Mehrfamilienhaus planen: Die besten Grundrisslösungen im Überblick

Was ist ein Mehrfamilienhaus? – Grundlagen und Definitionen

• Merkmale eines Mehrfamilienhauses – Das Mehrfamilienhaus zeichnet sich durch eine Reihe von Merkmalen aus. In einer solchen Immobilie sind mehrere Wohnungen unabhängig voneinander untergebracht. Jede Wohneinheit kann eigenständig genutzt, vermietet oder verkauft werden. Die Wohnungen können nebeneinander wie in einem Reihenhaus oder übereinander angeordnet sein. Mehrfamilienhäuser können auch als Mehrgenerationenhäuser genutzt werden. In einem Mehrgenerationenhaus leben mehrere Generationen einer Familie unter einem Dach. Typischerweise gibt es in den Mehrfamilienhäusern Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus, Aufzug und Keller.

• Typische Bauformen – Die Bauformen eines Mehrfamilienhauses unterscheiden sich in erster Linie, wie es gebaut wurde und welche Materialien zum Einsatz kamen.  Zu den häufigsten Bauweisen zählt die Massivbauweise. Möglich bei den Bauweisen ist aber auch die Leichtbauweise sowie die Hybridbauweise. Zu den verschiedenen Gebäudetypen beim Mehrfamilienhaus zählen Reihenhäuser, Hochhäuser sowie frei stehende Gebäude.

Anforderungen an gute Grundrisse Mehrfamilienhäuser

Die Grundrisse für Mehrfamilienhäuser sollten in jedem Fall flexibel sein, um so den verschiedenen Bedürfnissen und Lebenssituationen der Mieter wie zum Beispiel Familien, Singles oder Senioren  gerecht zu werden. Wir haben uns die wichtigsten Aspekte angeschaut.

Funktionalität und Alltagstauglichkeit

• Kurze Wege – Wesentlich bei den Grundrissen ist die optimale Anordnung der Räume, um zwischen Küche und Essbereich oder zwischen Bad und Schlafzimmer kurze Wege zu gewährleisten.

• Trennung von Wohn- und Schlafbereichen – Aufgrund der Privatsphäre sollten Wohn- und Schlafbereiche getrennt sein. Dies gilt unter anderem auch für Elternschlafzimmer und Kinderzimmer.

• Ausreichend Stauraum – Durch entsprechenden Stauraum lässt sich die Wohnqualität in einem Mehrfamilienhaus deutlich erhöhen. Dazu stellen auch Keller oder Fahrradabstellmöglichkeiten.

• Schallschutz – Mit guten Schallschutzmaßnahmen kann die Privatsphäre gewährleistet werden.

• Barrierefreiheit – Barrierefreie Zugänge sind gerade für Senioren oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen wichtig.

Flexibilität & Anpassbarkeit

• Veränderte Lebenssituationen – Eine flexible Raumaufteilung sorgt dafür, dass die Wohnung sich an die wechselnden Bedürfnisse der Mieter anpassen lässt.

• Aufzüge oder zusätzliche Balkone – Im Zuge der Barrierefreiheit werden Aufzüge in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als drei oberirdischen Etagen vorgeschrieben. Mit Balkonanbauten lässt sich die Vermietbarkeit der Wohnungen deutlich verbessern.

• Barrierearme oder barrierefreie Gestaltung – Dazu zählen, wie bereits erwähnt, Aufzüge sowie breitere und schwellenlose Zugänge zu den Wohnungen. Im Zuge einer barrierefreien Gestaltung müssen auch die Sanitärbereiche entsprechend gestaltet werden.

Wirtschaftlichkeit & Fläche

• Effiziente Nutzung der Bruttogrundfläche (BGF) – Diese lässt sich durch optimale Grundrisse, der Berücksichtigung von Gemeinschaftsflächen sowie individuellen Anpassungen erzielen. Des Weiteren muss darauf geachtet werden, dass Außenflächen optimal genutzt werden können.

• Geringe Verkehrsflächenquote – Treppenhäuser und Flure sollte auf ein Minimum reduziert werden, ohne dass es zu einer Missachtung der Vorschriften kommt. Dadurch lässt sich die Wohnfläche der einzelnen Wohneinheiten großzügiger gestalten.

• Wiederholbare, kosteneffiziente Modulgrundrisse – Dies bedeutet, dass die Grundrisse der einzelnen Wohnungen auf den verschiedene Stockwerke des Hauses ähnlich oder gar identisch sind. Dadurch lässt sich die Effizienz bei der Planung sowie die Verwaltung des Mehrfamilienhauses steigern.

Erschließung & Gebäudestruktur

Neben der Erschließung spielt die Gebäudestruktur beim Mehrfamilienhaus Grundriss eine entscheidende Rolle, wenn es um die Planung der Grundrisse für das Mehrfamilienhaus geht.

Treppenhaus & Flure optimal planen

• Lage – Gemäß den Bauordnungen und der DIN 18065 müssen in einem Mehrfamilienhaus die Treppen eine nutzbare Laufbreite von mindestens 100 cm, eine Stufenhöhe zwischen 140 und 190 mm sowie eine Auftrittsfläche von 260 bis 370 mm haben. Anhand dieser Vorgaben wird die Lage der Treppenhäuser in einem Mehrfamilienhaus vielfach vorgegeben. Des Weiteren müssen die Treppen barrierefrei sein, um allen Bewohnern einen einfachen Zugang zu ihrer Wohnung zu ermöglichen. Im Gegensatz zum Hausflur, der gemeinsam genutzt wird, sind Wohnungsflure innerhalb der Wohnungen zu finden und sollten eine annehmbare Durchgangsfläche bieten.

• Lichtführung & Belüftung – Beim Mehrfamilienhaus Grundriss ist eine optimale Fensterplatzierung entscheidend, damit ausreichend Tageslicht in die Wohnungen gelangt. Die Lichtführung sollte dabei von der Raumgestaltung unterstützt werden. Möglich sind hier offene Grundrisse, um durch zu viele Wände das Licht zu blockieren. Für die Belüftung ist es entscheidend, dass die Fenster, wenn möglich, gegenüberliegend angeordnet sind, um so für eine gute Durchlüftung zu sorgen. Bei größeren Immobilien oder wenn eine ausreichende natürliche Lüftung nicht sichergestellt werden kann, ist eine technische Lüftungsanlage sinnvoll, um damit die Luftfeuchtigkeit regulieren zu können.

• Schallschutz und Brandschutz – Beim Mehrfamilienhaus Grundriss ist die effektive Schallschutzplanung wichtig, umso die Lärmübertragung zwischen den einzelnen Etagen zu vermeiden. Nicht weniger wichtig ist das Thema Brandschutz, welches von Anfang an in die Planung des Mehrfamilienhauses Grundriss integriert werden soll.

Aufzüge, Keller und Technikräume

• Aufzugpflicht – In den meisten Bundesländern sind Aufzüge ab einer. Gebäudehöhe von 13 Metern oder bei mehr als drei oberirdischen Geschossen vorgeschrieben. Entsprechende Anforderungen können in den Landesbauordnungen nachgelesen werden. Grundsätzlich trägt die Aufzugpflicht auch zum barrierefreien Wohnen bei, da so sichergestellt wird, dass alle Bewohner die verschiedenen Etagen bequem erreichen können. Des Weiteren sorgt ein Aufzug für eine bessere Vermietbarkeit der Wohneinheiten, insbesondere derer im Obergeschoss.

• Kellerabteile – In einem Mehrfamilienhaus sind Kellerabteile in der Regel üblich, um den Mietern die Möglichkeit zu geben, persönliche Dinge zu verstauen. Dabei hat jede Wohneinheit ein eigenes, abschließbares Kellerabteil. Die einzelnen Kellerabteile müssen durch unbefugten Zugang von außen geschützt werden.

• Technikräume  – Diese Räumlichkeiten sollten eine Mindestgröße von 6 m² haben. Architekten raten jedoch zu 10 m² und mehr, um darin besser arbeiten zu können. Die Technikräume für die gesamte Haustechnik sollten im Mehrfamilienhaus zentral liegen, um kurze Wege für sämtliche Leitungen zu gewährleisten. Türen zu den Technikräumen sollten eine Mindestbreite von 90 cm haben und sich nach außen öffnen lassen. Der Technikraum sollte eine Mindesthöhe von 2,20 m haben.

Individuelle Planung: Zugriff auf Gestaltungsmöglichkeiten und Einfluss auf Kosten

Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses lohnt sich der Zugriff auf eine durchdachte Musterplanung, die alle wichtigen Aspekte wie Funktionalität, Zimmeranzahl und die optimale Nutzung der Grundfläche berücksichtigt. Solche Vorlagen helfen dabei, Gestaltungsmöglichkeiten für jede Wohneinheit aufzuzeigen – sei es beim Balkon, der Dusche oder der Aufteilung nach Quadratmetern. Unterschiedliche Ansichten verdeutlichen dabei, welche Variante für den geplanten Verkaufspreis am wirtschaftlichsten ist.

Je nach geplanter Bauweise – ob als Massivhaus oder als energieeffizientes Fertighaus mit KfW-Förderung – ergeben sich Unterschiede in der Fläche, der technischen Umsetzung und im Zweck des Gebäudes. Besonders bei einem späteren schlüsselfertigen Verkauf ist es entscheidend, die Anforderungen der Zielgruppe im Blick zu behalten – ob für Familien im Einfamilienhaus-Stil oder für Investoren mit Fokus auf vermietbare Zimmer-Einheiten.

Auch technische Anforderungen wie die Speicherung von Planungsdaten, z. B. für die KfW-Nachweise oder Brandschutzkonzepte, müssen frühzeitig berücksichtigt werden. Ein zentraler Zugriff auf digitale Musterplanung-Dateien ermöglicht eine effiziente Zusammenarbeit aller Beteiligten – vom Architekten bis hin zum Bauträger.

Licht, Belüftung & Ausrichtung der Wohnungen

Beim Mehrfamilienhaus Grundriss spielen nicht nur die Ausrichtung der Wohnungen eine wichtige Rolle, sondern auch die Möglichkeiten der Belüftung sowie der Lichtführung.

Optimale Himmelsausrichtung

• Wohn- und Aufenthaltsräume – Durch eine Südausrichtung wird für eine angenehme Raumtemperatur gesorgt.

• Schlafzimmer – Sollten im Osten oder Westen platziert werden, um von der Morgen-oder Abendsonne zu profitieren.

• Nebenräume – Bad, Küche oder Abstellräume sollten im Norden oder Osten platziert werden, da hier nicht zwingend viel Tageslicht nötig ist.

• Eingangsbereich – Dieser sollte sorgfältig geplant werden, um Ankommenden eine angenehme Ankunft zu garantieren.

• Sonnenverlauf – Vor der Planung Mehrfamilienhaus Grundriss sollte der Sonnenverlauf am Grundstück berücksichtigt werden, denn so lassen sich die Räume optimal ausrichten.

• Gebäudeorientierung – Das Mehrfamilienhaus sollte so ausgerichtet werden, dass sämtliche Räume sich optimal nutzen lassen.

• Raumaufteilung – Mit einer durchdachten Raumaufteilung kann die Energieeffizienz des Mehrfamilienhauses verbessert werden und gleichzeitig mehr Wohnkomfort für die Bewohner geschaffen werden.

Fenstergrößen & Tageslichtkonzepte

Sowohl die Größe als auch die Anforderungen an die Größe der Fenster in einem Mehrfamilienhaus ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich sollte pro Raum eine Mindestfensterfläche erreicht werden, um so für ausreichend Tageslicht zu sorgen. Dies bedeutet, dass ein Zimmer mit 20qm eine Fensterfläche von 4 – 5 qm haben sollte. In den örtlichen Bauvorschriften wird die Mindestfenstergröße festgelegt, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Fenster sollten auch an die Funktion des Raumes angepasst sein. So sollten Fenster in Wohn- und Essbereichen größer sein als in einem Flur oder im Badezimmer. Dabei beeinflussen die Ausrichtung des Raums sowie die umliegende Bebauung die optimale Größe der Fenster.

Für den Energieverbrauch spielen Fenster ebenfalls eine wichtige Rolle, da durch sie die Wärmeabstrahlung sowie der Wärmeeinlasse beeinflusst wird.

Gemeinschaftsflächen sollten ausreichend mit Tageslicht versorgt sein, um eine freundliche und angenehme Atmosphäre zu schaffen.

Gemeinschaftsflächen & Privatsphäre

Sowohl für den Wohnkomfort als auch für die Funktionalität spielen Gemeinschaftsflächen in einem Mehrfamilienhaus eine wichtige Rolle. Dennoch sollte auch die Privatsphäre der einzelnen Wohnparteien nicht zu kurz kommen.

Was gehört zu den Gemeinschaftsflächen?

Zu den Gemeinschaftsflächen in einem Mehrfamilienhaus gehören alle Bereiche, die von den Mietern gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören Treppenhaus, Flure, ein Garten, ein Spielplatz für die Kinder, Kellerräume, eine Waschküche und eventuell Garagen.

Diese Bereiche sind Teil des Gemeinschaftseigentums und sollten dementsprechend gepflegt bzw. unterhalten werden.

Trennung von öffentlich und privat

Der private Bereich der Mieter spielt beim Mehrfamilienhaus Grundriss eine ebenfalls wichtige Rolle. Zu den wesentlichen Kriterien zählen neben der guten Raumaufteilung auch Schallschutzmaßnahmen sowie die Vermeidung von Durchblicken. Damit im Treppenhaus und im Garten Konflikte von Anfang an vermieden werden können, muss auch hier eine durchdachte Planung im Vorfeld stattfinden.

Jede Wohneinheit sollte eine klare Abgrenzung zu den anderen Wohnungen haben. Realisierbar ist dies durch geschlossene Wände sowie ausreichend Abstand zwischen den Fenstern und den Balkonanbauten.

Ein guter Schallschutz ist ebenso unerlässlich. Realisieren lässt sich dies durch den Einsatz von schallschutzfähigen Materiellen, einer guten Tür- und Fensterplanung sowie das Vermeiden von stark lärmintensiven Bereichen, insbesondere im Erdgeschoss.

Technische & rechtliche Anforderungen an Grundrisse

Für den Bauherren spielen die technischen sowie rechtlichen Anforderungen an den Mehrfamilienhaus Grundriss eine wichtige Rolle. Nur durch die korrekte Einhaltung erhalten Bauherren von der Stadt oder Gemeinde die Einwilligung, ein Haus zu bauen.

Bauordnungen & Abstandsflächen

Relevant bei den Bauordnungen sind neben der Landesbauordnung (LBO) auch die Bebauungspläne sowie eventuelle Sonderbestimmungen der Baubehörden. Die Bebauungspläne sind die Basis für den Mehrfamilienhaus Grundriss, da in ihnen die Dachform, die Geschosshöhe, die Anzahl der Stellplätze sowie die Position vom Haus auf dem Grundstück sowie die zu bebauende Grundfläche für das Gebäude festgelegt wird.

In den meisten Fällen darf das Mehrfamilienhaus bzw. das Reihenhaus in den Baugebieten errichtet werden. Allerdings kann es Einschränkungen in Bezug auf die Anzahl der Geschosse, der Dacharten oder der Optik geben.

Vielfach gibt es regionale Sonderbestimmungen wie zum Beispiel die Nutzung von bestimmten Materialien oder architektonische Stile rund um das Mehrfamilienhaus.

Der Mindestabstand zwischen den Gebäuden und der Grundstücksgrenze wird als Abstandsfläche bezeichnet. Dadurch lassen sich auf der einen Seite Nachbarschaftsstreitigkeiten vermeiden und auf der anderen Seite wird die Belüftung sowie die Belichtung für das Haus garantiert.

In den meisten Bundesländern beträgt der Abstand zur Grundstücksgrenze 3 Meter, kann jedoch nach örtlichen Bauvorschriften auch variieren.

Balkonanbauten, die weniger als 1,5 Meter aus dem Haus herausragen, müssen nicht extra berechnet werden, sofern eine Mindestabstand von 2 Metern zur Grundstücksgrenze eingehalten wird.

Schallschutz und Brandschutz

• Wohnungstrennwände – Diese dienen sowohl dem Schall- als auch Brandschutz und sollten bei der Gestaltung der Treppenhäuser, Aufzüge und Wohnungen berücksichtigt werden. Nicht tragende Wohnungstrennwände sollten eine Mindestdicke von 11,5 cm aufweisen. Bei tragenden Wänden sollte die Mindeststärke bei 17,5 cm liegen, wobei für einen besseren Schallschutz eine Mindestdicke von 24 oder gar 30 cm deutlich besser ist.

• Trittschall – Dieser spielt beim Mehrfamilienhaus eine wichtige Rolle, weshalb er in die Grundrissplanung integriert werden sollte. Dadurch lassen sich das Wohlgefühl verbessern und Lärmbelästigungen vermeiden. Um den Trittschall zu minimieren, sollte neben der Trittschalldämmung auch an den schwimmenden Estrich gedacht werden. Wände und Decken sollten mit entsprechenden Dämmstoffen ausgestattet werden.

• Brandschutz – Beim Mehrfamilienhaus Grundriss müssen die Brandschutzanforderungen eingehalten werden. Dazu zählen neben ausreichend Flucht- und Rettungswegen auch die Installation von Rauchmeldern sowie feuerhemmende Türen. Wichtig beim Bau ist die Verwendung von feuerhemmenden Baustoffen, um eine Ausbreitung bei einem Brand zu verhindern.

Fazit

Das Mehrfamilienhaus ist bei Bauherren und Investoren sehr beliebt, da es neben der Kapitalanlage auch als Altersvorsorge dient. Umso wichtiger ist es, sich für den Grundriss ausreichend Zeit zu nehmen und diesen effektiv zu planen.

In der Regel werden die Wohnungen im Mehrfamilienhaus bzw. Reihenhaus vom Eigentümer vermietet. Um den Bedürfnissen und Wünschen der Mietsuchenden gerecht zu werden, sollte der Grundriss flexibel gestaltet werden. Nur mit einem gut durchdachten Grundriss werden die Wohnungen in einem  solchen Haus nie lange leer stehen. Dies wiederum ist für die Finanzierung wichtig, denn jeder Leerstand bedeutet zusätzliche Kosten für den Eigentümer.

Steht ein Verkauf der Wohnungen an, spielt der Grundriss ebenso eine wichtige Rolle, da gerade Käufer sehr darauf achten, wie die Raumaufteilung aussieht und ob die Wohnfläche eine vielfältige Nutzung bietet bzw. ausreichend Platz bietet. Aus diesem Grund spielen neben Balkonanbauten auch das Vorhandensein einer Terrasse eine wichtige Rolle bei der Grundrissplanung. Zudem sollte der Grundriss nicht nur dem gewünschten Zweck dienen, sondern auch eine klare Struktur für die spätere Speicherung relevanter Planungsdaten ermöglichen – von der Ausnutzung der Quadratmeter unter dem Dach bis hin zum gezielten Zugriff auf wohnwerterhöhende Elemente wie eine gut platzierte Terrasse.

FAQ – Häufige Fragen zu Grundrissen von Mehrfamilienhäusern