GRZ und GFZ Rechner

Definition und Bedeutung von GRZ und GFZ

Die beiden Kennzahlen haben für das geplante Bauvorhaben eine wichtige Bedeutung und sollten daher von der Baufamilie exakt eingehalten werden, damit es nicht zu Problemen mit der Baugenehmigung kommt.

Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?

• Definition: Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird von einem Grundstück der Ausnutzungsgrad, also die Fläche, die bebaut werden darf, festgelegt. Baufamilien wissen anhand der Vorgaben, wie viel Prozent vom Baugrundstück sie bebauen dürfen. Die Kennzahl wird aus der maximalen Größe der bebaubaren Fläche, geteilt durch die Grundstücksgröße, ermittelt. Der sich daraus ergebende Dezimalwert liegt in der Regel zwischen 0,2 und 1. Die Grundflächenzahl umfasst alle baulichen Maßnahmen auf einem Grundstück, die den Boden überdecken oder versiegeln. Dazu zählen neben dem Wohnhaus auch Nebengebäude, Garagen bzw. Carport, Gartenhaus, Wege, Zufahrten sowie sonstige versiegelte Flächen. Nicht zugerechnet werden Dachüberstände oder unbefestigte Gartenwege. Gemäß der Baunutzungsverordnung wird die Grundflächenzahl in zwei Kategorien eingeteilt, die GRZ I und GRZ II. Die GRZ I gilt für Wohnhaus, Kellerabgänge, Balkone und Terrassen) und GRZ II Stellplätze, Tiefgaragen, Pools, Spielplätze, Gartenhäuser, Solaranlagen, Gruben sowie über- und unterirdische Öltanks. Weitere Informationen zur Berechnung der Grundflächenzahl und wie viel Fläche von einem Baugrundstück bebaut werden darf, können in § 19 der Baunutzungsverordnung nachgelesen werden, welche 1962 in Kraft trat und 2017 zum letzten Mal aktualisiert wurde.

• Bauliche Nutzung: Maßgeblich für die Grundflächenzahl ist die Art der baulichen Nutzung des Grundstücks. Diese kann im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung nachgelesen werden. So gilt für ein Dorfgebiet 0,6, für ein urbanes Gebiet 0,8 und für ein Kerngebiet 1,0. Unter einem Kerngebiet sind Umgebungen mit Büros, Geschäften und kulturellen Einrichtungen gemeint.

• Beispiel: Die Formel für die Grundflächenzahl lautet: Größe Grundstück x Grundflächenzahl = zulässige bebaubare Grundfläche. Um dies zu verdeutlichen, ein kleines Beispiel – Ist laut dem B-Plan die Grundflächenzahl 0,2 und hat das Grundstück eine Größe von 600 qm, beträgt die mögliche bebaubare Fläche 120 qm (600 qm x 0,2).

Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?

• Definition: Es handelt sich hierbei um einen Fachbegriff aus dem deutschen Baurecht. Weitere Informationen dazu können in § 20 Baunutzungsverordnung nachgelesen werden. Die Geschossflächenzahl gibt den Anteil der Flächen der Vollgeschosse einer Immobilie zur Fläche des Grundstücks an. Für Bauherren gilt sie als Maß zur baulichen Ausnutzung eines Grundstücks bzw. zur höchstzulässigen Größe der Immobilie, verteilt über alle Vollgeschosse. Wichtig dabei ist, dass die Geschossflächenberechnung nicht mit der Wohnflächenberechnung verwechselt werden darf. Es geht nämlich nur um die Außenmaße einer Immobilie. Festgelegt wird die Geschossflächenzahl von der jeweiligen Gemeinde. Sie ist als Dezimalzahl im B-Plan zu finden.

• Relevanz: Sie dient als Faktor, um die Bebauungsdichte in einem Wohngebiet beurteilen zu können.  Mit ihr werden nicht nur die Größe, sondern auch die Höhe der Häuser bestimmt. Ziel ist es, eine einheitliche Bebauung zu erreichen. Dies bedeutet, dass Bauherren keine Baugenehmigung bekommen, wenn das geplante Bauwerk zu hoch ist, da dies sich negativ auf die Lichtverhältnisse bei den Nachbargrundstücken auswirkt. Erkennbar ist dies oftmals bei Wohnprojekten aus dem 19. Jahrhundert mit einer Geschossflächenzahl von 4,0. Die Hinterhöfe waren zu schattig und es gab zu wenig Grün in den Städten. In den 1920er Jahren wurde die Kennzahl auf 0,5 herabgesetzt, sodass mehr Licht und Luft in die Städte kam. Aktuell liegt die Kennzahl zwischen 1,0 und 1,2. Sie stellt so einen Kompromiss zwischen dem benötigten Wohnraum, dem Wunsch nach einem Eigenheim und den damit verbundenen hohen Grundstückspreisen dar.

• Beispiel: Zum Berechnen einer Geschossfläche werden verschiedene Werte benötigt. Dazu zählen die Grundstück-Größe sowie die Grundfläche des Gebäudes. Die Formel dazu lautet: Geschossfläche geteilt durch Grundstücksfläche. Laut zum Beispiel im Bebauungsplan beträgt die Geschossfläche 0,8 bei einer Grundstücksgröße von 1.000 qm, darf die Fläche aller Vollgeschosse nicht größer als 800 qm sein (800 : 1.000 = 0,8).

Rechtliche Grundlagen

Wesentliche rechtliche Grundlage der beiden Kennzahlen ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO), welche im weiteren Verlauf für die Angaben in den Bebauungsplänen verantwortlich ist.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die Grundflächenzahl wird in der BauNVO in § 19 Abs. 4 S. 1 geregelt. Im Städtebau sollen so ungenutzte bzw. brachliegende Grundstücke in Bauland umgewandelt werden, um dadurch die Entwicklung der Stadtgestaltung zu beeinflussen. So entstehen je nach Bedarf Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen oder Sonderbauflächen.

Die gesetzliche Grundlage zur Geschossflächenzahl kann in § 20 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nachgelesen werden. Mit der Kennzahl soll festgelegt werden, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind.

Bebauungspläne

In den Bebauungsplänen werden die Kennzahlen festgelegt. So regelt die Grundflächenzahl, wie viele Quadratmeter des Grundstücks bebaut werden dürfen, um ein Grundstück effizient zu nutzen.  Bei der Grundflächenzahl geht es nicht nur um ökologische Aspekte, sondern vielmehr um ausreichend Fläche zur Versickerung von Regenwasser.

Für die Bebauungspläne ist die Geschossflächenzahl ein sehr wichtiger Faktor, da die Werte je nach Baugebiet sehr unterschiedlich ausfallen können. Je nach städtebaulichen Zielsetzungen können die Geschossflächenzahlen sehr unterschiedlich ausfallen. Maßgeblich dabei sind immer die Dichte sowie die Ausnutzung im städtischen Raum, wie zum Beispiel in einem Baugebiet mit hohem Wohnraumbedarf.

Zusätzliche Kennzahlen zur optimalen Bauplanung

Neben GRZ und GFZ spielen weitere Kennzahlen wie die Baumassenzahl oder die WGFZ (Wohngebäudeflächenzahl) eine Rolle bei der Planung der Bebauung. Besonders bei Grundstücken mit mehreren Stockwerken und einem ausgebauten Dachgeschoss ist es wichtig, die Gesamtgeschossfläche exakt zu ermitteln und in Verhältnis zur Grundstücksgröße zu setzen. Die Bruttogrundfläche aller Stockwerke – inklusive Dachgeschoss – bildet dabei die Basis für die Berechnung.

Auch Nebenanlagen wie Carports oder Terrassen können den Anteil der überbauten Fläche erhöhen und sollten nicht vernachlässigt werden. Für eine realistische Planung helfen Orientierungswerte aus dem Bebauungsplan, um eine Überschreitung von zulässigen Flächen zu vermeiden. Eine Überschreitung der Baumassenzahl oder ein falsches Verhältnis zwischen Wohn- und Nutzfläche kann zu Problemen bei der Genehmigung führen – besonders, wenn Nebenanlagen oder zusätzliche Stockwerke nachträglich berücksichtigt werden sollen.

Berechnung von GRZ und GFZ

Zur Berechnung der beiden Kennzahlen gibt es jeweils eine einfache Formel, die wir im Folgenden näher erläutern möchten.

Formel zur Berechnung der GRZ

Mit der Grundflächenzahl (GRZ)  wird der zulässige bebaubare Flächenanteil angegeben. Somit lautet die Formel:

GRZ = Grundfläche der überbauten Fläche geteilt durch Grundstücksfläche

Beispielrechnung: Hat das Grundstück laut Bebauungsplan eine Größe von 500 m² und beträgt die überbaute Fläche 150 m², dann ergibt sich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 (150 : 500 = 0,3).

Formel zur Berechnung der GFZ

Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird die Summe aller Flächen in den einzelnen Geschossen angegeben. Somit lautet die Formel:

Geschossflächenzahlen = Summe der Geschossflächen geteilt durch Grundstücksfläche

Beispielrechnung: Beträgt die Geschossfläche gemäß Bebauungsplan 750 Quadratmeter und hat das Grundstück eine Größe von 500 Quadratmeter, lautet die Geschossflächenzahl 1,5 (750 : 500 = 1,5).

Was bedeutet Baumassenzahl?

Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Geregelt wird dies in § 19 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung. Die Baumasse muss dabei vom Fußboden der untersten Vollgeschosse bis zur Decke der obersten Vollgeschosse ermittelt werden.

Praktische Anwendung von GRZ und GFZ

Um die beiden Kennzahlen besser zu verstehen, haben wir uns sowohl den Einfluss auf die Gebäudeplanung als auch die Auswirkung auf die Grundstücksnutzung näher angeschaut.

Einfluss auf die Gebäudeplanung

Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer eines Grundstücks spielt die Grundflächenzahl (GRZ) eine wichtige Rolle. Der Käufer erfährt so, wie viel Prozent der Fläche vom Grundstück bebaut werden dürfen. Dadurch wird für ihn klar, ob er auf dem Grundstück weitere Nebengebäude wie zum Beispiel eine Garage oder ein Gartenhaus bauen darf. Für den Verkäufer dagegen spielt die Höhe der Grundflächenzahl eine viel wichtigere Rolle. Je höher diese ist, umso teurer kann er das Grundstück verkaufen bzw. umso höher ist der Grundstückswert.

Anders sieht es bei der Geschossflächenzahl aus. Bauherren erfahren dadurch nicht nur die bebaubare Fläche eines Grundstücks, sondern auch die Höhe der gebauten Gebäude, da alle Flächen der Geschosse addiert werden müssen.

Auswirkungen auf die Grundstücksnutzung

Grundstücke lassen sich durch die beiden Kennzahlen optimal nutzen. So müssen für Gebiete mit hohem Wohnraumbedarf mehr Gebäude mit vielen Geschossen gebaut werden. Dies erklärt die Höhe der Kennzahl.

Mit der Grundflächenzahl (GRZ) lassen sich in einem Gebiet Freiflächen, Gärten und Zufahrten planen, um auf der einen Seite für eine bessere Versickerung von Regenwasser zu sorgen und auf der anderen Seite auch dem Natur- und Artenschutz gerecht zu werden. Des Weiteren soll mit der Kennzahl verhindert werden, dass durch das Bauen von Häusern das Landschaftsbild zerstört wird. Ist die Bebauungsdichte in einem Gebiet zu hoch, gehen wertvolle Grünflächen verloren, was sich wiederum negativ auf Flora und Fauna auswirkt.

Mit den Geschossflächenzahlen soll dafür gesorgt werden, dass in den einzelnen Gebieten die angepasste und harmonische Bebauungsdichte eingehalten wird. Aus diesem Grund gibt es verschiedene Werte zur Orientierung. Diese lauten:

• Kleinsiedlungsgebiete (WS), Wochenendhausgebiete: 0,2

• Reine Wohngebiete (WR), Allgemeine Wohngebiete (WA), Ferienhausgebiete: 0,4

• Besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Dörfliche Wohngebiete (MDW): 0,6

• Urbane Gebiete (MU): 0,8

• Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI), Sonstige Sondergebiete: 0,8 bis 1,0

Nutzung von GRZ und GFZ Tools

Vorteile von Online-Tools – Mit den verschiedenen Online Tools zur Berechnung der beiden Kennzahlen lassen diese sich schnell und einfach ermitteln, ohne dass besondere mathematische Kenntnisse und Formeln nötig sind. Des Weiteren lassen sich die Ergebnisse visuell darstellen, sodass die spätere Planung deutlich einfacher vonstatten gehen kann. Dies wiederum wirkt sich positiv auf die Baukosten aus, da es deutlich seltener zu Fehlplanungen kommt.

Häufige Fehler bei der Anwendung von GRZ und GFZ

Sehr oft kommt es bei einem Baugrundstück zu Fehlinterpretationen der Werte, sodass viele Bauherren ihren Traum vom eigenen Haus in Gefahr sehen. Sie sollten sich von augenscheinlich ungünstigen Werten nicht entmutigen lassen und sich die Informationen von einem Experten erläutern lassen. So erfährt der Grundstückseigentümer am besten, wieviel Fläche von seinem Grundstück bebaut werden darf und wo eventuell Abstriche gemacht werden müssen. Dies wiederum ist wichtig, wenn es um die Entscheidung geht, ob das Grundstück gekauft werden soll.

Insbesondere bei den Geschossflächenzahlen kommt es sehr häufig zu Fehlern und Missverständnissen bei der Berechnung. Grundsätzlich wird nur die bebaute Geschossfläche berücksichtigt. Laien machen jedoch den Fehler, dass sie Freiflächen und Grünanlagen in die Berechnung mit einbeziehen. Des Weiteren kommt es sehr oft vor, dass Bauherren die lokalen Bauvorschriften aus dem Bebauungsplan der Gemeinde nicht kennen oder diese bei ihrer Planung rund um das neue Haus nicht berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es immer wichtig, dass vor Baubeginn die Landesbauverordnungen gründlich geprüft werden müssen. Bei Unsicherheiten sollten Bauherren immer einen Architekten zurate ziehen.

Fazit zur Berechnung von GRZ und GFZ

Für eine erfolgreiche Planung eines Bauvorhabens ist es essenziell wichtig, die Werte rund um Geschoss- und Grundflächenzahl zu kennen, da es ansonsten zu unliebsamen Überraschungen kommen kann. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es bereits bei der Grundrisserstellung, die exakte Größe aller Räume im Zuge der Wohnflächenberechnung einzutragen. Zum Schluss werden für alle Vollgeschosse sämtliche Werte der Räume addiert, um das Ergebnis mit der maximal möglichen Wohnfläche zu vergleichen.

Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte immer ein Blick in den jeweiligen Bebauungsplan der Gemeinde geworfen werden, da sich bereits durch die GRZ sowie die anderen Werte erkennen lässt, ob die eigenen Wünsche und Vorstellungen für das neue Haus sich mit den Vorgaben decken. Wird dies nicht beachtet, muss die Baufamilie Abstriche bei der Planung machen oder sich generell nach einem anderen Grundstück umschauen.

Darüber hinaus lohnt sich auch der Blick auf ergänzende Kennzahlen wie die WGFZ oder die Bruttogrundfläche, um mithilfe aktueller Orientierungswerte die bauliche Ausnutzung des Grundstücks noch gezielter bewerten zu können. Gerade bei komplexeren Bauprojekten hilft die Kombination aus WGFZ und Bruttogrundfläche, realistische Raumkonzepte zu entwickeln und mögliche Flächenreserven frühzeitig zu erkennen.

FAQ zu GRZ und GFZ Rechner