Hausbau in Dortmund – Von der Idee bis zum Einzug

Massivhaus

Beim Bau des Hauses in der traditionellen Bauweise kommen Materialien wie Stein, Ziegel oder Beton zum Einsatz, was sowohl für eine lange Lebensdauer als auch für die klassische Optik beim Hausbau sorgt.

Die Traumimmobilie kann individuell an die Wünsche der Baufamilie sowie an den Bebauungsplan und das Grundstück angepasst werden. Die individuelle Hausplanung garantiert kaum Einschränkungen bei den Grundrissen und bei der Gestaltung, da es keine vorgefertigten Elemente gibt. Die Eigentümer profitieren von einer hohen Wärmespeicherfähigkeit sowie einer natürlichen Regulierung in den eigenen vier Wänden, da die diffusionsoffenen Materialien die Luftfeuchtigkeit selbstständig regulieren können.

Was kostet ein Hausbau in Dortmund?

Je nach Größe, Lage und Standort ist der Hausbau deutlich teurer als im deutschen Durchschnitt. Es muss mit reinen Baukosten zwischen 1.800 und mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert werden. Wir haben uns das einmal im Detail angeschaut.

• Grundstückspreise: Diese variieren je nach Stadtteil und liegen bei 200 bis 700 €/m².

• Baukosten Fertighaus: Für ein Haus in Fertigbauweise muss im Schnitt mit Baukosten von ca. 1.800 bis 2.500 €/m² Wohnfläche gerechnet werden.

• Baukosten Massivhaus: Diese liegen aufgrund der individuellen Hausplanung bei ca. 2.00 bis 3.000 €/m² Wohnfläche.

• Nebenkosten: Dabei handelt es sich um alle Kosten, die zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallen und liegen oftmals bei 15 bis 20 % der Gesamtbaukosten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Architektenhonorar, Genehmigungen, Erschließungskosten, Kosten für Vermessung und Baugutachten sowie Versicherungen, Baustelleneinrichtung und Finanzierungskosten. Des Weiteren müssen auch die Kosten für die Außenanlagen bei den Baunebenkosten kalkuliert werden.

• Sparpotenzial: Rund um den Hausbau kann durch Fertighäuser sowie durch eine frühe und kompakte Planung deutlich gespart werden.

Wie plane ich Energieeffizienz & moderne Technik?

Bauherren sollten sich beim Bau nicht nur auf eine exzellente Gebäudehülle mit sehr guter Dämmung, 3-fach-verglaste Fenster und eine hohe Luftdichtheit konzentrieren, sondern auch an die Nutzung von erneuerbaren Energie-Heizsystemen wie  Photovoltaikanlage, Solarthermie inklusive einem Batteriespeicher. Ebenso wichtig sind eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und die Integration von Smart-Home-Elementen wie zum Beispiel digitale Thermostate. Dadurch lassen sich langfristig die Kosten senken und gleichzeitig der Wohnkomfort steigern.

Gemeinsam mit dem Partner beim Hausbau sollten Baufamilien sich auch über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren. Neben den bundesweit bekannten KfW-Förderprogrammen gibt es auch Förderprogramme der regionalen Förderbanken sowie die Wohnungsbauprämie, Wohnrieste und den Bausparvertrag.

Welche typischen Fehler sollten Bauherren vermeiden?

Die Liste der typischen Fehler beim Hausbau ist lang, weshalb wir an dieser Stelle auch nur auf Fehler eingehen wollen, die Baufamilien nur selten bewusst sind.

Dazu zählen, dass Baugrundstücke ohne vorherige Architektenprüfung oder Prüfung des Bebauungsplans gekauft werden. Dies kann zu unerwarteten Mehrkosten führen, da im Rahmen der Hausplanung zusätzlich auf die verschiedenen Bauvorschriften und dergleichen geachtet werden muss.

Vielfach werden die Gesamtbaukosten nicht realistisch kalkuliert, sodass das vorhandene Budget nicht ausreicht und die Finanzierung in Schieflage geraten kann. Dies gilt im Übrigen auch für nachträgliche Änderungen, die nicht nur zeit-, sondern auch kostenintensiv sind.

Wird beim Hausbau aufgrund von Kostengründen auf den Keller verzichtet, kann ein solcher später nicht mehr nachgerüstet werden. Ebenfalls beachtet werden sollte die Barrierefreiheit bzw. das zukunftssichere Bauen, auch wenn dies zum Zeitpunkt des Bauvorhabens noch nicht relevant ist. Spätere Änderungen aufgrund von Krankheit oder dem Alter sind teuer.

Auch wenn für viele Baufamilien die Außenanlagen inklusive dem Garten beim Hausbau noch keine entscheidende Rolle spielen, sollte dennoch an eine Vernetzung bzw. ein Netzwerk zwischen Haus, Garage und Garten gedacht werden. Dazu zählen Steckdosen und Stromleitungen sowie Pflanzen für den Garten.

Wie plane ich Außenanlagen, Garage & Stellplätze?

Rund um die Außenanlagen, die Stellplätze oder für eine Garage müssen nicht nur rechtliche Vorgaben beachtet werden, sondern auch die Funktionalität und das zur Verfügung stehende Budget.

So legt die lokale Stellplatzsatzung fest, welche Mindestanzahl an Stellplätzen erfüllt werden muss. Daraus ergibt sich dann, ob Baufamilien sich für eine Einzelgarage, eine Doppelgarage oder einen kostengünstigen Carport entscheiden.

Die Außenanlagen mit Garten, Terrasse, Wegen und Sichtschutz sollten ebenfalls im Rahmen der Gesamtplanung definiert werden, da die Gestaltung nicht nur im Einklang mit dem Hausstil erfolgen sollte, sondern auch unter Berücksichtigung des Bebauungsplans. Nicht zu vergessen in diesem Zusammenhang ist das Regen- und Abwassermanagement, da beim falschen Planen Jahr für Jahr deutlich zu hohe Kosten anfallen können.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen gibt es?

• Baufinanzierung für Neubauprojekte in Dortmund: Eine solide Baufinanzierung sollte idealerweise 20 bis 30 % Eigenkapital enthalten, bevor an die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten gedacht wird. Lokale Banken sowie überregionale Anbieter und Vergleichsportale sind die erste Anlaufstelle, wenn es um das Einholen von Angeboten und dem dazugehörigen Vergleich geht.

• Förderungen: Neben den bundesweiten KfW-Programmen gibt es auch regionale NRW-Programme über die NRW.BANK sowie Zuschüsse von der BAFA für Energieeffizienz. Nicht vergessen werden dürfen die klassischen Finanzierungsbausteine wie etwa Wohn-Riester, Bausparverträge und Arbeitnehmersparzulagen.

• Fertighäuser erleichtern die Finanzplanung: Die Kosten für eine solche Immobilie sind aufgrund der Festpreisgarantie der jeweiligen Partner leichter zu kalkulieren, was für viele Banken ein deutlich geringeres Risiko bedeutet.

• Steuerliche Aspekte: Für eine selbstgenutzte Immobilie können nur Baukosten, die nach dem Einzug entstehen, bei der Steuer geltend gemacht werden. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus, denn hier kann der Hausbesitzer die kompletten Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer als Werbungskosten geltend machen. In der Regel beträgt die reguläre Abschreibung 3 %, verteilt auf einen Zeitraum von 33,3 Jahren.

Fazit

In Dortmund und im Umland herrscht ein starker Bedarf an Wohnraum, sodass das Bauen sich in jedem Fall lohnt. Zu den großen Herausforderungen rund um den Hausbau zählen neben den steigenden Baukosten auch der Mangel an Fachkräften. Aktuell stagnieren die Preise oder könnten sogar sinken, sodass Bauherren jetzt gute Chancen haben ein solch komplexes Vorhaben umzusetzen. Nichtsdestotrotz müssen Bauherren bereit sein, sich mit steigenden Kosten, bürokratischen Hürden und ökologischen Anforderungen auseinanderzusetzen. Bevor sich Baufamilien für den Hausbau in der Stadt entscheiden, ist es ratsam, sich über aktuelle Förderprogramme sowie über die verschiedenen Standorte zu informieren, um letztendlich von einem guten Preis-Leistungsverhältnis zu profitieren.

Ergänzend lohnt sich beim Neubau auch der Blick in die umliegenden Regionen wie Hamm, Unna oder Wickede, wo die lokale Geschichte, moderne Bauweisen mit Holz und die gewachsene Geschichte der Wohnquartiere zusätzliche Chancen für individuelle Wohnkonzepte bieten.

FAQs – Hausbau in Dortmund