Erschließungskosten: Höhe, Berechnung und Aufteilung im Überblick

Straßenbau und Gehwege machen dabei einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten aus, da die Spannbreite je nach Umfang der Baumaßnahme besonders groß ausfällt.

Aufteilung der Erschließungskosten zwischen Gemeinde und Eigentümer

Die Aufteilung der Erschließungskosten ist im Baugesetzbuch geregelt. Nach § 129 BauGB können Gemeinden Grundstückseigentümer mit bis zu 90 Prozent der technischen Erschließungskosten und bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließungskosten beteiligen. Den verbleibenden Anteil trägt die Gemeinde, da auch die Allgemeinheit von einer ausgebauten Infrastruktur profitiert.

Die genaue Kostenaufteilung regelt die jeweilige Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde. Ein Blick in diese Satzung oder ein Gespräch mit dem Bauamt schafft vorab Klarheit über den zu erwartenden Anteil an den Erschließungskosten. Grundstückseigentümer erhalten den Erschließungsbeitrag als offiziellen Bescheid, nachdem die Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Die Gemeinde hat dabei laut BauGB eine Frist von vier Jahren, um diesen Bescheid auszustellen.

Ein Hinweis auf die Kostenpflicht findet sich häufig bereits im Bodenrichtwert eines Grundstücks. Der Zusatz „ebf” steht für erschließungsbeitragsfrei, der Zusatz „ebp” für erschließungsbeitragspflichtig.

Erschlossenes und unerschlossenes Grundstück im Vergleich

Beim Grundstückskauf stellt sich häufig die Frage, ob sich ein bereits erschlossenes Grundstück oder unerschlossenes Bauland eher lohnt. Ein erschlossenes Grundstück ist in der Regel teurer im Kaufpreis, da die Erschließungskosten bereits eingerechnet sind. Ein unerschlossenes Grundstück, oft als Rohbauland bezeichnet, wird günstiger angeboten, verursacht dafür aber zusätzliche Kosten und Zeitaufwand für die Erschließung.

Ackerland oder Bauerwartungsland zählt nicht zum Rohbauland, da für diese Flächen noch kein Bebauungsplan vorliegt. Ein Umwandlungszeitpunkt in Bauland lässt sich hier nicht sicher vorhersagen, weshalb der Kauf mit einem erhöhten Risiko verbunden ist. Rohbauland ist dagegen im Flächennutzungsplan bereits als Bauland ausgewiesen und lässt sich innerhalb eines überschaubaren Zeitraums erschließen.

Bauherren, die zeitnah bauen möchten, profitieren bei einem bereits erschlossenen Grundstück im Neubaugebiet von mehr Planungssicherheit, da die öffentliche Erschließung nicht erst beantragt und abgewartet werden muss. Die Dauer einer vollständigen Erschließung, öffentlich und privat zusammen, liegt erfahrungsgemäß bei rund einem halben Jahr, kann sich je nach Gemeinde aber auch verlängern. Da Grundstücks- und Erschließungskosten neben den reinen Hauspreisen einen wesentlichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen, lohnt sich ein früher Überblick über alle Kostenpositionen eines Bauprojekts.

Erschließungskosten steuerlich absetzen

Erschließungskosten lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Bei selbstgenutzten Immobilien ist dies in der Regel nur eingeschränkt möglich. Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten werden Erschließungskosten dagegen häufig als Werbungskosten oder im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt. Da die steuerliche Behandlung von der individuellen Nutzung und den jeweiligen Umständen abhängt, empfiehlt sich für eine verbindliche Einschätzung die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Erschließungskosten sparen

Auch wenn sich Erschließungskosten kaum vollständig vermeiden lassen, gibt es Ansatzpunkte, um die Belastung zu reduzieren.

• Lage wählen: Grundstücke innerhalb bestehender Neubaugebiete verursachen meist geringere Erschließungskosten als abgelegene Lagen ohne bestehende Infrastruktur.

• Kurze Leitungswege: Eine kurze Distanz zwischen Haus und Grundstücksgrenze reduziert die Kosten für die private Erschließung, da weniger Leitungslänge verlegt werden muss.

• Frühe Abstimmung: Ein früher Abgleich mit dem Bauamt zur genauen Kostenaufteilung verhindert unerwartete Nachzahlungen.

• Finanzierung einbinden: Die Einbindung der Erschließungskosten in die Baufinanzierung sorgt für eine gleichmäßige Verteilung der Ausgaben über die Kreditlaufzeit.

Bei der Planung eines Fertighauses gehören Erschließungskosten zu den Baunebenkosten, die neben Grundstückspreis und Baukosten von Anfang an eingeplant werden sollten. Die Fertighaus Preise und Kosten von ISOWOODhaus berücksichtigen diesen Posten bereits in der frühen Beratungsphase, sodass Bauherren eine realistische Gesamtkostenübersicht für ihr Bauprojekt erhalten. Eine unabhängige Bauberatung unterstützt zusätzlich dabei, Grundstückswahl, Erschließung und Finanzierung frühzeitig aufeinander abzustimmen und spätere Nachzahlungen zu vermeiden.

Fazit

Erschließungskosten sind ein fester Bestandteil jedes Neubauprojekts und lassen sich nicht umgehen, sobald ein Grundstück bebaut werden soll. Sie setzen sich aus technischer und verkehrsmäßiger Erschließung zusammen und liegen bei einem durchschnittlichen Einfamilienhausgrundstück zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Die genaue Höhe hängt von der Lage, der Grundstücksgröße und den kommunalen Satzungen ab. Da Grundstückseigentümer nach dem Baugesetzbuch an einem Großteil der Kosten beteiligt werden, lohnt sich eine frühzeitige Klärung mit dem zuständigen Bauamt, um die Erschließungskosten realistisch in die Bauplanung und Finanzierung einzubeziehen.

FAQ – Häufige Fragen zu Erschließungskosten