Mehrfamilienhaus bauen – von der Planung bis zur Fertigstellung

Grundstücksauswahl und Standortfaktoren

Für die Wahl eines geeigneten Grundstücks beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen einige wichtige Standortfaktoren eingehalten werden.

Zu den Standortfaktoren zählen:

• Infrastruktur: Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen und dergleichen sowie die Nähe zu Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und ärztlicher Versorgung erhöht die Attraktivität für Mieter und senkt somit das Leerstandrisiko.

• Lage: Diese sollte zentral, aber dennoch ruhig sein. In kleineren Orten spielt die zentrale Lage eine entscheidende Rolle.

• Wirtschaftliche und zukünftige Entwicklungen: Eine Region mit positiver wirtschaftlicher und demografischer Entwicklung bietet Potenzial zur Wertsteigerung. Dabei sollten auch zukünftige Bauvorhaben und Infrastrukturprojekte berücksichtigt werden.

Wichtige Grundstücksfaktoren sind:

• Grundstücksgröße: Die Größe muss zum geplanten Bauvorhaben passen und ausreichend Platz für Stellplätze, Grünanlagen und Gemeinschaftsbereiche bieten.

• Bebauungsplan: Dieser gibt vor, was und wie auf dem Baugrundstück gebaut werden darf.

• Erschließung: Das Grundstück sollte nach Möglichkeit bereits erschlossen sein, da sonst weitere Kosten anfallen.

• Bodenbeschaffenheit: Diese ist wichtig, da sie die Baukosten beeinflussen kann.

• Ausrichtung und Zuschnitt: Die Ausrichtung des Grundstücks wirkt sich auf die Wohnqualität und die Energieeffizienz aus.

Wie sehen rechtliche und baurechtliche Grundlagen aus?

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen neben den rechtlichen auch baurechtliche Grundlagen beachtet werden. Unter anderem geht es dabei um den Bebauungsplan, die Baugenehmigung, die strengen Anforderungen an den Brand- und Schallschutz sowie die Vorschriften zur Barrierefreiheit und dem Energieeffizienzstandard.

• Baugesetzbuch (BauGB) und Landesbauordnung: Mit dem Baugesetzbuch wird die Grundlage für die Bauleitplanung, die Flächennutzungspläne und die Bebauungspläne gelegt. Die Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundesland, welche sich an der Musterbauordnung (MBO) orientiert, legt die spezifischen Bauregeln fest

• Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Abstandsflächen: Der Flächennutzungsplan gilt als übergeordneter Plan und bildet die Grundlage für den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan bildet die Grundlage, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dabei geht es um die Art der baulichen Nutzung, die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ), die Gebäudehöhe und die Abstandsflächen. Die Abstandsflächen dienen der Belichtung und Belüftung des Grundstücks. Sie müssen zwischen den Gebäuden und der Nachbargrenze eingehalten werden.

• Baugenehmigung: Bauherren müssen im Vorfeld einen vollständig ausgefüllten Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreichen. Nach Überprüfung durch die Baubehörde erfolgt die Baugenehmigung, die in der Regel eine Gültigkeit von 3 Jahren hat.

• Stellplatznachweis: Gemäß der Landesbauordnung haben Bauherren eine gesetzliche Verpflichtung, Stellplätze zu schaffen. Die Vorgaben der Landesbauordnung werden durch die Landesgesetze ergänzt. Dies bedeutet, dass jede Kommune spezifische Vorgaben zu den Parkflächen machen kann.

• Brandschutzvorschriften und Rettungswege: In den meisten Bundesländern ist die Installation von Rauchmeldern in Mietwohnungen verpflichtend. Der Vermieter ist für die fachgerechte Montage und Wartung verantwortlich. Jede Wohnung muss über zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie verfügen.

• Schallschutz und Wärmeschutz nach GEG: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die rechtlichen Grundlagen für den Schall- und Wärmeschutz in einem Mehrfamilienhaus. Dies bedeutet, dass für den Wärmeschutz eine Mindestanforderung für Dämmung vorgeschrieben wird. Der Schallschutz dagegen wird gemäß GEG durch DIN-Normen geregelt.

Was gilt für Architektur und Grundrissgestaltung?

Beim Mehrfamilienhaus bauen hat die Architektur das Ziel, Wohnungen für mehrere Parteien unter einem Dach zu schaffen. Dabei müssen sowohl individuelle Bedürfnisse als auch funktionale Aspekte wie Schallschutz, Zugänglichkeit und Gemeinschaftsbereiche berücksichtigt werden.

Gebäudetypen und Bauweisen

• Massivbau: Das klassische Mehrfamilienhaus wird oft massiv Stein auf Stein errichtet, um Langlebigkeit und guten Schallschutz zu gewährleisten.

• Fertigbau: Der Bau mit vorgefertigten Elementen ist eine beliebte Alternative zum Massivhaus. Zahlreiche Anbieter haben sich auf das Fertighaus Mehrfamilienhaus spezialisiert und bieten entsprechende Konzepte zum Schall- und Brandschutz. Vielfach wird das Fertighaus Mehrfamilienhaus aus Holz gebaut, was für eine besondere Wohnatmosphäre sorgt.

• Holzbau: Hierbei handelt es sich um eine alternative Bauweise, die gerade beim Mehrfamilienhaus bauen deutlich zugenommen hat. Die Holzbauweise bietet nicht nur einen guten Wohnwert, sondern ermöglicht auch das nachhaltige Bauen.

Grundrissplanung

• Grundrissgestaltung: Die Grundrisse müssen optimal für die verschiedenen Zielgruppen geplant werden, um den verfügbaren Platz effizient nutzen zu können. Des Weiteren muss darauf geachtet werden, allen Bewohnern ausreichend Privatsphäre und Komfort zu bieten. Dazu zählen neben der klaren Trennung zwischen den Wohnbereichen auch die Anordnung von gemeinschaftlich genutzten Räumen wie zum Beispiel das Treppenhaus.

• Gemeinschaftsflächen: Dazu zählen Treppenhaus, Keller, Waschräume sowie Spielplätze und Parkflächen. Mit diesen Bereichen wird die soziale Interaktion gefördert und die Wohnqualität erhöht.

• Zugänglichkeit: Gemeint sind damit barrierefreie Zugänge und Aufzüge bei mehrgeschossigen Gebäuden sowie eine insgesamt durchdachte Wegeführung innerhalb der Immobilie.

• Tageslicht, Belüftung, Ausrichtung: Für ausreichend Tageslicht sorgen große Fensterflächen, die vorzugsweise nach Süden oder Westen ausgerichtet sind. Dabei gelten die Richtlinien für Tageslichtversorgung der europäischen Norm EN 17037. Durch die richtige Anordnung der Fenster wird für eine effizient und natürliche Belüftung gesorgt. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses in Süd- und Westausrichtung wird für die maximale Sonneneinstrahlung gesorgt.

Individuelle Gestaltung beim Mehrfamilienhausbau

Die Gestaltung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich deutlich vom Einfamilienhaus, da auf gleicher Fläche mehrere Wohneinheiten untergebracht werden. Dennoch können Bauherren ihre Wünsche ähnlich wie beim Massivhaus oder schlüsselfertig gebauten Projekten berücksichtigen. Gerade in einer Baugemeinschaft lassen sich individuelle Grundrisse und eine gemeinsame Gestaltung der Gemeinschaftsbereiche aufeinander abstimmen. Die Fläche pro Wohnung wird meist in qm angegeben, wobei schon in der frühen Bauphase geklärt werden sollte, ob kleine Einheiten, große Apartments oder eine Kombination sinnvoll sind. Ob Massivhaus, schlüsselfertig geplantes Objekt oder modernes Konzept einer Baugemeinschaft – die richtige Gestaltung garantiert, dass das Projekt Hausbau langfristig die Wünsche aller Beteiligten erfüllt.

Was ist bei Kosten und Finanzierung wichtig?

Die Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhauses können stark variieren, liegen aber im Schnitt bei 2.700 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ohne Grundstückskosten und Nebenkosten. Weitere Informationen zu diesem Aspekt bietet die Website von Fertighausexperte.

Kostenfaktoren im Überblick

Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus hängen von verschiedenen Faktoren wie Grundstück, Bauweise, Größe und Ausstattung ab. Rund um die Mehrfamilienhaus Baukosten sollten Bauherren sich immer mehrere Angebote einholen und diese miteinander vergleichen, um für sich das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu bekommen.

• Grundstückskosten: Dazu zählen der Kaufpreis für das Grundstück sowie eventuell anfallende Erschließungskosten und die Kosten, die für ein Baugutachten aufgrund der Bodenbeschaffenheit anfallen.

• Baukosten pro m²: Diese können je nach Ausstattung und Region deutlich variieren und liegen zwischen 2.700 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.

• Nebenkosten: Gemeint sind damit die Kosten für den Architekten sowie für Genehmigungen. Nicht zu vergessen sind die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer.  Eventuell fällt eine zusätzliche Provision für den Makler an.

• Anschlusskosten: Diese setzen sich für ein Mehrfamilienhaus aus verschiedenen Posten (Wasser, Strom, Abwasser, Internet) zusammen. Die individuellen Kosten können dabei je nach Lage, Länge der Leitungen und erforderlichen Arbeiten (Tiefbauarbeiten) stark variieren.
  Die Kosten für alle Anschlüsse liegen zwischen 10.000 und 12.000 Euro oder höher.

• Außenanlagen: Wesentliche Kostenfaktoren sind dabei die Zufahrt und die Parkplätze inklusive der Pflasterarbeiten. Ebenfalls bedacht werden müssen die Kosten für Terrassen, Wege, Einfriedung und Begrünung des Grundstücks.

Finanzierungsmöglichkeiten

Für den Bau eines Mehrfamilienhauses kommen neben Eigenkapital die klassischen Bankdarlehen sowie staatliche Förderungen in Betracht, um die Baukosten beim Mehrfamilienhaus zu decken

• Eigenkapital und Bankkredit: Investoren sollten über mindestens 20 – 30 % Eigenkapital verfügen, da dies zu niedrigeren Zinsen für den Bankkredit führt. Für den Bankkredit haben Investoren die Wahl zwischen Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, variables Darlehen, Hypothekendarlehen und Forward-Darlehen.

• Baufinanzierung für Kapitalanleger: Gemeint ist damit die gewerbliche Finanzierung bei größeren Objekten, da die Einnahmen durch Mieten eine wichtige Rolle spielen.

• Förderprogramme: Für den Bau eines Mehrfamilienhauses gibt es verschiedene Förderprogramme. Dazu zählen die staatliche Förderung der KfW für den Neubau Mehrfamilienhaus (Klimafreundlicher Neubau) sowie zinsgünstige Kredite zur Förderung genossenschaftlichen Wohnens.  Des Weiteren gibt es die Wohnungsbauprämie sowie das Wohn-Riester.

• Steuerliche Aspekte: Das Mehrfamilienhaus mit QNG-Zertifizierung bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Dazu zählen insbesondere die Abschreibungsmöglichkeiten, bei denen bis zu 55 % der Kosten für die Anschaffung in den ersten 10 Jahren abgeschrieben werden können.  

Was muss bei Energieeffizienz und Nachhaltigkeit beachtet werden?

Sowohl die Energieeffizienz als auch die Nachhaltigkeit beim Bau eines Mehrfamilienhauses lassen sich durch verschiedene Maßnahmen wie Dämmung, Fenster, Heizsysteme und Ähnliches erreichen.

• Gesetzliche Vorgaben: Dazu zählen das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches unter anderem den Mindeststandard für Neubauten und Sanierungen definiert. Ebenso wichtig ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) für die Einspeisung von selbst erzeugtem Strom.

• Energiestandards: Seit 2023 ist für Neubauten ein Mehrfamilienhaus der Effizienzhaus-55-Standard verpflichtend. Bauherren müssen wissen, dass  der Effizienzhaus-40-Standard von der KfW stärker gefördert wird.

• Heizungssysteme: Dazu zählen Wärmepumpen, Pellet-Heizungen und Fernwärme. Gemäß den Heizungsvorschriften müssen alle neue Heizungen ab 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

• Photovoltaik & Solarthermie: Dadurch lassen sich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit beim Mehrfamilienhaus verbessern, indem Strom und Wärme aus Sonnenenergie erzeugt wird. Dies führt zu geringeren Betriebskosten und mehr Unabhängigkeit von stetig steigenden Strompreisen  sowie einer besseren Klimabilanz.

• Dämmung & Fensterqualität: Durch eine Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke im Mehrfamilienhaus lässt sich der Energieverlust über die Gebäudehülle minimieren. Mit hochwertig dreifach verglasten Fenstern lässt sich der Heizwärmebedarf reduzieren und der Wohnkomfort verbessern.

• Fördermittel für nachhaltiges Bauen: Mit dem KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau wird das Mehrfamilienhaus mit Effizienzhaus-40-Standard gefördert. Eine höhere Förderung ist möglich, wenn das Haus zusätzlich über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) verfügt. Des Weiteren bietet die KfW-Bank zinsgünstige Kredite für den Bau von klimafreundlichen Wohngebäuden an.

Was gilt für Bauausführung und Projektorganisation?

Zur Bauausführung gehören die technischen Aspekte wie Brand- und Schallschutz, Baustoffe und die Integration in eine Siedlungsstruktur. Mit der Projektorganisation wird die Struktur der Abwicklung des Projekts sowie die Rollen von Projektleitung, Team und eventuellem Partner geregelt.

Aufgaben der beteiligten Akteure

Die verschiedenen Akteure arbeiten rund um das Mehrfamilienhaus, bauen eng zusammen und ergänzen sich in ihren Aufgaben.