Massivhaus schlüsselfertig bauen – Der umfassende Ratgeber für Bauherren
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Tim Kirchhoff - Keine Kommentare
Bauherren, die sich für den Bau eines Massivhauses entscheiden, müssen oftmals mit einer nervenzehrenden Planung und Organisation rechnen. Ganz anders bei Isowoodhaus aus, denn wir bauen das Traumhaus unserer Kunden nicht nur mit klaren Abläufen, sondern auch mit festen Ansprechpartnern. Baufamilien werden so von uns Schritt für Schritt auf dem Weg zu ihrem Eigenheim begleitet. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir die wichtigsten Fragen rund um das schlüsselfertige Massivhaus beantworten.
Inhaltsverzeichnis
Zusammenfassung des Artikels
Schlüsselfertig ist kein rechtlich geschützter Begriff: Da es hierzu keine einheitliche rechtliche Definition gibt, kann der Leistungsumfang je nach Anbieter stark variieren. Aus diesem Grund muss der Bauvertrag mit der detaillierten Leistungsbeschreibung sorgfältig geprüft werden.
Schlüsselfertig = Planungssicherheit und klare Abläufe: Der schlüsselfertige Hausbau garantiert einen strukturierten Ablauf beim Bau sowie einen deutlich geringeren organisatorischen Aufwand.
Zusatzkosten realistisch kalkulieren: Beim Bauen entstehen sehr oft Zusatzkosten durch Erdarbeiten, Anschlüsse oder Sonderwünsche. Diese müssen von Anfang an realistisch kalkuliert werden, denn nur so ist man vor unangenehmen Überraschungen geschützt.
Was bedeutet „Massivhaus schlüsselfertig“?
Darunter ist zu verstehen, dass ein Bauunternehmen das neue Traumhaus komplett Stein auf Stein errichtet.
Bei der Massivbauweise wird das komplette Haus aus Stein, Kalksandstein oder Porenbeton gemauert. Dies sorgt aufgrund der hohen Stabilität und Robustheit für eine lange Lebensdauer.
Zum schlüsselfertigen Massivhaus zählen neben dem Mauerwerk auch der komplette Innenausbau mit Heizung, Elektrik und Sanitär sowie die fertigen Oberflächen in Bezug auf Estrich, Fliesen, sonstige Bodenbeläge und gestrichene bzw. tapezierte Wände. Des Weiteren werden Fenster und Türen eingebaut und je nach Vertrag auch die Erdarbeiten und das Fertigstellen der Fassade übernommen. Für den Bauherren bedeutet dies, dass er nach der Übergabe im Idealfall direkt einziehen kann. Dies wiederum bedeutet neben der Zeitersparnis auch Planungssicherheit sowie durch den genannten Festpreis eine sichere Kalkulation der Kosten. Wichtig dabei ist jedoch, dass der genaue Leistungsumfang im Vertrag fixiert werden muss, da der Begriff „schlüsselfertig“ von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich ausgelegt werden kann.
Die Option schlüsselfertig bauen ist ideal für Bauherren, die wenig Zeit haben bzw. über wenig handwerkliches Geschick verfügen und rund um ihr neues Zuhause Wert auf Komfort legen. Je nach Vertrag sind keine Eigenleistungen des Bauherren erforderlich. Anders sieht dies beim Ausbauhaus aus. Bauherren, die handwerklich begabt sind, können durch die Gestaltung in Eigenverantwortung viel Geld beim Hausbau sparen. Eine noch größere Kostenersparnis bietet der Rohbau bzw. das Bausatzhaus. Hier können enthusiastische Baufamilien mit ausreichend Zeit und Erfahrung den kompletten Hausbau selbst übernehmen.
Vom Baupartner bis zum Einzug: Schlüsselfertig, bezugsfertig und individuell geplant
Beim schlüsselfertigen Massivhaus übernimmt der Baupartner die komplette Verantwortung von der ersten Hand über jede Bauphase bis zur Übergabe. Unabhängig davon, ob ein Bungalow, ein Doppelhaus oder ein individuelles Hebelhaus realisiert wird, sind alle Leistungen klar definiert und auf die Bedürfnisse der Baufamilie abgestimmt. Die gewählte Ausbaustufe bestimmt, ob das Haus bezugsfertig oder vollständig einzugsbereit ist, sodass der Einzug direkt nach der Schlüsselübergabe erfolgen kann. Entscheidend sind dabei die geplante Wohnfläche, die transparente Abstimmung mit dem Partner sowie ein strukturierter Ablauf, bei dem jeder Baupartner seine Aufgaben aus einer Hand zuverlässig erfüllt. Durch diese klare Organisation wird die Übergabe planbar, der Einzug sicher und das Hebelhaus, der Bungalow oder das Doppelhaus exakt nach den Bedürfnissen realisiert.
Welche Vorteile bietet ein schlüsselfertiges Massivhaus?
Ein schlüsselfertiges Massivhaus kombiniert Robustheit, Wertbeständigkeit und einen guten Schallschutz mit dem Komfort des Rundum-Sorglos-Pakets beim Hausbau. Für Baufamilien bedeutet dies weniger Stress, Sicherheit bei der Planung durch Festpreise und kürzere Bauzeiten. Dies wiederum ist ideal für unerfahrene Bauherren oder Berufstätige, die wenig Zeit haben und aus diesem Grund dem Bauunternehmen die gesamte Organisation überlassen. Angehende Baufamilien können sich auf unserer Website ausführlich über die Vorteile beim schlüsselfertigen Bauen informieren.
Die folgende Tabelle gibt einen der Vorteile rund um das schlüsselfertig bauen:
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Geringer Aufwand
Das Bauunternehmen übernimmt die Organisation, Planung, Koordination und die Gewährleistung. -
Kosten- und Zeitplanung
Durch feste Preise und Fertigstellungstermine bekommen Baufamilien mehr Sicherheit, was auch die Finanzierung erleichtert. -
Langlebigkeit und Wertstabilität
Die robuste Bauweise aus Stein oder Beton garantiert im Vergleich zum Fertighaus oder Ausbauhaus eine lange Lebensdauer und einen guten Werterhalt. -
Hohe Energieeffizienz
Massivhäuser bieten eine hohe Wärmespeicherfähigkeit sowie die Möglichkeit zur Installation einer modernen und zukunftsorientierten Technik wie etwa Wärmepumpe und/oder Fußbodenheizung. -
Individualität
Baufamilien haben sowohl beim Grundriss als auch bei der Ausstattung eine Vielzahl von Möglichkeiten.
Welche Kosten entstehen für ein Massivhaus schlüsselfertig?
Für ein schlüsselfertiges Massivhaus muss in Deutschland mit Kosten zwischen 2.000 und 3.200 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Im Folgenden möchten wir näher auf die Baukosten und die Nebenkosten beim Schlüsselfertigbau sowie auf die verschiedenen Sparpotenziale beim Hausbau eingehen.
Baukosten
Massivhaus: Für 2025/2026 belaufen sich die Baukosten für ein schlüsselfertiges Massivhaus auf ca. 2.000 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche inklusive dem Ausbau. Zu den wesentlichen Ausstattungsdetails zählen Heizung, Qualität der Fenster (mit bzw. ohne Rollläden), Bodenbeläge sowie die Sanitärausstattung. Jedoch können die Kosten je nach Ausstattung und Region auch höher ausfallen. Grundsätzlich ist das Massivhaus etwas teurer als das Haus in Fertigbauweise, hat dafür aber auch eine längere Haltbarkeit.
Grundstückskosten: Die Grundstückskosten sind stark variabel und liegen je nach Lage zwischen 200 und 1.500 Euro pro Quadratmeter oder mehr.
Nebenkosten
Neben den bereits erwähnten Baukosten fallen für ein schlüsselfertiges Massivhaus erhebliche Nebenkosten an. Diese können zwischen 15 und 20 % der Baukosten ohne Grundstück ausmachen und müssen daher entsprechend kalkuliert werden. Im Detail handelt es sich dabei um folgende Baunebenkosten.
Erwerbsnebenkosten: Dazu gehören die Grunderwerbssteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Im Durchschnitt ist mit 1,5 bis 2 % der Grundstückskosten zu rechnen.
Gebühren und Genehmigungen: Gemeint sind damit das Architektenhonorar, die Gebühren für die Baugenehmigung sowie für die verschiedenen Gutachten. Zum Letzteren zählen der Statiker sowie das Bodengutachten.
Erschließung: Dazu gehören die Anschlüsse für Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation sowie die Kanalisation. Pro Anschluss ist mit einem Preis zwischen 2.000 und 5.000 Euro zu rechnen.
Versicherungen: Neben der Bauherrenhaftpflichtversicherung geht es dabei um die Bauleistungsversicherung. Je nach Vertrag und Anbieter kann diese bereits im Hauspreis enthalten sein. Bauherren sollten das unbedingt überprüfen.
Bauleitung/Bauaufsicht: Hierbei geht es um die Kosten für die Überwachung beim Hausbau.
Bauzeitzinsen/Bereitstellungszinsen: Die Rede ist hierbei von den Zinsen für die Finanzierung während der Bauzeit.
Außenanlagen: Diese werden oftmals bei der Kalkulation rund um den Hausbau vergessen. Im Detail geht es dabei um die Erdarbeiten, Pflasterungen rund um das Traumhaus und für die Einfahrt, Zäune, Terrassen sowie die Gartengestaltung.
Sparpotenziale
Es gibt eine Vielzahl von Sparpotenzialen, die rund um den Hausbau große Einsparungen ermöglichen. Wir haben uns diese genauer angeschaut und möchten Bauinteressenten entsprechende Informationen dazu geben.
Vergleich der Bauunternehmen: Vor einer endgültigen Entscheidung sollten von verschiedenen Bauunternehmen Angebote angefordert und miteinander verglichen werden.
Eigenleistungen: In Fachkreisen ist die Rede von der Muskelhypothek. Zahlreiche Banken akzeptieren diese bis zu ca. 15 % der Baufinanzierung. Zur Muskelhypothek zählen neben dem Streichen auch das Verlegen der Böden sowie die Gestaltung des Gartens.
Ausbauhaus-Varianten: Baufamilien können damit mehr Arbeiten rund um den Innenausbau übernehmen.
Standardisierte Ausstattung: Insbesondere bei den Materialien für Fliesen und Sanitärobjekte lassen sich die individuellen Wünsche reduzieren und die vorgegebene Standard-Ausstattung wählen.
Bodenplatte statt Keller: Dies hilft beim Sparen der Kosten rund um den Aushub und den Kellerbau. Wenn ein Keller gewünscht wird, ist es ratsam, sich für einen Fertigkeller zu entscheiden, da dieser deutlich kostengünstiger ist als ein gemauerter Keller und zudem weitere Vorteile bietet.
Bodengutachten: Durch ein frühzeitiges Gutachten zur Bodenbeschaffenheit lassen sich unschöne Überraschungen bei schwierigem Baugrund vermeiden.
Fördermittel nutzen: Baufamilien sollten im Vorfeld die verschiedenen Förderungsmöglichkeiten wie etwa energieeffiziente Bauweisen (QNG-Siegel) überprüfen.
Wie plane ich ein schlüsselfertiges Massivhaus?
Um ein schlüsselfertiges Massivhaus zu planen, müssen im Vorfeld einige wichtige Aspekte beachtet werden. Neben dem Kauf eines Grundstücks muss auch ein erfahrenes Bauunternehmen gewählt werden. Ebenso wichtig ist es, den Bauvertrag mit der detaillierten Leistungsbeschreibung sorgfältig zu prüfen und eventuell anzupassen, damit es nach dem Hausbau nicht zu unschönen Überraschungen kommt und der Traum vom eigenen Haus in einem Fiasko endet.
Grundriss & Hausart
Grundsätzlich gilt rund um ein schlüsselfertiges Massivhaus, dass die Familie ihre eigenen Bedürfnisse wie Raumprogramm und Stil definieren muss, um im Anschluss die Finanzierung klären zu können. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es auch, den Bebauungsplan zu berücksichtigen und wenn möglich den Bau auch zukunftssicher (barrierefrei) zu gestalten.
Hausart & Stil: Hierbei geht es um die Entscheidung eines bestimmten Baustils wie etwa klassisch oder modern sowie um die grundsätzliche Hausart (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Stadtvilla oder Bungalow).
Grundrissplanung: Neben der funktionalen Aufteilung wie offener Grundriss, der die Geselligkeit und das Miteinander fördert, muss auch an abgetrennte Räumlichkeiten für die Privatsphäre gedacht werden. Zum Grundriss zählen auch die Anzahl der Stockwerke, die Größe der einzelnen Räume, ausreichend Stauräume für Hobby, Haustechnik und Lagermöglichkeiten, die Dachform sowie eine eventuelle Kellerplanung.
Zukunftsorientierung: Baufamilien sollten schon rund um den Hausbau an das altersgerechte Wohnen (Barrierefreiheit) bzw. das Wohnen von Familien mit Kindern denken. Ebenfalls nicht vernachlässigt werden sollte die Flexibilität der Zimmer, damit diese den veränderten Bedürfnissen angepasst werden können.
Ausrichtung & Effizienz: Bei einem Haus in Südausrichtung sollten die Wohnräume nach Süden platziert werden und über ausreichend große Fenster verfügen, da diese für mehr Licht und Wärme sorgen. Des Weiteren eignet sich die Südseite beim Dach sehr gut für die Installation einer Solar- oder Photovoltaikanlage, was wiederum für niedrigere Energiekosten sorgt.
Technische Ausstattung
Im Rahmen der technischen Ausstattung bzw. der verschiedenen Technologien geht es nicht nur um die Energieeffizienz gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), sondern auch um eine eventuelle Zukunftsorientierung wie etwa Smart Home Optionen. Die folgende Tabelle mit Informationen soll Bauinteressenten einen ersten Überblick vermitteln.
| Details | Anmerkungen |
| Heizung & Sanitär | Wahl der passenden Technik wie etwa Wärmepumpe, Fußbodenheizung und Lüftungsanlage sowie der entsprechenden Komponenten bei den Sanitärobjekten und den Armaturen. |
| Elektro & Smart Home | Verlegen von Leerrohren, passende Anzahl von Steckdosen/Lichtauslässen sowie die Vorbereitung für Smart Home Systeme. |
| Fenster & Türen | Wahl der Materialien, Verglasung sowie Art der Rollläden bzw. Klapprollläden. |
| Dämmung & Schallschutz | Wandaufbau beim Massivhaus, verwendete Dämmmaterialien und Schallschutzmaßnahmen gemäß GEG. |
| Lüftung | kontrollierte Be- und Entlüftungssysteme wahlweise mit zentraler oder dezentraler Lüftung. |
Abstimmung mit Architekt & Bauunternehmen
Baufamilien müssen bei der Suche nach einem passenden Bauunternehmen darauf achten, dass dieses auch ihre Visionen versteht und umsetzen kann. Vielfach können Bauinteressenten beim schlüsselfertig bauen die Planung mit einem Architekten beginnen und sich erst danach für ein Bauunternehmen entscheiden oder gar einen Generalunternehmer für den Hausbau wählen.
Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten plant dieser detailliert das komplette Haus, erstellt die Leistungsverzeichnisse und ist bei der Vergabe der Gewerke behilflich.
Baufamilien sollten nicht nur mit dem Architekten, sondern auch mit dem Bauunternehmen ihre Wünsche und Vorstellungen rund um das Haus besprechen, um so spätere Unklarheiten zu vermeiden. Im Rahmen dieser Gespräche werden nicht nur der Bauablauf festgelegt, sondern auch die Materialien ausgewählt und die Terminplanung bestimmt.
Welche Baustile sind bei schlüsselfertigen Massivhäusern beliebt?
Zu den beliebten Baustilen beim Bau eines schlüsselfertigen Massivhauses zählen neben dem klassischen Landhausstil mit Satteldach und Gauben auch der moderne Baustil mit klaren Linien und großen Fensterfronten. Beide Varianten des Baustils der Massivhäuser lassen sich individuell anpassen und zeichnen sich durch ihre Langlebigkeit und Wertbeständigkeit aus.
Klassisch: Solch ein Einfamilienhaus verfügt oftmals über zeitlose Formen und ein Satteldach mit Dachüberstand sowie über eine symmetrische und hell verputzte Fassade. Die meisten Bebauungspläne lassen eine solche Massivbauweise zu. Durch Gauben, Wintergärten oder Erker lässt sich das Haus individualisieren.
Modern: Der Bau eines solchen Massivhauses zeichnet sich durch klare Linien, kubische Formen sowie große und bodentiefe Fensterfronten aus. Sehr oft verfügt ein solches Haus über ein Flachdach. Zum Einsatz kommen beim Bau innovative Materialien und futuristische Designs.
Stadtvilla: Ein solches Haus überzeugt durch seine elegante Optik. Es gestaltet sich repräsentativ und verfügt oft über zwei Stockwerke.
Landhausstil: Die Massivbauweise gestaltet sich bei einem solchen Haus rustikal. Dabei kommen vermehrt Naturstein- oder Holzakzente zum Einsatz.
Welche Materialien kommen beim Massivhaus schlüsselfertig zum Einsatz?
In Bezug auf die verwendeten Materialien zählen zum massiven Haus schlüsselfertig ein Mauerwerk aus Stein, Beton, Stahlbeton oder Spannbeton. Zum Vergleich kommen beim Fertighaus andere Materialien (Holz) zum Einsatz.
Mauerwerk
Zu den gängigsten Mauerwerksmaterialien beim massiven Hausbau schlüsselfertig zählen Ziegel, Porenbeton, Kalksandstein und Leichtbeton.
Ziegel: Die Mauerziegel bestehen aus gebranntem Ton oder Lehm. Sie sorgen nicht nur für hohe Dämmwerte, sondern auch für eine lange Lebensdauer.
Kalksandstein: Solche Steine bestehen aus Sand, Kalk und Wasser. Sie sind sehr druckfest und robust und bieten dabei einen guten Schallschutz. Aufgrund ihrer höheren Rohdichte wird eine zusätzliche Dämmung benötigt
Porenbeton (Gasbeton): Es handelt sich hierbei um leichte poröse Steine, die für eine gute Wärmedämmung sorgen.
Leichtbeton: Die Steine werden mit porösen Zuschlägen wie Bims oder Blähton hergestellt. Dies macht sie leichter und besser dämmend als Normalbeton.
Dämmung & Energieeffizienz
Für die Energieeffizienz sind beim massiven Haus schlüsselfertig die massiven Baustoffe sowie die Dämmung entscheidend.
Zu den konventionellen Dämmmaterialien für die Außenwanddämmung, das Dach und den Boden zählen Polystyrol und Polyurethan, welche sehr gute Dämmwerte bieten sowie Mineralwolle ( Stein- oder Glaswolle), die für einen guten Brandschutz stehen. Bei den ökologischen Naturdämmstoffen kommen Holzfasern, Zellulose, Hanf, Schafwolle, Kokos, Stroh und Kork zum Einsatz. Diese bieten einen besseren Schutz vor sommerlicher Hitze und verbessern das Raumklima. Allerdings sind sie meist auch deutlich teurer.
Für die Energieeffizienz im Gesamtkonzept sind neben der luftdichten Bauweise bzw. dem Vermeiden von Wärmebrücken auch Fenster mit Dreifachverglasung sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung entscheidend. Des Weiteren bieten moderne Heizkonzepte wie Wärmepumpen und Solarthermie eine sehr gute und hohe Effizienz.
Innenausbau
Zum Innenausbau zählen die verschiedenen Materialien für Wände, Böden, Elektro- und Sanitärinstallationen, Türen, Fenster und Oberflächen. Zu den typischen Baustoffen gehören beton, Ziegel, Porenbeton, Holz, Kunststoff und Metall, welche je nach Ausstattungsstand und Budget variieren können.
Bodenbeläge: Neben Fliesen zählen hierzu auch Parkett, Laminat, Laminat und Vinyl.
Sanitäreinrichtungen: Für Bad, WC und Küche gehören hierzu Frisch- und Abwasserleitungen sowie die verschiedenen Sanitärobjekte inklusive der Armaturen.
Türen, Fenster und Treppen: Sowohl die Innentüren als auch die Haustür können aus Holz, Lack oder einer CPL-Beschichtung bestehen. Bei den Fenstern haben Baufamilien die Auswahl zwischen Kunststoff, Holz oder Holz-Alu-Fenstern. Treppen bestehen in der Regel aus Holz, Stahl oder Beton mit verschiedenen Belägen.
Fazit
Für viele Bauinteressenten ist das schlüsselfertig bauen das A und O, denn dabei haben sie möglichst wenig mit dem eigentlichen Bau zu tun. Der gewählte Partner rund um den Bau kümmert sich nach dem Planen um alle weiteren Arbeiten bis zur Fertigstellung.
Dennoch sollten Bauinteressenten vorsichtig sein, denn schlüsselfertig ist kein rechtlich feststehender Begriff. Dieser kann je nach Anbieter variieren. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Bauvertrag mit der detaillierten Leistungsbeschreibung vor der endgültigen sorgfältig geprüft wird. Bei Unsicherheiten sollte stets ein Bausachverständiger oder ein Fachanwalt zu rate gezogen werden, der den Vertrag in Bezug auf Fallstricke und Ungereimtheiten (Bauzeit, Qualität, Wohnfläche usw.) überprüft, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht in einem Fiasko endet. Entscheidend für einen reibungslosen Hausbau ist zudem, dass die gewählte Ausbaustufe, die enthaltenen Leistungen und der Ablauf jeder Bauphase klar definiert und transparent geregelt sind.
FAQs – Massivhaus schlüsselfertig
Es bedeutet, dass das Bauunternehmen das Eigenheim bis zur Übergabe so fertigstellt, dass nach der Schlüsselübergabe die Familie sofort einziehen kann. Grundsätzlich sind alle wesentlichen Arbeiten erledigt. Doch hier ist Vorsicht geboten, da der Begriff nicht rechtlich geschützt ist. Aus diesem Grund muss der genaue Bauumfang im Bauvertrag detailliert festgelegt werden.
Durchschnittlich ist mit Kosten zwischen 2.500 und 3.200 Euro pro Quadratmeter für die reinen Baukosten zu rechnen. Hinzu kommen Grundstückskosten, Baunebenkosten von 15 bis 20 % und Kosten für die Außenanlagen von 10 bis 20 %.
Zu den gängigen Haustypen zählen Bungalow, Stadtvilla, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser. Bei den Baustilen wird unterschieden zwischen klassisch, modern, mediterran und dem Landhausstil.
Es sollte hierbei auf eine kompakte Bauweise, eine sehr gute Dämmung, hochwertige Fenster und eine effiziente Heizung in Kombination mit Stromspeicher und Photovoltaik gesetzt werden.
Im Einzelnen sind dies die staatlichen Förderungen der KfW sowie das Wohn-Riester. Des Weiteren gibt es landesspezifische Förderungen insbesondere für Energieeffizientes Bauen.
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