Dreigeschossiges Haus: Grundriss, Kosten und Baurecht im Überblick

Was ist ein dreigeschossiges Haus?

Ein dreigeschossiges Haus ist ein Gebäude mit drei übereinanderliegenden Vollgeschossen, üblicherweise Erdgeschoss, Obergeschoss und ein weiteres Geschoss darüber. Je nach Dachform wird dieses dritte Geschoss als zweites Obergeschoss, als Staffelgeschoss oder als ausgebautes Dachgeschoss ausgeführt. In der Praxis werden solche Häuser häufig unabhängig von der genauen Bauform einfach als dreigeschossig oder dreistöckig bezeichnet. Für die Bemessung der Nettogrundfläche und der Außenmaße gelten dabei grundsätzlich die gleichen bauordnungsrechtlichen Vorgaben wie bei zwei- oder eingeschossigen Gebäuden.

Wann zählt ein Geschoss als Vollgeschoss?

Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, legt nicht das Baugesetzbuch fest, sondern die jeweilige Landesbauordnung. Eine bundesweit einheitliche Regelung existiert nicht. Die meisten Bundesländer orientieren sich jedoch an der Musterbauordnung, wonach ein Geschoss in der Regel dann als Vollgeschoss gilt, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Meter erreicht. In Nordrhein Westfalen muss diese Höhe sogar über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorliegen, damit ein Geschoss als Vollgeschoss zählt. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist deshalb bei jedem Bauvorhaben individuell mit der zuständigen Bauaufsicht oder einem Architekten zu klären.

Diese Unterscheidung ist keine reine Formsache. Die Zahl der Vollgeschosse steuert im Bebauungsplan die zulässige Gebäudehöhe und Dichte. Wird mehr gebaut, als der Bebauungsplan an Vollgeschossen vorsieht, drohen die Versagung der Baugenehmigung oder im Extremfall ein Rückbau.

Wie hoch ist ein dreigeschossiges Haus?

Ein Haus mit drei Vollgeschossen erreicht in der Praxis meist eine Höhe von etwa 9 bis 11 Metern, wobei pro Vollgeschoss grob mit knapp 3 Metern gerechnet wird. Die tatsächliche Höhe hängt von der Deckenkonstruktion, der gewählten Dachform und eventuellen Aufbauten wie einer Attika oder einer Dachterrasse ab.

Gebäudeklasse und Baugenehmigung

Die Gebäudeklasse bestimmt, welche Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Konstruktion für ein dreigeschossiges Haus gelten.

Welche Gebäudeklasse gilt für ein dreigeschossiges Haus?

Gebäudeklasse 3 umfasst Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten, deren Höhe zwischen der Geländeoberfläche und der Oberkante des Fußbodens im obersten Aufenthaltsraum maximal sieben Meter beträgt. Für diese Gebäudeklasse gelten höhere Anforderungen an Schall- und Brandschutz, Haustechnik sowie Stellplätze. Je nach Landesbauordnung muss zudem mindestens eine Wohnung barrierefrei ausgelegt sein. Übersteigt die Höhe sieben Meter, greift Gebäudeklasse 4 mit weiter verschärften Auflagen. Diese Vorgaben dienen in erster Linie der Sicherheit der Bewohner und der Feuerwehr im Ernstfall.

Ein reines Einfamilienhaus mit drei Vollgeschossen bleibt häufig unterhalb dieser Schwellenwerte und fällt in eine niedrigere Gebäudeklasse. Entscheidend ist letztlich die tatsächliche Höhe und die Zahl der Wohneinheiten, nicht allein die Geschosszahl.

Braucht ein dreigeschossiges Haus eine besondere Baugenehmigung?

Eine gesonderte Genehmigungsform für dreigeschossige Häuser gibt es nicht. Die Bauaufsicht prüft bei drei Vollgeschossen jedoch genauer, ob das Bauvorhaben zum Bebauungsplan passt. Maßgeblich sind dabei die zulässige Zahl der Vollgeschosse sowie die Geschossflächenzahl und die Grundflächenzahl, die gemeinsam festlegen, wie viel Wohnfläche auf dem Grundstück realisierbar ist. Bauherren sollten diese Kennzahlen vor dem Grundstückskauf mit der Gemeinde oder einem Architekten klären, um spätere Überraschungen bei der Planung zu vermeiden.

Grundriss eines dreigeschossigen Hauses

Bei einem dreigeschossigen Haus lässt sich die Wohnfläche flexibel auf die einzelnen Ebenen verteilen. Häufig liegen im Erdgeschoss die gemeinschaftlichen Wohnbereiche wie Küche, Essbereich und Wohnzimmer, während im Obergeschoss die Schlafräume untergebracht werden. Das dritte Geschoss wird je nach Bauform als weiteres Vollgeschoss, als Staffelgeschoss mit Dachterrasse oder als separate Einliegerwohnung genutzt. Eine Vielzahl an Grundrissvarianten ermöglicht es, Wohnraum und Ausstattung passgenau an die individuellen Wünsche der Bauherren anzupassen.

Grundrissbeispiele nach Geschossen

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt ein Mehrfamilienhaus mit einem Kellergeschoss von rund 147 Quadratmetern, einem Erdgeschoss mit 121 Quadratmetern, einem Obergeschoss mit knapp 121 Quadratmetern und einem Dachgeschoss mit rund 79 Quadratmetern Wohnfläche. Diese Verteilung ist typisch, weil das oberste Geschoss meist kleiner ausfällt als die darunterliegenden Vollgeschosse. Genaue Daten zur Flächenverteilung liefern häufig die Informationsunterlagen der jeweiligen Hausanbieter, die sich schon vor der Planung einholen lassen.

Bei einem Doppelhaus im Kubusstil lässt sich die Gesamtgeschossfläche dagegen gleichmäßiger auf drei Ebenen aufteilen, sodass jede Etage eine ähnliche Grundfläche erhält. Welche Aufteilung sinnvoll ist, hängt von der Grundstücksform, der gewünschten Wohnfläche je Geschoss und der Zahl der Bewohner ab.

Drittes Geschoss als Dachterrasse

Eine beliebte Variante für das oberste Geschoss ist ein bewusst kleiner gehaltener Baukörper, der Platz für eine Dachterrasse schafft. In Kombination mit einem Flachdach entsteht so ein Freiraum, der sich als begrünbarer Rückzugsort oder Dachgarten nutzen lässt. Diese Lösung schafft vor allem auf kleineren, städtischen Grundstücken zusätzlichen Wohnwert, ohne zusätzliche Fläche zu versiegeln. Alternativ zum Flachdach lässt sich das dritte Geschoss auch unter einem Satteldach realisieren, wobei dann weniger Fläche in unmittelbarer Nähe zum Wohnbereich für eine Dachterrasse zur Verfügung steht.

Was kostet ein dreigeschossiges Haus?

Die Kosten für ein dreigeschossiges Haus unterscheiden sich je nach Haustyp deutlich, da mit der Geschosszahl auch der bauliche Aufwand für Statik, Treppen und Erschließung steigt.