden möchten wir auf drei wesentliche Begriffe im Bebauungsplan näher eingehen, die vielfach verwechselt oder gar missachtet werden.

• Baugrenze: Mit dieser Linie wird angegeben, wie weit ein Gebäude auf einer Grundstücksfläche errichtet werden darf.

• Baulinie: Diese festgelegte Linie zeigt, bis wohin ein Gebäude gebaut werden darf bzw. dass eine Außenwand direkt auf ihr errichtet werden muss. Dies sorgt für eine durchgehende Häuserflucht , um so dem Straßenbild eine gewisse Ordnung und Struktur zu verleihen. In Fachkreisen wird die Baulinie auch oft als Fluchtlinie bezeichnet.

• Bauweise: Mit der Bauweise wird angegeben, wie ein Bauwerk geplant und errichtet werden muss. Dabei wird unterschieden in Massivbauweise, Leichtbauweise und Hybridbauweise.

Wie finde ich die Baugrenze für mein Grundstück heraus?

Der Bebauungsplan, welcher bei der zuständigen Gemeinde eingesehen werden kann, ist die wichtigste Quelle, um es um die Baugrenze für ein bestimmtes Grundstück geht. Der Bebauungsplan enthält wichtige Vorgaben, wenn es um die überbaubare Grundstücksfläche geht. Des Weiteren können sich Eigentümer auch am amtlichen Lageplan, welcher oft als Grundstücksgrenzanzeige bezeichnet wird, orientieren.

Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, können Bauherren sich die entsprechenden Informationen auch beim Bauamt oder beim zuständigen Katasteramt besorgen.

Welche Vorschriften gelten für Baugrenzen?

• Abstandsflächen: Gebäude sowie Gebäudeteile dürfen die Baugrenze nicht überschreiten. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, dass die Baugrenze von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß überschritten werden darf.

• Regeln in einzelnen Bundesländern: Je nach Bundesland können die Regeln für Baugrenzen unterschiedlich sein. So kann der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze zwischen 2,5 und 3 m variieren. Weitere Informationen liefern hierzu die Landesbauordnungen, welche vom jeweiligen Bundesland erlassen werden.  

• Sonderfälle: Darunter fallen Abweichungen und Befreiungen. Dies bedeutet, dass eine Bebauung in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden kann, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt oder einen städtebaulichen Grund wie zum Beispiel Denkmalschutz hat. Geregelt wird dies in § 31 BauGB. Bauherren müssen einen entsprechenden Antrag bei der Baugenehmigungsbehörde einreichen, die diesen überprüft und gegebenenfalls bewilligt.

Baufeld, Bebauungstiefe und Ausnahmen – was gilt bei der konkreten Planung?

Bei der Festlegung der überbaubaren Fläche auf einem Grundstück spielt das Baufeld eine zentrale Rolle. Es markiert jenen Bereich, in dem die Bebauungstiefe gemäß den geltenden Vorschriften nicht überschritten werden darf. Wer über das zulässige Maß hinaus planen möchte, etwa durch das Vortreten von Bauteilen über die Grenze, muss eine Befreiung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen. Diese prüft, ob das öffentliche Interesse gewahrt bleibt und die geplanten Abstandsflächen eingehalten werden.

Gerade an einer Straße ist es wichtig, bei der Planung auf besondere Regelungen zu achten – etwa im Hinblick auf Abstandsflächen, das Vortreten von Erkern oder Balkonen und die genaue Lage im Baufeld. Nur innerhalb der überbaubaren Bereiche darf gebaut werden, es sei denn, die Bauaufsichtsbehörde genehmigt durch eine Befreiung eine Abweichung von der Bebauungstiefe oder eine Überbauung über die festgelegte Grenze hinaus.

Was passiert, wenn die Baugrenze überschritten wird?

Eine Nichtbeachtung der Vorgaben und somit ein Überschreiten der Baugrenze kann ernsthafte Folgen nach sich ziehen. So kann zum Beispiel das Bauvorhaben gestoppt werden und es drohen hohe Geldbußen. Im schlimmsten Fall kann die Baubehörde auch einen kompletten Rückbau verlangen.

In einigen Fällen werden Ausnahmen von der Baubehörde genehmigt und eine Bebauung in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Bauherren müssen hierzu einen Antrag stellen und ausführlich begründen, warum die Überschreitung der Baugrenze nötig ist. Die Behörde wird den Antrag prüfen und im Anschluss daran entscheiden, ob die Befreiung auf der jeweiligen Grundstücksfläche gewährt werden kann.

Möglichkeiten zur Veränderung einer Baugrenze

Für Grundstückseigentümer gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Baulinie und Baugrenze auf ihrer Grundstücksfläche zu ändern. Dazu muss ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Behörde auf eine Änderung im Bebauungsplan gestellt werden. Eine eventuelle Genehmigung durch die Behörde ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen die örtlichen Bestimmungen sowie die Auswirkungen auf die Nachbarschaft.

Wird der Antrag auf Änderung der Baulinien und Baugrenzen abgelehnt, sollten Bauherren sich mit dem ausführenden Architekten rund um die Planung des Hauses erneut beraten und diesbezüglich weitere Gespräche mit der Gemeinde bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten führen.

Baugrenze bei speziellen Grundstücksformen

• Hanglagen: Bei einem Baugrundstück in Hanglage müssen die Baulinien und Baugrenzen zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden.

• Kleine oder schmale Grundstücke: Hierbei sind besondere Lösungen beim Bau eines Hauses gefordert, um die Grundstücksfläche optimal zu nutzen. Die Baulinie und die Baugrenze spielen hier eine wichtige Rolle. Dennoch müssen die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan eingehalten werden.

• Grundstücke mit Bestandsbauten: Gibt es auf dem Grundstück Bestandsbauten, müssen bei einer geplanten Grenzbebauung die Festsetzungen bezüglich des Bestandsschutzes eingehalten werden. Liegt ein solcher Bestandsschutz vor, dass muss die Grenzbebauung gemäß dem Baurecht von der Behörde genau überprüft werden, bevor mit dem Bau eines Hauses begonnen werden kann.

Häufige Missverständnisse und Fehler bei der Baugrenze

Vielfach werden Baulinie und Baugrenze mit der Grundstücksgrenze verwechselt und Immobilien werden direkt bis an die Grundstücksgrenze gebaut.

Vielfach kommt es zu Verwechslungen mit der Abstandsregelung. Baufamilien müssen sich bewusst machen, dass die Baugrenze die äußere Begrenzung eines Grundstücks definiert, während mit der Abstandsregelung festgelegt wird, wie nah ein Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf.

Insbesondere Laien interpretieren den Bebauungsplan falsch und machen unbewusste Fehler bei rund um ihr Bauvorhaben. Bei Unsicherheiten in Bezug auf die Festsetzungen sollten sie sich entweder mit dem Architekten beraten oder direkt beim Bauamt nachfragen, was auf ihrer Fläche erlaubt ist und worauf sie achten müssen.

Fazit und Tipps für Bauherren

Bauherren müssen sich umfassend zu den rechtlichen Vorgaben rund um die Bebauung auf ihrem Grundstück informieren. Für den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens ist die Einhaltung der Baugrenze entscheidend. Bei Unsicherheiten sollte mit dem Architekten oder einem Vermessungsingenieur gesprochen werden.

Wird die Baugrenze überschritten, kann diese nicht nur das Bauvorhaben verzögern, sondern auch hohe Geldbußen nach sich ziehen. Im schlimmsten Fall kann der Rückbau der Immobilie per Gericht erzwungen werden.

FAQs zur Baugrenze