Hausbau Würzburg – Ihr Weg zum Eigenheim in Unterfranken

Würzburg im Überblick – Lage, Struktur und Bauperspektive

Würzburg ist nicht nur kreisfreie Stadt in Bayern, sondern auch Zentrum des Regierungsbezirks Unterfranken. Die Stadt präsentiert sich als dynamische Mischung aus historischem UNESCO-Weltkulturerbe, lebendiger Universitätsstadt und modernem Planungsstandort im Maindreieck.

Würzburg liegt im Norden Bayerns und ist im mittleren Maintal eingebettet zwischen Spessart, Rhön und Steigerwald. Der Main, der durch die Stadt fließt, prägt sowohl das Stadtbild als auch die Weinbauregion. Die Region selbst wird durch viele Sonnenstunden geprägt, wodurch die Stadtplaner durch die Nutzung von Solarenergie profitieren.

Die historische Altstadt mit ihrer Residenz ist umgeben von verschiedenen Stadtteilen mit unterschiedlichen Charakteren. Neben der Altstadt gelten auch Frauenland und das Steinbachtal als exklusive Lagen. Die Viertel Hubland, Zellerau, Estenfeld und Lengfeld bieten dagegen weiteres Entwicklungspotenzial rund um die Grundstückssuche. Es bietet sich der Besuch einer Hausausstellung oder Musterhäuser an, um bereits im Vorfeld Ideen rund um das neue Traumhaus zu sammeln.

Aktuell befindet sich die Stadt in einer Neuaufstellung des Flächennutzungsplans, um die konkurrierenden Raumansprüche zu regeln. Der Fokus liegt dabei eher auf Innenentwicklung statt Außenentwicklung. Ein weiterer Schwerpunkt der Bauperspektive liegt auf der Aktivierung von Flächen in zweiter und dritter Reihe, um so die Innenstadt zu beleben. Hier empfiehlt sich der Kontakt mit der Baubehörde sowie mit einem erfahrenen Partner rund um den Hausbau, um erste Fragen zu Architektur, Sicherheit und Qualität rund um das Traumhaus zu klären. Die Grundstückssuche sollte sich dabei auf die Bereiche im Zentrum konzentrieren.

Warum ist Würzburg ein attraktiver Standort für den Hausbau?

Aufgrund einer Kombination aus hoher Lebensqualität, zentraler Lage und wirtschaftlicher Stabilität ist Würzburg attraktiv für den Hausbau. Die Stadt in Unterfranken bietet ihren Bewohnern eine hohe Dichte an kulturellen Angeboten, eine malerische Umgebung direkt am Main sowie eine gute Infrastruktur.

• Entwicklung neuer Wohngebiete: Es werden Konversionsflächen (ehemalige Militärflächen) genutzt, um neuen Wohnraum zu schaffen. Ein Beispiel hierfür ist der neue Stadtteil Hubland mit Platz für tausende Menschen.

• Zentrale Lage und gute Infrastruktur: Würzburg liegt zentral in Deutschland und ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden. Zu erwähnen ist hier die Nähe zu Frankfurt und Nürnberg. Für Pendler wird die Stadt attraktiv durch die ICE-Anbindung sowie durch die A3 und A7.

• Hohe Lebensqualität und Freizeitwert: Die Stadt ist von Weinbergen umgeben und bietet durch den Main einen hohen Erholungswert. Es gibt ein umfangreiches Kulturprogramm wie etwa Museen, Galerien, Theater und Veranstaltungen (Mozartfest, Africa Festival).

• Wirtschaftliche Stabilität: Die Region ist geprägt von kleinen und mittelständischen Betrieben und bietet somit eine solide wirtschaftliche Basis für Menschen, die sich entschließen, ihr Traumhaus in Würzburg zu bauen.

Wie sieht die Grundstückssituation in Würzburg und Umgebung aus?

Sowohl durch eine hohe Nachfrage als auch durch die begrenzte Verfügbarkeit und das damit verbundene hohen Preisniveau wird die Grundstückssituation in Würzburg und Umgebung gekennzeichnet.

• Knappheit von Grundstücken: Baugrundstücke im Stadtgebiet sind selten und somit sehr begehrt. Dies gilt im Besonderen für den Stadtteil Frauenland.

• Neubaugebiete in Randlagen: In den Randlagen wie Leinach, Ochsenfurt oder Giebelstadt gibt es noch freie Grundstücke, die jedoch weiter vom Zentrum entfernt sind. Hier sind auch bereits erschlossene Bauplätze zu finden.

• Preisniveau Stadt vs. Landkreis: In Würzburg bewegen sich die Grundstückspreise im Schnitt bei ca. 400 €/m² in den mittleren Lagen. In den Toplagen dagegen können Preise bis zu 495 €/m² und mehr erzielt werden. Im Umland dagegen ist das Preisniveau tendenziell niedriger, steigt jedoch durch die Speckgürtel-Wirkung permanent an.

• Hanglagen: Zu den beliebten Hanglagen zählen neben dem Steinbachtal auch die Randlagen wie Oberdürrbach. Diese bieten zwar mehr Fernsicht, sind aber in Bezug auf die Topografie anspruchsvoller bei der Bebauung.

• Bodenbeschaffenheit: Die Region ist geologisch vielschichtig, was sich auf die Bebaubarkeit auswirkt. Im Würzburger Süden prägen mächtige Lössböden die Landschaft. Allerdings sind diese Böden durch den hohen Schluffanteil sehr erosionsanfällig, insbesondere bei Starkregen. Die Hochflächen der Region bestehen aus Muschelkalk und Keuper, während im westlichen Landkreis Buntsandsteinböden dominieren.

• Bedeutung eines Bodengutachtens: Für Bauherren bedeutet dies, dass aufgrund der erosionsanfälligen Lössböden und der Schichtwechsel im Untergrund eine geotechnische Baugrunduntersuchung vor dem Hausbau dringend zu empfehlen ist.

Was kostet ein Hausbau in Würzburg?

Aufgrund der hohen Grundstückspreise ist der Hausbau sehr kostenintensiv. So müssen angehende Baufamilien für ein Haus mit ca. 150 qm Wohnfläche inklusive Grundstück und Nebenkosten im Schnitt mit 500.000 bis 800.000 Euro und mehr rechnen. Die Zahlen machen die Dimensionen des Vorhabens schnell deutlich.

Zum einen sind Grundstücke in Würzburg und Umgebung sehr teuer, sodass die Kosten hierfür einen großen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Zum anderen müssen Bauherren für ein schlüsselfertiges Haus, egal ob Massivhaus oder Fertighaus, mit einem Preis zwischen 2.900 und 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.

Die Baunebenkosten liegen im Schnitt bei 15 bis 20 % der Gesamtkosten und werden unter anderem für Genehmigungen, Versicherungen und das Honorar des Architekten benötigt.

Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor beim Hausbau sind die Erschließungskosten, die in der Region Würzburg bzw. in Bayern zwischen 10.000 und 25.000 Euro für ein Grundstück liegen. Die Stadt Würzburg erhebt die Erschließungsbeiträge gemäß dem Kommunalabgabengesetz. Dabei darf die Gemeinde bis zu 90 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands auf den Grundstückseigentümer umlegen.

Soll das Haus an einem Hang gebaut werden, fallen für den Bauherren höhere Kosten für den Bodenaushub und die Sicherung an. So kann der Erdaushub je nach Grundstücksgröße zwischen 5.000 und 20.000 Euro kosten. Zusätzlich muss die Gründung bei Hanggrundstücken speziell geplant werden und es sind oftmals Tiefbauarbeiten nötig, die zusätzliche Mehrkosten verursachen.

Grundsätzlich ist der Hausbau in der Region stark auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ausgerichtet, was durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die lokalen Klimaschutzziele angetrieben wird. Neubauten werden sehr oft im KfW-Effizienzhaus-40-Standard errichtet, um Energie zu sparen und von staatlichen Förderungen zu profitieren. Gemäß den aktuellen Vorschriften müssen neue Heizsysteme mit einem hohen Anteil an erneuerbaren Energien genutzt werden. Dies kann durch Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen realisiert werden. Des Weiteren fördert die Stadtbau Würzburg den Bau von Holz-Hybrid-Häusern, um so CO₂ zu binden.

Welche Art Haus ist in Würzburg beliebt – Massivhaus oder Fertighaus?

Für die meisten Menschen geht mit dem eigenen Zuhause ein lang gehegter Traum in Erfüllung. Ob Fertighaus, Holzhaus oder Massivhaus aus Stein – jede Bauweise bietet eigene Vorzüge. Bauunternehmen sollten sich dieser großen Verantwortung bewusst sein.