Haus bauen in Berlin – Planung, Kosten & Genehmigungen im Überblick

Warum Berlin? – Besonderheiten beim Hausbau in der Hauptstadt

Wer sich zum Haus bauen in Berlin entscheidet, dem muss klar sein, dass die Stadt nicht nur Chancen, sondern auch einige Herausforderungen parat hält. Aus diesem Grund sollte sich die Baufamilie bereits vor dem Hausbau mit den Besonderheiten auseinandersetzen, damit es später nicht zu Enttäuschungen kommt.

• Bevölkerungswachstum & Nachfrageentwicklung: Berlin ist von einem stetigen Bevölkerungswachstum geprägt, welches durch hohe Zuwanderungszahlen zusätzlich angetrieben wird. Seit 2005 ist die Einwohnerzahl kontinuierlich angestiegen, sodass sie Ende 2024 knapp 4 Millionen betrug. Im Vergleich zum Vorjahr gab es einen Zuwachs von knapp 20.000 Menschen, was einem Anstieg von 0,5 % entspricht. Durch die stetig steigende Einwohnerzahl kommt es auch zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum, was wiederum die Stadt vor große Herausforderungen stellt.  

• Immobilienpreise & Grundstückskosten: Im Schnitt muss für ein Grundstück in Berlin zwischen 400 und 900 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, sodass dies einen Durchschnittspreis von 767 Euro pro Quadratmeter ergibt. In begehrten Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei rund 1.200 Euro. Bei den Immobilienpreisen verhält es sich ähnlich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei rund 4.800 Euro. Günstige Wohnungen gibt es ab 2.600 Euro pro Quadratmeter, während die teuersten rund 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

• Unterschiede zwischen Innenstadtlagen & Randbezirken: Die Innenstadtlagen haben den Vorteil, dass es eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz gibt sowie eine Vielzahl von verschiedenen kulturellen Einrichtungen sowie Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe zu finden sind. Nachteil sind dabei die hohen Miet- und Kaufpreise sowie viel Lärm und nur geringe Grünflächen im Vergleich zu den Randbezirken. In den Randbezirken gibt es neben der Vielzahl von Grünflächen und Parks auch deutlich weniger Stau und das Wohnumfeld ist insgesamt ruhiger. Nachteile sind allerdings die längeren Fahrtzeiten zur Arbeit oder ins Zentrum sowie eine weniger gut entwickelte Infrastruktur.

• Einfluss von Wohnraumpolitik und Landesbauordnung: Wohnraumpolitik und Landesbauordnung (BauO Bln) sind in Berlin eng miteinander verknüpft. Nur so kann der Bedarf an Wohnraum gedeckt und die Qualität des Wohnens verbessert werden, ohne dabei auf Effizienz beim Bauen zu verzichten. Mit dem „Schneller-Bauen-Gesetz (SBG)“ sollen Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt werden. Mit der Bauordnung werden die rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen rund um den Wohnungsbau geschaffen, während die Wohnraumpolitik explizit an der Schaffung von mehr und besserem Wohnraum arbeitet.

• Bedeutung von Baulandknappheit & Nachverdichtung: Um dem stetigen Bevölkerungswachstum gerecht zu werden, muss in bestehenden Siedlungen und Stadtgebieten weiterer Wohnraum geschaffen werden, was sowohl positive als auch negative Auswirkungen mit sich bringt. Durch die Baulandknappheit erhöht sich die Nachfrage und somit auch die Preise für Grundstücke und Wohnungen. Des Weiteren wird durch die Verringerung von Grünflächen die Wohnqualität negativ beeinflusst, weshalb bereits jetzt einige Mieter und Anwohner die Nachverdichtungsprojekte ablehnen.

Grundstückssuche in Berlin – Lage, Preis & Potenzial

Um ein Grundstück für den Hausbau zu finden, ist eine sorgfältige Recherche erforderlich. Interessenten sollten mit ihrer Suche in den verschiedenen Online-Portalen und örtlichen Verzeichnissen beginnen. Grundsätzlich sollten sie sich auf die Wartelisten für zukünftige Baugebiete eintragen lassen, um eine Chance zu haben, sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in Berlin erfüllen zu können.

Beliebte Bezirke für den Hausbau

• Kurzübersicht: Sehr beliebt bei Baufamilien sind die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf mit ihrer anspruchsvollen Architektur und den gepflegten Grünanlagen, Pankow, Zehlendorf, Spandau, Kreuzberg sowie Friedrichshain. Wer Wert auf Natur und eine hohe Lebensqualität legt, sollte sich in den Bezirken Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg sowie Reinickendorf umsehen.

• Vor- und Nachteile der einzelnen Bezirke: Die Vorteile beim Hausbau direkt in Berlin sind die zentrale Lage, die gute Infrastruktur sowie die lebendige Atmosphäre. Zu den Nachteilen zählen hohe Grundstückspreise sowie eine begrenzte Auswahl an Baugrund. Baufamilien, die sich dagegen für das Berliner Umland interessieren, profitieren von günstigeren Grundstückspreisen, mehr Platz sowie mehr Grundstücken. Nachteilig ist die geringere Lebensqualität durch längere Fahrtzeiten ins Zentrum.

Grundstückspreise & Preisentwicklung

Bauen in Berlin ist teuer geworden. Die Grundstückspreise sind hoch, was wiederum darauf hinweist, dass sich die Preisentwicklung auch in Zukunft nach oben orientieren wird. Auch wenn es immer wieder zu Schwankungen bei den Grundstückspreisen kommt, ist die Tendenz eindeutig steigend.

• Aktuelle Bodenrichtwerte (BORIS Berlin): In Berlin liegen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte bei ca. 900 € pro m². Wobei die Bodenrichtwerte stark von der Lage abhängig sind. Die teuersten Grundstücke mit entsprechenden Bodenrichtwerten sind in den Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf zu finden.

• Kaufpreis vs. Erschließungskosten: Die Erschließungskosten sind beim Grundstückskauf ein wichtiger Faktor und dürfen nicht vernachlässigt werden, da sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten beim Hausbau ausmachen können. Neben dem Grundstückspreis müssen Interessenten auch die Erschließungskosten zahlen. Diese betragen für die Vermessung zwischen 1.500 und 3.000 Euro, während der Straßenbau und die Gehwegerstellung mit bis zu 15.000 Euro zu Buche schlagen kann. Baufamilien sollten die Erschließungskosten bereits vor dem Kauf prüfen und diese in die Finanzplanung für das neue Zuhause mit einbeziehen.

• Einflussfaktoren auf die Grundstückspreise: Neben der Lage ist auch die Größe entscheidend. So kann ein kleines Grundstück pro Quadratmeter teurer sein als ein großes. Ebenso wichtig ist der Erschließungsgrad, da ein voll erschlossenes Grundstück in der Regel teurer ist als ein unerschlossenes oder teilerschlossenes. Ganz ähnlich sieht es mit der Baugenehmigung aus. Grundstücke mit Baugenehmigung sind deutlich teurer als solche ohne.

Wo finde ich verfügbare Grundstücke?

• Öffentliche & private Portale: Bewährt haben sich Online-Immobilienportale sowie die örtlichen Gemeinde-Verzeichnisse. Hilfreich sind aber auch die privaten Kleinanzeigenportale und Zeitungen, da hier nach Bauland gesucht oder auch inseriert werden kann.

• Erbbaurechte & Bauen auf Pachtland: Das Land Berlin vergibt die landeseigenen Baugrundstücke nur noch im Erbbaurecht oder mit einem Pachtvertrag. Dies bedeutet, dass Bauinteressenten ein Haus bauen können, welches auf einem Grundstück steht, das einem anderen gehört. Für das Grundstück muss ein regelmäßiger Erbbauzins (Pacht) gezahlt werden. Solche Erbbauverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren. Für Baufamilien hat es den Vorteil, dass sie kein Baugrundstück kaufen müssen und sich die Kaufkosten sparen können. Allerdings sind die Hausbesitzer bei allen Entscheidungen, die das Pachtland betreffen, auf die Zustimmung des Verpächters angewiesen. Dies bedeutet, sie dürfen ohne extra Zustimmung nichts auf dem Grundstück bauen (Pool, Gartenhäuschen und dergleichen).

• Tipps für Bauwillige: Bauinteressenten sollten sich bei Freunden, der Familie oder bei Kollegen nach freien Grundstücken informieren, die nicht inseriert werden und somit oftmals auch günstiger sind. Auch ortsansässige Makler und Bauunternehmen sind eine gute Anlaufstelle, da diese oftmals Zugang zu nicht-öffentlichen Angeboten haben. Das direkte Gespräch mit der Gemeinde ist sinnvoll, da sie bereits im Vorfeld Informationen zu geplanten Baugebieten haben, bei denen sich Bauinteressierte auf die Warteliste setzen lassen können.

Baugenehmigung & Vorschriften in Berlin

• Bauordnung für Berlin (BauO Bln): Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss das Bauvorhaben die Anforderungen der Bauordnung sowie die weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllen. Die Bauaufsichtsbehörde überprüft die Einhaltung sowie bauplanungsrechtliche Zulässigkeit rund um den Hausbau. Sobald das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist, wird die Baugenehmigung erteilt. Zur eigenen Sicherheit sollten Bauinteressenten vor dem Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen.

• Bebauungsplan & Genehmigungspflicht: Für den Neubau Eigenheim ist in jedem Fall eine Baugenehmigung erforderlich. Dies gilt auch für Umbaumaßnahmen, Nutzungsänderungen oder für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes.

• §34 BauGB – Bauen im unbeplanten Innenbereich: In einem Gebiet ohne Bebauungsplan, welches jedoch im Zusammenhang bebaut ist, ist der Hausbau nach § 34 BauGB möglich. Es müssen jedoch einige spezifische Aspekte beachtet werden. Zum einen muss das geplante Haus sich in die bestehende Bebauung einfügen, wobei die typischen Merkmale der umliegenden Bebauung entscheidend sind. Des Weiteren muss der Nachbarschutz berücksichtigt werden.

• Abstandsflächen & Baugrenzen in dichter Bebauung: In den dicht bebauten Bereichen von Berlin müssen sowohl die Abstandsflächen als auch die Baugrenzen strikt eingehalten werden. In der Regel beträgt die Abstandsfläche die Gebäudehöhe mal 0,4, jedoch mindestens 3 Meter. Dies bedeutet, dass bei Wohngebäuden der Klassen 1 und 2 ein pauschaler Abstand von 3 m ausreichend ist. Die Grenzbebauung ist erlaubt, sofern die Länge der Bebauung 9 m nicht überschreitet.

• Genehmigungsfreies Bauen in Berlin: Auch das ist möglich, sofern das Gebäude eine Grundfläche von 10 m2 nicht überschreitet. Des Weiteren dürfen Zäune nicht höher als 2 m sein. Ohne weitere Genehmigung dürfen untergeordnete Gebäude wie etwa ein Kiosk auf einer öffentlichen Verkehrsfläche errichtet werden. Grundsätzlich müssen bei solchen Bauvorhaben die allgemeinen baurechtlichen  Vorschriften beachtet werden.

• Ansprechpartner: Bei Fragen und Unsicherheiten rund um das neue Haus sollten Bauinteressenten sich stets an die Bezirksbauämter, das Stadtentwicklungsamt oder die  Senatsverwaltung wenden.

Bauarten & Haustypen in Berlin – Was ist sinnvoll?

Rund um den Neubau sind in Berlin sowohl verschiedene Bauarten als auch Typen von Häusern möglich. Zu den beliebten Bauweisen zählen Massivhäuser, Fertighäuser sowie der Holzhausbau. Bei den Typen der Häuser reicht die Palette von Bungalows über Einfamilienhäuser bis hin zum Luxushaus oder Tiny House.

• Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder Stadtvilla: Das Einfamilienhaus wird frei stehend auf dem vorhandenen Bauland errichtet und verfügt über einen separaten Zugang. Im Doppelhaus sind zwei Wohneinheiten unter einem Dach vereint. Dies spart im Vergleich zum Einfamilienhaus Kosten. In einem Reihenhaus sind mehrere Wohneinheiten in Reihe angeordnet, was das Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen Hausformen noch günstiger macht. Ganz anders bei der Stadtvilla. Hier handelt es sich um ein zweigeschossiges großes Haus mit einem quadratischen Grundriss und einem Walmdach bzw. Zeltdach. Die Stadtvilla ist oft teurer als andere Häuser, bietet aber eine hohe Wohnqualität durch großzügige Räume und moderne Optik.

• Massivhaus vs. Fertighaus – Vor- und Nachteile in Berlin: Massivhäuser zählen zur klassischen Bauweise aus Stein und Beton, während die Fertighäuser im Werk der Anbieter vorgefertigt und an Ort und Stelle montiert werden. Zu den wesentlichen Entscheidungskriterien für Bauherren in Berlin gehören das Budget, da Fertighäuser meist günstiger sind als Massivhäuser sowie die Bauzeit, denn das Fertighaus ist in der Regel schneller errichtet als das Massivhaus. Dies bedeutet, dass die Möglichkeit des früheren Einzugs besteht. Grundsätzlich sind moderne Fertighäuser sehr energieeffizient und erfüllen somit die aktuellen Energieeinsparstandards. Liebhaber von Massivhäusern sprechen von mehr Gestaltungsmöglichkeiten, Langlebigkeit sowie einem besseren Schallschutz im. Vergleich zum Fertighaus, was so jedoch nicht pauschal bestätigt werden kann.

• Tiny Houses & modulare Bauformen: Tiny Houses eignen sich aufgrund ihrer kleinen Grundfläche von weniger als 50 m² für kleine Baugrundstücke. Ein solches Haus ist mobil, während andere Häuser auf einem Fundament stehen. Aufgrund der geringen Baufläche ist das Tiny House oft kostengünstiger als ein herkömmliches Haus. Bei den modularen Bauformen werden die Module im Werk des Anbieters vorgefertigt, um dann auf der Baustelle montiert zu werden. Die Module können nach den eigenen Bedürfnissen kombiniert und erweitert werden, umso eine größere Wohnfläche zu schaffen.

• Besonderheiten bei Mehrgenerationenhäusern und Wohngemeinschaften: In einem Mehrgenerationenhaus bzw. bei Wohngemeinschaften werden Gemeinschaftsräume wie Küche, Garten oder Keller gemeinsam genutzt. Dies fördert das soziale Miteinander und den Austausch zwischen den Bewohnern. Im Alltag können sich die Bewohner gegenseitig unterstützen, da oftmals Personen aus verschiedenen Altersgruppen (Senioren, junge Menschen usw.) unter einem Dach leben. Die Bewohner tragen für das Haus eine gemeinschaftliche Verantwortung, müssen jedoch ihre Selbstbestimmung nicht aufgeben. Die Räume im Mehrgenerationenhaus oder in einer Wohngemeinschaft können an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden. Trotz des gemeinsamen Wohnens gibt es ausreichend Möglichkeiten, sich in den eigenen Wohnbereich zurückziehen zu können.

• Nachverdichtung durch Dachaufstockung oder Anbauten: Die Nachverdichtung wird auch als Innenverdichtung bezeichnet und bedeutet, dass durch Aufstockung oder Anbauten neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Es muss kein neues Bauland versiegelt werden und die vorhandene Infrastruktur kann effizient genutzt werden. Durch die Nachverdichtung werden Innenstädte revitalisiert und bestehende Quartiere aufgewertet. Dies wiederum fördert die Stadtentwicklung.

Vom Entwurf zur Realität: So konkretisiert du dein Bauprojekt in Berlin

Ob Ausbauhaus, klassisches Massivhaus oder moderne Mehrfamilienhäuser – jedes Bauprojekt sollte strukturiert geplant werden, damit es zu den eigenen Vorstellungen passt. Eine durchdachte Checkliste hilft dabei, an wichtige Punkte wie Keller, Fenster, Baunebenkosten und Eigenleistungen zu denken, noch bevor die Bauphase beginnt.

Beim Besuch eines Musterhaus lassen sich Raumgefühl, Grundriss und Ausstattung besser einschätzen – eine wertvolle Entscheidungshilfe, bevor das gewählte Bauunternehmen mit dem Bau startet. Gerade wer ein Ausbauhaus plant, sollte seine Eigenleistungen und handwerklichen Fähigkeiten realistisch einschätzen, um auf der Baustelle effizient mitwirken zu können.

Egal ob kleine Immobilie oder große Mehrfamilienhäuser – jedes gelungene Bauprojekt vereint funktionale Planung mit individuellem Wohnen. Wer in Berlin bauen will, sollte deshalb frühzeitig klären, wie sich der Keller, die Fenster und der persönliche Grundriss in das geplante Leben einfügen sollen – damit aus der Idee ein Zuhause wird.

Nachhaltigkeit & Energieeffizienz in der Großstadt

Im Zuge der Nachhaltigkeit in der Großstadt müssen soziale, ökologische und ökonomische Aspekte berücksichtigt werden. Nur so kann die Stadt auch für. kommende Generationen lebenswert bleiben. Ein wichtiger Punkt dabei ist die Energieeffizienz, die nicht nur unser Klima schützt, sondern auch die Lebensqualität verbessert.

• GEG & Effizienzhaus-Standards in Berlin umsetzen: Mit dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) soll die Energieeffizienz in den Häusern durch den Einsatz von erneuerbaren Energien gesteigert werden. Dies bedeutet, dass ein Neubau in Berlin den Effizienzhaus 55 Standard erfüllen muss. Des Weiteren müssen bei Neubauten die Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das GEG wird von den Verantwortlichen regelmäßig angepasst, sodass die Energieeffizienz von Gebäuden auch in Zukunft immer weiter verbessert werden kann.

• Förderprogramme: Um den Hausbau in Berlin zu unterstützen, gibt es eine Reihe von verschiedenen Förderprogrammen. Dazu zählen die KfW-Förderungen wie das KfW-Wohneigentumsprogramm, klimafreundlicher Neubau und Wohneigentum für Familien. Des Weiteren gibt es die Förderprogramme der Investitionsbank Berlin (IBB Berlin). Dazu gehören der IBB Wohnungsneubaufonds, IBB Altersgerecht Wohnen, Effiziente Gebäude PLUS und die IBB Genossenschaftsförderung.  Zu den weiteren Förderprogrammen gehören die BAFA, BEG, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmersparzulage.

• Fernwärme vs. Wärmepumpe vs. Gas: Wofür sich Baufamilien entscheiden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Fernwärme bietet stabile Preise und es ist keine Wartung nötig, auch wenn die Anschaffung erst einmal teuer ist. Wärmepumpen bieten eine hohe Effizienz und sind umweltfreundlich, sofern sie mit erneuerbaren Energien kombiniert sind. Auch hier sind die Anschaffungskosten hoch. Gasheizungen dagegen sind in der Anschaffung günstig, machen jedoch von den fossilen Brennstoffen und somit auch den schwankenden Preisen abhängig. Des Weiteren haben sie höhere Emissionen als eine Wärmepumpe.  

• Photovoltaik, Regenwassernutzung & Smart-Home: Mit Photovoltaik werden Hausbesitzer unabhängig von den Stromnetzen und können so durch den Eigenstromverbrauch deutlich bei. den Stromkosten sparen. Die Regenwassernutzung hat den Vorteil, dass der Trinkwasserbedarf  reduziert wird, was wiederum einen Beitrag zur nachhaltigen Wasserwirtschaft liefert. Mit Smart Home Systemen profitieren Hausbesitzer rund um ihr Haus nicht nur von Komfort und Sicherheit, sondern auch von einer Energieersparnis. Beleuchtung, Heizung und vieles mehr lassen sich automatisieren, was die Energiekosten senkt. Kameras bieten zusätzliche Sicherheit für die Bewohner.

• Berliner Solargesetz – Mit diesem Gesetz wird für Neubauten in Berlin ab dem 1. Januar 2023 vorgeschrieben, dass eine Solaranlage auf dem Hausdach installiert werden muss, sofern die Nutzfläche des Hauses mindestens 50 qm beträgt.  Dabei muss die Solaranlage mindestens 30 % der Bruttodachfläche bedecken. Bei einem Wohngebäude muss die Anlage mindestens 2 Kilowatt pro Wohnung liefern. Als Alternative zur Dachfläche können auch Fassaden für die Solartechnik genutzt werden.  

Kosten beim Hausbau in Berlin – So kalkulieren Sie richtig

• Durchschnittliche Baukosten je m²: Je nach Standort, Größe und Ausstattung muss in Berlin mit durchschnittlichen Baukosten von 2.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Dies bedeutet, ein schlüsselfertiges Haus mit einer Wohnfläche kostet zwischen 375.000 und 450.000 Euro.

• Nebenkosten: Diese dürfen bei der Kalkulation rund um den Hausbau nicht vernachlässigt werden. Neben der Grunderwerbssteuer, die 6 % in Berlin beträgt, müssen auch die Kosten für den Notar sowie den Grundbucheintrag kalkuliert werden.

• Erschließungskosten & Anschlussgebühren: Die Erschließungskosten liegen in der Regel zwischen 9.500 und 24.500 Euro. Dabei wird unterschieden in öffentliche Erschließungskosten in einer Höhe von 6.600 bis 11.800 Euro sowie den privaten Kosten für Tiefbauarbeiten, Vermessung und Bodengutachten, welche sich zwischen 15.000 und 20.000 Euro bewegen. Nicht zu vergessen sind die Anschlussgebühren, die anfallen, sobald das Haus an die Versorgungsleitungen angeschlossen wird. Vielfach werden diese als Pauschale abgerechnet, können jedoch nach Größe und Art des Anschlusses auch variieren.

• Architekt, Statik, Genehmigungsplanung: Diese Punkte zählen zu den wichtigsten Aspekten beim Hausbau und sollten daher nicht vernachlässigt werden. Der Architekt kümmert sich um die Planung und die Architektur des Hauses, während der Statiker die statische Stabilität berechnet. Mit der Genehmigungsplanung wird sichergestellt, dass das Haus den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

• Rücklagen für unvorhergesehene Posten: Grundsätzlich sollten Baufamilien an Rücklagen für unvorhergesehene Posten denken. Dazu zählen Hindernisse oder Schäden, die beim Bau auftreten, Preisänderungen für Materialien sowie verbesserte Ansprüche an die Qualität. Im Übrigen dienen Rücklagen der Beruhigung der Baufamilie, die dadurch während des Hausbaus weniger Stress hat.

• Bauzeitbedingte Zusatzkosten: Hierzu gehören durch Bauzeitverzögerungen zusätzliche Honorare für Architekten und Ingenieure oder den Bauleiter, da diese länger mit dem Projekt beschäftigt sind als geplant. Eventuell müssen Materialien zwischengelagert werden oder es werden zusätzliche Handwerker benötigt. Nicht zu vergessen sind die Mietkosten in der Zweitwohnung während des Bauens.

Baupartner in Berlin finden – Baufirma, Architekturbüro & Co.

• Generalunternehmer vs. Bauträger vs. Architekturbüro: Der Generalunternehmer ist rund um den Bauprozess der Ansprechpartner. Zu seinen Aufgaben gehört es, alle Gewerke zu koordinieren, Subunternehmen zu beauftragen und die Ausführung der Bauarbeiten zu überwachen. Der Bauträger dagegen ist auch Bauherr, da er die von ihm gebauten Häuser verkauft. Als Partner beim Bauen bietet sich auch das Architekturbüro an. Dieses ist sowohl für die Planung als auch für die Gestaltung und die Bauleitung zuständig.

• Gute Baufirma erkennen: Zum einen erkennt man sie an der professionellen Planung, ihrer Transparenz sowie ihrer Zuverlässigkeit. Das Unternehmen sollte neben den klaren Leistungsumfängen auch einen fairen Zahlungsplan sowie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis bieten. Des Weiteren sollte die Baufirma auf die Wünsche ihrer Kunden eingehen und gleichzeitig eine individuelle Beratung anbieten. Selbstverständlich sollte das Unternehmen auch Wert auf eine hochwertige Bauausführung legen und nur qualitativ hochwertige Baustoffe verwenden.

• Regionale Empfehlungen & Erfahrungen einholen: Für den Hausbau in Berlin ist es wichtig, sich mit den regionalen Bedingungen und Bauvorschriften sowie mit speziellen Förderprogrammen auszukennen. Aus diesem Grund ist es ratsam, eine professionelle Bauberatung vor Ort in Anspruch zu nehmen, da diese über alle Möglichkeiten informieren kann. Angehende Baufamilien sollten sich mit Bauherren, die bereits in Berlin gebaut haben, austauschen und so weitere Erfahrungen sammeln bzw. mehr zum guten Preis-Leistungs-Verhältnis durch die Zusammenarbeit mit Experten erfahren.

• Vertragsarten & rechtliche Absicherung: Neben dem Bauträgervertrag gibt es auch noch den Werkvertrag sowie den Verbraucherbauvertrag. Baufamilien sollten sich vor Vertragsabschluss umfassend beraten lassen, insbesondere in den Punkten Baubeschreibung und  Gewährleistung. Die unabhängige Beratung kann sowohl durch ein Architekturbüro, Anwalt für Baurecht oder durch die Verbraucherzentrale erfolgen. Des Weiteren sollten Baufamilien sich durch verschiedene Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung) rund um den Hausbau rechtlich absichern.

• Bauüberwachung durch unabhängige Sachverständige: Gerade für Laien ist die Bauüberwachung durch einen unabhängigen Experten eine kluge Entscheidung. Dieser überprüft, ob der Bau ordnungsgemäß und nach den Vorstellungen der Baufamilie umgesetzt wurde. Des Weiteren kann er Mängel und Bauschäden frühzeitig erkennen.  Und last but not least wird der Fachmann sich auch um die Einhaltung der Bauvorschriften kümmern.

Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten in Berlin

Die Finanzierung rund um den Hausbau kann durch verschiedene Förderprogramme unterstützt werden. So gibt es:

• Förderkredite und Zuschüsse von:

  • KfW-Bank, welche diverse Förderprogramme anbietet. Unter anderem für das Effizienzhaus und mit der Familienförderung für Wohneigentum.

  • BAFA – Sie fördert Maßnahmen rund um die Energieeffizienz sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien im Neubau.

  • Investitionsbank Berlin (IBB) mit den verschiedenen spezifischen Förderungen rund um Neubauten und dem Erwerb von Wohneigentum.

• Wohnbauförderung Berlin: Berlin bietet hierzu eine spezielle Eigenheimförderung sowie diverse Zuschüsse an.

• Kombinierbarkeit von Förderungen & Finanzierung: Die verschiedenen Förderprogramme lassen sich sehr gut mit der Finanzierung kombinieren. Allerdings kann keine pauschale Aussage zur Kombinierbarkeit von Finanzierung und Förderprogrammen getroffen werden, da diese von den individuellen Voraussetzungen abhängig ist. Interessenten sollten sich bei der Investitionsbank Berlin (IBB) oder anderen Förderstellen beraten lassen.

Bauzeit und Bauablauf – Vom ersten Spatenstich bis zum Einzug

• Phasen im Hausbau: Der Hausbau wird grundsätzlich in vier Phasen unterteilt. Es beginnt mit der Planungsphase, bevor der Rohbau und anschließend der Innenausbau beginnt. Am Ende stehen die Bauabnahme und die Schlüsselübergabe an die Baufamilie.

• Zeitrahmen realistisch planen: Die einzelnen Phasen sollten realistisch geplant werden, denn es kann immer wieder zu Verzögerungen durch Besonderheiten im Berliner Baurecht oder den Wartezeiten in den Ämtern zu Verzögerungen kommen.

• Bauabnahme & Mängelprüfung: Nach Abschluss des Bauprojekts ist die Bauabnahme ein wichtiger Schritt auf dem Weg ins Traumhaus. Während der Bauabnahme ist die Mängelprüfung unerlässlich, da nur so die Gewährleistungsansprüche gesichert werden können.

• Übergabeprotokoll & Gewährleistung: Nach der Bauabnahme wird ein Übergabeprotokoll erstellt, welches unter anderem das fixe Datum für das Ende der Gewährleistung enthält. Die Gewährleistungsfrist ist gesetzlich geregelt und beträgt bei Neubauten 5 Jahre. Allerdings kann sie durch Vereinbarungen im Bauvertrag auch geändert werden.

Rechtliche und bürokratische Aspekte in Berlin

• Grundbucheintrag, Bauanzeige, Baugenehmigung: Der Grundbucheintrag gilt als Beweis für die Eigentümerschaft des Baugrundstücks und ist die Grundlage für viele Rechtsgeschäfte. Mit der Bauanzeige wird die zuständige Bauaufsichtsbehörde über den Hausbau informiert. Die Baugenehmigung ist das schriftliche Dokument der Baubehörde, dass dem Bau nichts im Wege steht.

• Berliner Bauaufsicht: Sie kümmert sich um die Überwachung rund um das Vorhaben Hausbau und kontrolliert die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen. In Berlin gibt es zum einen die Oberste Bauaufsicht und zum. anderen die Bauämter in den einzelnen Bezirken.

• Berliner Besonderheiten: Neben den verschiedenen Bauvorschriften gibt es in Berlin auch die  Baumschutzverordnung (BaumSchVO), welche sich um den Schutz der Bäume in der Stadt kümmert. Bei Fragen und Unsicherheiten sollten Bauherren sich an das zuständige Bezirksamt wenden, um sich dort beraten zu lassen.

Tipps für den Hausbau in der Großstadt – Herausforderungen & Lösungen

• Bauherren sollten rund um den Hausbau einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Dies kann helfen, die Kosten zu senken und den Bauprozess zu optimieren.

• Lärmschutz, Parkplätze & Baustellenlogistik: Gerade in einer Großstadt sind spezielle Lärmschutzmaßnahmen für eine ruhige Wohnumgebung nötig. Die Anzahl der Parkplätze hängt von der Größe des Hauses sowie der Anzahl der Bewohner ab. Standardmäßig sollte ein Parkplatz eine Größe von 2,3 × 5 Meter haben. In einer Großstadt ist die Baustellenlogistik oftmals mit Schwierigkeiten verbunden, da spezielle Genehmigungen benötigt werden. Dies gilt unter anderem für die Kranstellung oder für die Baustellenzufahrt.

• Kommunikation mit Nachbarn und Behörden: Grundsätzlich sollten Nachbarn über die Baumaßnahmen informiert werden. Des Weiteren sollten Bauherren stets im Kontakt mit den Behörden bleiben, um Fragen schnell und einfach zu klären.

• Hochwasser & Klimaresilienz: Dies ist beim Hausbau in einer Großstadt entscheidend. In Bezug auf Hochwasser sollten Häuser höher gebaut oder abgeschirmt werden. Des Weiteren ist auf die Abdichtung zu achten. Nach Möglichkeit sollte ausreichend versickerungsfähige Fläche erhalten bleiben. Im Rahmen der Klimaresilienz ist es wichtig, das Haus gut zu dämmen, für ausreichend Grünflächen zu sorgen und mit einer Fassaden- oder Dachbegrünung das Mikroklima zu verbessern.

Fazit

Auch wenn der Hausbau in Berlin teuer ist, so ist es nicht unmöglich. Berlin gehört zu den teuersten Städten in Deutschland, weshalb Bauherren auch an Doppelhäuser oder Stadtvillen denken sollten, da diese oftmals Preisvorteile bieten.

Baugemeinschaften können helfen, die Kosten zu senken, ohne dass dabei auf Qualität verzichtet werden muss.

Somit kann gesagt werden, dass der Hausbau in Berlin eine Herausforderung ist, die sich aber mit der richtigen Planung und einer guten Organisation meistern lässt. Wichtig ist es, die verschiedenen Optionen zu überprüfen, ein realistisches Budget zu erstellen und bei Bedarf auch professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine gut strukturierte Checkliste, ein klar geplanter Bauablauf und eine realistische Einschätzung der Bauphase sind entscheidend, damit aus dem Traum vom Eigenheim ein erfolgreich abgeschlossenes Bauprojekt wird.

FAQ – Häufige Fragen zum Hausbau in Berlin