Baukosten pro Quadratmeter: Ein umfassender Leitfaden für angehende Bauherren

Einflussfaktoren auf die Baukosten pro qm

Wie bereits erwähnt, gibt es eine Reihe von Einflussfaktoren, die die Baukosten pro qm beeinflussen. Wir haben uns einige davon näher angeschaut.

Bauweise und Architektur

Neben dem Haustyp und der Architektur hat auch die Bauweise wie zum Beispiel Massivhaus, Fertighaus oder Architektenhaus einen großen Einfluss auf die Baukosten pro qm. Aus diesem Grund müssen Bauherren sich schon frühzeitig entscheiden, ob sie lieber ein Massivhaus, ein Fertighaus oder gar ein Bausatzhaus möchten. Auch die individuellen Wünsche haben einen deutlichen Einfluss auf die Baukosten pro qm. Je individueller der Neubau sein soll, desto höher fallen die Baukosten aus.

Für den Rohbau, also die Baukonstruktion des Hauses, muss im Schnitt mit Kosten von 500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Zum Rohbau gehören das Fundament, der Aufbau der Außenwände sowie der Dachstuhl und das Einbauen von Treppen und Innenwänden.

Ausstattungsstandard

Beim Ausstattungsstandard wird unterschieden zwischen einfacher, mittlerer und gehobener Ausstattung. Entscheiden sich Baufamilien für ein Standardhaus, welches ohne Giebel, Erker oder Balkone gebaut werden soll, sind die Baukosten pro qm deutlich niedriger, als wenn diese Extras gewünscht werden.

Je nach Ausstattungsstandard kann mit Kosten von 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Unter anderem gehören hier die Installationskosten für die Haustechnik (Elektro-, Heizung- und Sanitäranlagen) dazu. Deutliche Preisunterschiede entstehen durch die Auswahl von Materialien für die Trockenbauarbeiten, die Bodenbeläge, Malerarbeiten und dergleichen. Baufamilien haben bei den Bodenbelägen die Wahl zwischen einem preiswerten Laminat oder einem Boden mit hochwertigem Echtholzparkett. Ganz ähnlich sieht es bei den Badarmaturen aus. Des Weiteren müssen die Wasser- und Abwasserleitungen verlegt sowie die Treppen eingebaut werden. Bei Letzterem haben Baufamilien die Wahl zwischen einer gemauerten Treppe, einer Holztreppe oder einer Bolzentreppe. Die Preise hierfür unterscheiden sich deutlich.

Grundstückskosten

Beim Hausbau machen die Grundstückskosten den größten Anteil aus. Dies gilt im Besonderen bei einem Baugrundstück in einer begehrten städtischen Lage oder einer solchen Region. Die Preise für ein baureifes Grundstück unterscheiden sich je nach Region, Bundesland oder gar Stadt. Dabei ist nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück entscheidend, sondern die zusätzlich anfallenden Kosten wie zum Beispiel Maklerkosten (ca. 7,14 % der Kaufsumme inkl. Mehrwertsteuer), Notarkosten, Grundbuchkosten (ca. 2 % der Kaufsumme) und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % der Kaufkosten je nach Bundesland.

Nicht zu vergessen sind die anfallenden Kosten für die Erschließung des Grundstücks. Dazu zählen neben den Straßenbaukosten auch die Kosten für die Entwässerung, Beleuchtung, Kanalisation sowie der Anschluss an die zentrale Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser. Baufamilien sollten hier mit 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Grundfläche rechnen.

Zusätzliche Kosten fallen an, wenn das Grundstück vor dem Hausbau noch hergerichtet werden muss. Dazu zählen das Fällen von Bäumen oder der Abriss von Gebäuden auf dem Baugrund.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten unterteilen sich in verschiedene Kosten rund um das neue Haus. Im Einzelnen gehören hierzu Ausgaben für das Bodengutachten, den Energieausweis, Genehmigungskosten bei Behörden, den Hausanschluss sowie für Versicherungen rund um den Hausbau. Im Einzelnen gehören zu den Baunebenkosten Ausgaben für:

• Baugenehmigung

• Bauplanung

• Bauingenieurleistungen

• Statik

• Architekt

• Bauvertrag

• Baustelleneinrichtung

• Erdarbeiten

sowie Gebühren und Provisionen für:

• den Eintrag ins Grundbuch

• Notar

• Grunderwerbsteuer

• Makler

Im Schnitt müssen hierfür ca. 15 % der Baukosten bei einem Neubau kalkuliert werden.

Finanzielle Gesamtbetrachtung: Mehr als nur Baupreise und Hausbaukosten

Wer eine Immobilie plant, sollte neben den reinen Hausbaukosten auch den Innenausbau und die Erwerbsnebenkosten einkalkulieren. Diese machen je nach Projekt schnell 10 bis 20 Prozent der Gesamtsumme aus – zusätzlich zu steigenden Baupreisen. Auch der Grundstückspreis fällt bei der Kalkulation stark ins Gewicht und variiert je nach Lage und Nachfrage.

Ein weiterer Faktor ist das benötigte Eigenkapital. Für eine solide Finanzierung sollten mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition – bestehend aus Hausbaukosten, Innenausbau und Erwerbsnebenkosten – durch eigenes Eigenkapital gedeckt sein. Wer den Grundstückspreis, die Baupreise und den kompletten Innenausbau realistisch einschätzt, kann die tatsächlichen Kosten seiner Immobilie besser planen und böse Überraschungen vermeiden.

Individuelle Wünsche und Sonderausstattungen

Bei jedem Hausbau machen sich individuelle Wünsche bzw. Sonderausstattungen bei den Kosten rund um das neue Haus bemerkbar.

Für ein Einfamilienhaus mit einer schlichten bzw. einfachen Bauform, also dem Standard-Typ Haus mit einem klassischen Satteldach fallen die Baukosten pro qm deutlich niedriger aus als bei einem Haus mit Balkon, Erker, Giebel, Gauben oder gar einer Dachterrasse. Je weniger Sonderausstattungen das Haus hat, desto niedriger sind die Baukosten pro Quadratmeter.

Wird der komplette Bauprozess von einem Architekten begleitet, ist mit zusätzlichen Kosten von 10 bis 15 % der reinen Bausumme zu rechnen. Baufamilien sollten sich beim Architektenhonorar an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Da allerdings die Honorarsätze der Architekten frei verhandelbar sind, kommt es auch ein wenig auf das eigene Verhandlungsgeschick an.

Detaillierte Aufschlüsselung der Baukosten

Die Baukosten pro qm werden zusätzlich aufgeschlüsselt, sodass Baufamilien oftmals einige der Kosten beim Hausbau schlichtweg vergessen.

Rohbaukosten

Zu den Rohbaukosten zählen neben dem Fundament auch die Kosten für die Außen- und Innenwände sowie für die Dachkonstruktion. Durchschnittlich fallen für den Rohbau Kosten von 500 Euro pro Quadratmeter an. Dies bedeutet für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 qm wären das im Schnitt 75.000 Euro. Nach oben sind keine Grenzen gesetzt, da sowohl die Wahl der Materialien sowie die Bauweise eine weitere wichtige Rolle spielen.

Schauen wir uns nun die Kosten für die Dachkonstruktion an. Ein Zimmermann kümmert sich sowohl um den Dachaufbau als auch um die Konstruktion, für die er unter anderem Sparren aufstellen muss. Sobald die Dachkonstruktion beendet ist, wird ein Dachdeckermeisterbetrieb mit der Dacheindeckung beauftragt. Baufamilien haben dabei die Wahl zwischen Dachziegeln aus Beton, Ton, Schiefer, Metall oder einem Reetdach.

Ausbaukosten

Zu den Ausbaukosten gehören in erster Linie die Kosten für die Installationen  von Elektrik, Sanitär und Heizung. Für ein Haus mit 150 qm Wohnfläche ist hier mit Kosten von 60.000 bis 120.000 Euro zu rechnen. Die große Kostenspanne ergibt sich aus der Wahl der Materialien. Ein großer Anteil der Kosten entfällt hierbei auf die Elektroinstallationen, welche von einem Fachbetrieb übernommen werden müssen. Auch die Wahl des Heizungssystem stellt einen großen Kostenfaktor dar, da es einen deutlichen Unterschied macht, ob Baufamilien sich für ein Gasheizung, eine Pelletheizung oder für Wärmepumpen, Solarthermie bzw. Blockheizkraftwerk entscheiden.

Im nächsten Schritt erfolgt der Innenausbau mit den Trockenbauarbeiten, dem Verlegen der Bodenbeläge sowie der Sanitärausstattung und dem Einbau von Treppen.

Außenanlagen

Nicht zu unterschätzen sind die Kosten für die Außenanlagen, da das Grundstück auch eingezäunt und bepflanzt werden muss. Vielfach werden die Kosten für die Zuwegung zum Haus, für den Stellplatz und für die Terrasse vergessen. Während ein Carport meist nur ca. 800 Euro kostet, muss beim Bau einer Garage mit rund 20.000 Euro kalkuliert werden.

Je nach verwendeten Materialien für die Terrasse und die Zuwegung belaufen sich die Kosten auf 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Das Anpflanzen von Rasen kostet im Schnitt zwischen 10 bis 35 Euro pro Quadratmeter, wobei Rollrasen die kostenintensivste Variante darstellt. Nicht zu vergessen sind Zäune und Hecken. Für einen sofortigen Sichtschutz für mehr Privatsphäre muss mit rund 30 Euro pro laufendem Meter an Kosten gerechnet werden.

Möglichkeiten zur Kosteneinsparung

Rund um das neue Haus gibt es verschiedene Möglichkeiten bei den Hausbaukosten zu sparen. Wir haben dazu recherchiert.

Eigenleistungen

Beim Hausbau können Baufamilien durch Eigenleistungen deutlich bei den Baukosten pro qm sparen. Allerdings sollte bedacht werden, dass Eigenleistungen nicht nur viel Zeit in Anspruch nehmen, sondern dass auch Können und Wissen vorhanden sein müssen. Zum einen werden die zukünftigen Hausbesitzer über eine längeren Zeitraum jede freie Minute an ihrem zukünftigen Eigenheim verbringen, um verschiedene Arbeiten zu verrichten, dies kann die Bauzeit unter Umständen verlängern. Des Weiteren muss bedacht werden, wenn nicht genügend Wissen vorhanden ist, kann es schnell zu Fehlern kommen, die sich auf die weiteren Bauphasen auswirken. Bauunternehmen übernehmen in der Regel dann keine Garantie für ihre Arbeiten.

Allerdings kann bei den Außenanlagen bei den Kosten gespart werden, da hier kein professioneller Gartenfachbetrieb die Arbeiten übernehmen muss. Diese Arbeiten können Stück für Stück von der Familie in Eigenleistung übernommen werden, da hier die Zeit keine große Rolle spielt.

Wahl des richtigen Baupartners

Deutliche Kosteneinsparungen sind durch die Wahl des Bauunternehmens möglich. Baufamilien sollten sich dazu mehrere Angebote von Baufirmen einholen und diese sorgfältig miteinander vergleichen. Wichtig dabei ist auch die transparente Ausschreibung, um so die Preise und die Leistungen besser vergleichen zu können.

Im Anschluss daran sollten Verhandlungen mit den Bauunternehmen, Dienstleistern und Lieferanten geführt werden. Um eventuelle Kostensteigerungen während des Baus zu vermeiden, ist es sinnvoll, mit den einzelnen Partnern Festpreisverträge zu vereinbaren.

Fördermöglichkeiten und Finanzierungsstrategien

Nicht unwichtig beim Hausbau ist die Neubau-Förderung. Dabei geht es in erster Linie um die Energieeffizienz beim neuen Haus. Die KfW-Bank hat in Bezug darauf die Fördermittel-Programme komplett neu aufgestellt.

So werden bereits seit 2022 nur noch Fördermittel für das Effizienzhaus 40 vergeben. Baufamilien können hier mit einem maximalen Förderkredit von 120.000 Euro mit einem Tilgungszuschuss von 5 % rechnen.

2023 trat das Neubau-Förderprogramm für effiziente Gebäude (Klimafreundlicher Neubau) in Kraft. Wesentliche Kriterien für eine Förderung sind:

• Geringe Treibhausgasemissionen während des gesamten Lebenszyklus rund um das Haus

• Niedriger Primärenergiebedarf

• Hoher Anteil an erneuerbaren Energien

• Prinzipien für den nachhaltigen Hausbau müssen eingehalten werden

Die Förderung für Wohngebäude zur privaten Nutzung wird in zwei Stufen unterteilt:

• Klimafreundliches Wohngebäude (KFN)

• Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG-Siegel (KFN-QNG)

Auch hier gelten bestimmte Förderbedingungen wie zum Beispiel:

• Das Haus muss dem energetischen Standard Effizienzhaus 40 entsprechen

• Das Einfamilienhaus muss die Anforderungen an die Treibhausgasemissionen erfüllen

• Einbau von Heizungen auf Basis fossiler Energie, Biomasse ist nicht möglich

• Anforderungen sowie die Einhaltung müssen von einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten überprüft werden

Häufige Fehler bei der Kalkulation der Baukosten

Nicht selten fallen beim Hausbau die Baukosten pro qm deutlich höher aus. Dies liegt daran, dass von den Bauherren bei der Kalkulation der Baukosten entscheidende Fehler gemacht wurden.

Unterschätzung der Baunebenkosten

Damit sich die Kosten beim Hausbau besser kalkulieren lassen, ist es wichtig, dass möglichst alle anfallenden Baukosten zusammengetragen und addiert werden. Dazu gehören auch die Baunebenkosten. Diese liegen in der Regel bei ca. 5 % der Gesamtsumme. Grundsätzlich gilt, dass für jeden Grundstückskauf Steuern gezahlt werden müssen, welche von Bundesland zu Bundesland variieren. Des Weiteren werden nicht nur Maklerprovisionen fällig, sondern auch die Gebühren für den Notar sowie den Grundbucheintrag. Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind die Nebenkosten für die benötigte Finanzierung, welche aus Sollzinsen und Bereitstellungszinsen bestehen.

Somit zählen zu den Baunebenkosten, die oft unterschätzt werden:

• Steuer

  • Grunderwerbsteuer

• Gebühren und Honorare

  • Maklerprovision

  • Notarkosten inklusive der Gebühren für Grundbucheintrag und Co.

  • Bauantrag bzw. Bauanzeige

  • Architektenhonorar

  • Ingenieursleistungen

  • Begutachtung bzw. Baubegleitung

• Nebenkosten Finanzierung

  • Bankgebühren

  • Zinsen

  • Kosten für Sondertilgungen und dergleichen

• Erschließungskosten und Bauvorbereitung

  • Eventuelle Kosten für Abriss bzw. Baumfällarbeiten

  • Vermessung

  • Bodengutachten

  • Kosten für Anschlüsse zur Versorgung

  • Kosten für Baumaßnahmen der Kommune

• Baustellenkosten

  • Einrichtung der Baustelle

  • Baustrom und Bauwasser

  • Erdarbeiten und Entsorgungskosten für den Aushub

  • Richtfest

• Versicherungen

• Weitere Kosten

  • Mietkosten

  • Umzug

Fehlende Puffer für unvorhergesehene Ausgaben

Des Weiteren ist es sinnvoll, rund um den Hausbau immer einen finanziellen Sicherheitspuffer einzuplanen. Dies ist wichtig, wenn es zu unvorhergesehenen Ausgaben für Materialien, bei den Arbeitskosten und Änderungen der Planung des Gebäudes kommt.

Aktuelle Entwicklungen und Trends im Bauwesen

Noch vor rund 10 Jahren war das Bauen in Deutschland günstiger als es jetzt ist. Dieses Niveau werden wir vermutlich nie wieder erreichen. Zum damaligen Zeitpunkt lagen die Baukosten pro qm bei rund 1.400 Euro, während heute oft mit 2.700 Euro und mehr kalkuliert werden muss. Dies bedeutet, dass die Baukosten pro qm deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate liegen. Doch was sind die Gründe dafür?

Steigende Baukosten und ihre Ursachen

Neben den gestiegenen Preisen für die Materialien sind auch die Lohnkosten für die Handwerker deutlich angestiegen. Aufgrund der Corona Pandemie sowie den Kriegen mit Ukraine und Co. kommt es immer wieder zu Lieferengpässen, die den Hausbau ebenfalls deutlich teurer werden lassen. Aufgrund der stärker werdenden Inflation musste der Leitzins von der Europäischen Zentralbank mehrfach angehoben werden. Der hohe Leitzins wirkt sich nachteilig auf Finanzierungen aus.

Des Weiteren steigen die Baukosten beim Neubau durch eine hohe Nachfrage an Leistungen sowie durch Kapazitätsengpässe bei den Bauunternehmen durch fehlende Fachkräfte. Wirft man einen Blick in die Auftragsbücher der Unternehmen, lässt sich schnell feststellen, dass diese komplett ausgelastet sind. Faktoren dafür sind unter anderem der Fachkräftemangel, der sich immer weiter ausdehnt.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Aufgrund von gesetzlichen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz des Bauwerks steigen die Baukosten ebenfalls. Dabei handelt es sich nicht nur um die Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz, sondern auch um die Anforderungen an Stellplätze für jedes Haus.

Fazit

Verschiedene Faktoren bestimmen die Baukosten rund um den Neubau, sodass keine pauschale Aussage zu den Baukosten pro qm getroffen werden kann. Zukünftige Baufamilien sollten sich an den Durchschnittskosten in ihrem Bundesland, in der Region oder in ihrer Stadt orientieren, um so einen ersten Überblick zu bekommen.

Grundsätzlich können wir an dieser Stelle sagen, dass die Baukosten in Deutschland sich im Durchschnitt zwischen 2.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bewegen. Grund für die große Preisspanne sind die unterschiedlichen Lohnkosten in Deutschland, auf der einen Seite und auf der anderen Seite die individuellen Wünsche der Baufamilie an das Design und die Ausstattung für ihr Eigenheim. Bei den genannten Preisen für die Quadratmeterzahl handelt es sich jedoch nur um reine Bauwerkskosten. Zu den Bauwerkskosten müssen die Baunebenkosten des Bauprojekts addiert werden.

FAQ zum Thema Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche