Stadtvilla mit Einliegerwohnung – Stilvoll wohnen & clever investieren

Einliegerwohnung im Souterrain: Besonderheiten

Ein Haus mit Einliegerwohnung im Souterrain bietet eine Reihe von Besonderheiten, welche Bauherren sich im Vorfeld genauer anschauen sollten, bevor sie eine endgültige Entscheidung bezüglich der Lage der Einliegerwohnung treffen.

• Gute thermische Eigenschaften: Souterrainwohnungen verfügen in der Regel über ein gutes Raumklima mit gleichbleibenden Temperaturen sowohl im Sommer als auch im Winter. Grund hierfür ist die isolierende Wirkung des Erdreichs.

• Komfortabler Zugang: Möglich sind ein ebenerdiger Zugang sowie ein Zugang mit wenigen Stufen zum Souterrain. Dies macht die Wohnung auch für Großeltern attraktiv.

• Geringere Heizkosten: Aufgrund der geringeren Deckenhöhe sowie der natürlichen Isolierung durch das Erdreich fallen die Heizkosten in den meisten Fällen niedriger aus. Dies setzt voraus, dass sowohl Wände als auch der Boden ausreichend isoliert wurden. Bauherren sollten an eine zusätzliche Wärmedämmung denken. Diese sollte fachgerecht angebracht werden, um Wärmebrücken zu vermeiden, welche wiederum zu Schimmel und Kondenswasserbildung führen können.

• Anforderungen an Feuchteschutz: Kellerwände und der Boden müssen umfassend abgedichtet werden, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Um Oberflächenwasser und Grundwasser vom Haus bzw. der Einliegerwohnung im Souterrain fernzuhalten, ist eine Drainage sinnvoll. Wichtig ist es, auf eine fachgerechte Entwässerung zu achten, da nur so Staunässe vermieden werden kann.

• Anforderungen an die Belichtung: Wenn möglich, müssen ausreichend große Fenster eingebaut werden. Durch zusätzliche Lichtschächte gelangt mehr Tageslicht in das Souterrain.

• Separate Lüftungseinrichtungen: Eine ausreichende Belüftung sorgt dafür, dass Feuchtigkeit aus der Souterrainwohnung entfernt wird. Eine gute Lösung bieten hierbei Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung.

• Potenziell geringere Mieteinnahmen: Vielfach sind Souterrainwohnungen dunkler und feuchter als andere Wohnungen, was die Wohnqualität beeinträchtigt. Eine Souterrainwohnung kann vielfach auch weniger Privatsphäre bieten. Aufgrund dieser Einschränkungen sind Mieter oftmals schwerer zu finden bzw. die Mieteinnahmen fallen dadurch niedriger aus.

Architektur & Gestaltungsmöglichkeiten

Eine Stadtvilla mit Einliegerwohnung bietet auf der einen Seite einen repräsentativen Charakter und auf der anderen Seite mehr Flexibilität durch mehr zusätzliche Wohnfläche. Die Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der Architektur sind vielfältig, sodass die Familie ihr Eigenheim nach individuellen Wünschen und Vorstellungen planen und gestalten kann.

Harmonie zwischen Hauptwohnung und Einliegerwohnung

Das Haus mit Einliegerwohnung bietet die Möglichkeit zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, bei der weder die Bedürfnisse der Hauptwohnung noch der Einliegerwohnung zu kurz kommen. Wichtig dabei ist es, ein harmonisches Gesamtkonzept zu entwickeln, welches die Privatsphäre der Bewohner beider Wohnungen respektiert und dabei eine angenehme Wohnatmosphäre schafft.

• Architektonische Gestaltung: Bei der architektonischen Gestaltung der Stadtvilla sollte auf ein harmonisches Gesamtbild zwischen Haupt- und Einliegerwohnung geachtet werden. Dies bedeutet, dass die Fassade ausgewogen gegliedert wird und harmonische Proportionen entstehen. Dabei sollten die Fensterflächen der Einliegerwohnung nicht zu groß sein, da dies den Eindruck von einem Anbau erweckt.

• Vermeidung optischer Brüche: Fensterformen und -größen sollten für beide Wohneinheiten ähnlich sein, da dies ein einheitliches Erscheinungsbild garantiert. Die Dachform sowie die Dacheindeckung sollten zum Stil der Stadtvilla passen, da dies zur Harmonie beiträgt. Auf Wunsch Dachgauben oder Dachfenster für die Einliegerwohnung möglich, sofern diese sich harmonisch in das Gesamtdachbild der Stadtvilla  einfügen und nicht zu optischen Brüchen führen.

• Farb- und Materialkonzepte einheitlich umsetzen: Dies bedeutet, dass sowohl die Fassadenmaterialien als auch die Farben für beiden Wohneinheiten einheitlich sind, um ein zusammenhängendes Erscheinungsbild zu schaffen. Sicherlich können farbliche Akzente gesetzt werden. diese sollten aber die Gesamtästhetik nicht stören.

• Gestaltung der Eingänge: Die Eingänge müssen optisch zum Gesamtbild der Stadtvilla passen, jedoch klar als separate Eingänge erkennbar sein. Durch ein einheitliches Design kann die Harmonie ergänzt werden.

Gestaltung des Eingangsbereichs der Einliegerwohnung

• Separater Zugang: Dieser ist essenziell wichtig bei einer Einliegerwohnung. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Realisierung. Denkbar ist ein seitlicher Wohnungszugang am Haus, ein eigener Wohnungszugang über einen Vorhof oder ein direkter Wohnungszugang vom Garten aus.

• Gestalterische Elemente: Zu einem einladenden Eingangsbereich tragen ein schönes Vordach, eine ansprechende Hausnummer, eine gut platzierte Beleuchtung oder ein Briefkasten mit separatem Zugang bei.

• Wegführung: Die Wegführung vom Grundstückseingang zum Hauseingang sollte gut durchdacht sein.

• Sichtschutz: Je nach Lage des Eingangs kann ein Sichtschutz zum Nachbargrundstück oder zur Straße für mehr Privatsphäre sorgen.

• Bepflanzung: Eine dezente Begrünung kann den Eingangsbereich nicht nur aufwerten, sondern auch abgrenzen.

• Barrierefreiheit: Bei Bedarf sollte der Eingangsbereich barrierefrei gestaltet werden, um allen Bewohnern eine problemlose Nutzung zu gewährleisten.

Lichtführung und Belichtung – besonders im Souterrain wichtig

Gerade in einer Souterrainwohnung spielen die Lichtführung und die Belichtung eine besondere Rolle. Beim Grundriss müssen daher einige wichtige Aspekte beachtet werden.

• Große Fensterflächen oder Lichtschächte einplanen: Durch große Fensterflächen wird der Lichteinfall maximiert. Des Weiteren schaffen Lichtschächte mehr Freiraum vor den Kellerfenstern, sodass mehr Tageslicht und Frischluft in die Räume gelangen.

• Tageslichtkonzepte für Zimmer im UG: Dazu zählen das Vermeiden von Lichtbremsen wie etwa schwere Vorhänge oder Rollläden vor den Fenstern, die das Tageslicht reduzieren. Spiegel können im Zimmer so verteilt werden, dass sie das Licht verteilen und reflektieren. So kann ein schräg gestellter Spiegel das Licht an die Decke lenken, was das Zimmer optisch vergrößert.

• Patio oder Lichthof: Damit kann Tageslicht in die Räumlichkeiten gelenkt werden, die normalerweise wenig Tageslicht abbekommen. Des Weiteren dienen Patio und Lichthof zur Wohnraumerweiterung und schaffen eine Verbindung zur Außenwelt.

• Verglasung und Ausrichtung der Fenster: Fenster sollten so ausgerichtet sein, dass sie nach Süden zeigen, da so mehr Sonnenlicht einstrahlen kann. Wichtig in diesem Zusammenhang sind auch große Fensterflächen.

• Innenraumgestaltung: Möbel und Wände sollten aus hellen Farben bestehen, da diese das Licht reflektieren und die Räumlichkeiten heller und freundlicher wirken lassen. Dabei ist es wichtig, Möbel so  zu platzieren, dass sie das Licht nicht blockieren und der Raum auch nicht zu voll wirkt. Durch hochglänzende und reflektierende Wohnaccessoires können die Lichtverhältnisse zusätzlich verbessert werden.  

Baukosten & Finanzierung

Das Haus mit Einliegerwohnung bietet nicht nur Vorteile, sondern kann auch zu Herausforderungen in Bezug auf Baukosten und damit verbunden der Finanzierung führen. Die Baukosten sind in der Regel höher als bei einem Einfamilienhaus, da zusätzliche Ausstattungselemente wie etwa Hauseingänge und Anschlüsse benötigt werden.

• Erhöhte Baukosten: Das Haus mit Einliegerwohnung verursacht höhere Baukosten, da neben der zusätzlichen Wohnfläche auch mehr zusätzliche Elemente wie Hauseingänge, Anschlüsse für Küche und Bad sowie weitere Wände und Fenster benötigt werden.

• Fördermöglichkeiten: Für den Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung ist es möglich, von der KfW doppelte Fördermittel zu erhalten, wenn die Einliegerwohnung als separate Wohneinheit anerkannt wird. Des Weiteren muss das Haus energetisch und nachhaltig gebaut werden.

• Einnahmen durch Vermietung: Die Einliegerwohnung im Eigenheim kann vermietet werden, was zu einer wichtigen Einnahmequelle im Rahmen der Baufinanzierung führt. Die Mieteinnahmen werden zur Tilgung des Baudarlehens verwendet, was die finanzielle Belastung für die Baufamilie reduziert.

• Steuerliche Aspekte: Nicht nur die Baukosten, sondern auch die laufenden Kosten für die Einliegerwohnung können bei der Steuer geltend gemacht werden.
  Zukunftsaussichten: Die Einliegerwohnung kann vielfältig genutzt werden. So können darin Familienangehörige untergebracht werden oder die Einliegerwohnung wird als Ferienwohnung genutzt.

Grundrissideen & Wohnkomfort: Die Stadtvilla mit Einliegerwohnung im Alltag

Die Stadtvilla mit Einliegerwohnung lässt sich durch flexible Grundriss-Lösungen individuell an den Alltag Ihrer Familie anpassen. Ob im Massivbau oder als hochwertiges Fertighaus – viele Bauherren verwirklichen hier ihr ganz persönliches Traumhaus. Typische Hausbeispiele zeigen: Ein separates Schlafzimmer für Gäste oder Eltern im Obergeschoss, ein gemütlicher Rückzugsort im Garten oder ein Kinderzimmer mit eigenem Bad lassen sich perfekt integrieren.

Besonders die Stadtvillen mit Walmdach überzeugen durch klassische Architektur und viel Platz auf zwei Vollgeschossen. Dank moderner Technik – etwa der Wärmepumpe – bleibt der Hausbau energieeffizient. Ob als Mehrgenerationenhaus, Doppelhaus oder flexible Kapitalanlage: Die richtige Ausstattung entscheidet, wie komfortabel das Leben darin wird. Beim Preis spielt die gewählte Bauweise – ob Massivhaus oder Fertigvariante – ebenfalls eine große Rolle.

Steuerliche Aspekte & Förderung

Neben den steuerlichen Vorteilen bietet die Stadtvilla mit Einliegerwohnung  auch attraktive Fördermöglichkeiten.

• Abschreibungsmöglichkeiten bei Vermietung (AfA): Sicherlich zählen die Einnahmen aus der Miete für die Einliegerwohnung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen daher versteuert werden. Gleichzeitig jedoch kann der auf die Einliegerwohnung entfallende Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe der nächsten Jahre abgeschrieben werden. Bei Wohngebäuden sind das meistens 2 %.

• Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung: Diese unterliegt der Umsatzsteuer. Vermieter können hier jedoch den Vorsteuerabzug nutzen und die Umsatzsteuer auf eingekaufte Leistungen vom Finanzamt zurückfordern.

• Förderprogramme: Die KfW bietet zwei Programme an. Zum einen sind das zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse beim klimafreundlichen Neubau und zum anderen zinsgünstige Kredit mit Tilgungszuschuss beim Neubau oder der Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Die KfW-Förderungen können pro Wohneinheit als Hauptwohnung und Einliegerwohnung in Anspruch genommen werden. Die BAFA bietet Förderungen für energieeffiziente Sanierungen an.  

• Voraussetzungen zur steuerlichen Absetzbarkeit: Die Einliegerwohnung muss eine abgeschlossene Wohnmöglichkeit bilden, welche sich vom Rest des Hauses klar abgrenzt. Des Weiteren müssen die Kosten für die Einliegerwohnung eindeutig zuordenbar sein. Dies gilt für Reparaturen, Instandhaltungen und für Modernisierungen. Bei Bau- und Handwerkerleistungen sowie einer sonstigen Investition müssen getrennte Rechnungen gestellt werden, um die Kosten eindeutig zuordnen zu können. Die angefallenen Kosten müssen jederzeit durch Rechnungen,  Kontoauszüge oder sonstige Belege nachgewiesen werden können.

Besonderheiten bei Vermietung der Einliegerwohnung

Soll die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus vermietet werden, müssen einige Besonderheiten beachtet werden.

• Mietrechtliche Grundlagen: Vermieter einer Einliegerwohnung, welche im selben Haus leben, haben nach § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, sie können dem Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Mieter haben hier kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung. Im Gegenzug  verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Mieter im Vergleich zu anderen Mietverhältnissen. Zur genauen Abrechnung der Nebenkosten muss ein eigener Zähler für Strom und Wasser sowie für Heizkosten verfügbar sein.

• Kleinvermieter vs. gewerbliche Vermietung: Bei einem Kleinvermieter handelt es sich in der Regel um eine Privatperson, während gewerbliche Vermieter die Vermietung als hauptberufliche Tätigkeit ausüben.

• Steuerliche Aspekte: Bei der gewerblichen Vermietung müssen die Einnahmen aus den Mieten versteuert werden. Es gibt hier jedoch erweiterte steuerliche Absetzungsmöglichkeiten. Der Kleinvermieter muss die Einnahmen aus der Miete ebenfalls versteuern, kann aber bestimmte Werbungskosten steuerlich geltend machen.

• Meldepflicht beim Einwohnermeldeamt: Die Mieter einer Einliegerwohnung müssen sich beim Einwohnermeldeamt anmelden. Der Vermieter muss den Einzug der Mieter ebenfalls beim Einwohnermeldeamt melden bzw. deren Ummeldung bestätigen.

Energieeffizienz & Technik

• Separate Heiz- und Stromsysteme oder gemeinsame Versorgung: Beide Varianten haben sowohl Vor- als auch Nachteile. Bei der getrennten Versorgung ist die unabhängige Nutzung vorteilhaft, was jedoch auch höhere Anschaffungs- und Installationskosten erfordert. Die Entscheidung einer separaten oder gemeinsamen Versorgung hängt immer von den individuellen Bedürfnissen ab. Es gilt jedoch zu bedenken, dass bei einer gemeinsamen Versorgung das Risiko von Unstimmigkeiten bei der Kostenverteilung ansteigt.

• Anforderungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz): Das GEG definiert ein Referenzgebäude, an dem sich alle Neubauten messen lassen müssen. Des Weiteren wird im GEG auch. die Wärmedämmfähigkeit der Gebäudehülle festgelegt. Zusätzlich muss ein wesentlicher Teil des Energiebedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt sein.

• Wärmeschutz, Lüftung, Schallschutz: In Bezug auf den Wärmeschutz müssen sämtliche Außenwände und Decken über eine Wärmedämmung verfügen. Des Weiteren  müssen hochwertige Fenster und Türen eingebaut werden. Um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, ist eine ausreichende Be- und Entlüftung wichtig. Es ist sinnvoll, ein entsprechendes Lüftungskonzept vor Baubeginn zu erstellen. Die Wände und Decken zwischen den Wohnungen müssen über eine hohe Schalldämmung verfügen. Dazu zählt auch eine Trittschalldämmung unter den Fußböden.

• PV-Anlage zur Versorgung beider Wohneinheiten: Wichtig dabei ist die Größe der OV-Anlage, da sie für den Gesamtstrombedarf beider Wohnungen ausgelegt sein muss.

• Smarte Steuerung & Energiezähler: Durch eine smarte Steuerung kann der Verbrauch für Heizung, Beleuchtung und andere elektrische Geräte optimiert werden, was wiederum zu Energieeinsparungen führt. Grundsätzlich sollte es für jede Einheit separate Energiezähler für Strom, Wasser und Wärme geben, um eine klare und transparente Verbrauchsabrechnung erstellen zu können.

Genehmigungsverfahren & Abgeschlossenheitsbescheinigung

• Wann ist eine Genehmigung erforderlich? Für Einliegerwohnungen muss immer eine Baugenehmigung vorliegen, wenn die Wohnfläche als eigenständige Wohneinheit genutzt werden soll. Für den Umbau einer bestehenden Fläche ist ebenfalls eine Genehmigung erforderlich, da es sich in der Regel um eine Nutzungsänderung handelt.

• Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wann wird sie benötigt? Es handelt sich hierbei um ein Dokument, welches bescheinigt, dass die Wohneinheit in einem Haus baulich von den anderen Einheiten getrennt ist und über einen eigenen abschließbaren Wohnungseingang verfügt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird sowohl für den Eintrag ins Grundbuch als auch für Finanzierungen benötigt.

• Welche Unterlagen sind erforderlich? Zu den Unterlagen zählen der Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung, der aktuelle Grundbuchauszug, der Lageplan, ein Aufteilungsplan, der Grundriss vom Haus, der Brandversicherungswert sowie Nachweise über Brand- und Schallschutz.

• Zusammenarbeit mit Architekten, Bauträgern und Behörden: Baufamilien sollten grundsätzlich mit den Experten zusammenarbeiten, da diese über die nötige Erfahrung und entsprechende Kenntnisse rund um das Bauvorhaben bzw. den Haustyp verfügen.

Fazit

Die Stadtvilla mit Einliegerwohnung gilt als attraktive Option für Baufamilien, die nach einer flexiblen und eventuell auch gewinnbringenden Wohnlösung suchen, das das Haus auch eine sehr gute Altersvorsorge darstellt. Allerdings sollte die Entscheidung gut überlegt werden, da eine Vielzahl von verschiedenen Bedürfnissen berücksichtigt werden müssen. Aus diesem Grund sollten Baufamilien sich  in jedem Fall im Vorfeld umfassend informieren und eventuell auch eine professionelle Beratung in Anspruch nehmen. 

Besonders bei modernen Stadtvillen mit Einliegerwohnung überzeugt die Kombination aus Funktionalität und architektonischem Anspruch – ob als klassisches Massivhaus mit Walmdach oder energieeffizientes Fertighaus mit integrierter Wärmepumpe. Wer sich für den Hausbau entscheidet, sollte bei der Planung neben einem durchdachten Grundriss auch an das Obergeschoss, ein separates Kinderzimmer oder einen flexiblen Rückzugsort für Gäste denken. Verschiedene Hausbeispiele zeigen, wie sich durch kluge Konzepte und den richtigen Massivbau ein individuelles Traumhaus verwirklichen lässt, das langfristig Wohnkomfort und Investitionssicherheit vereint.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Stadtvilla mit Einliegerwohnung