Hausbau Ulm – Der große Ratgeber für Bauherren
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Tim Kirchhoff - Keine Kommentare
Hausbau Ulm – Der große Ratgeber für Bauherren
Der folgende Ratgeber soll angehenden Bauherren Informationen zum Hausbau in Ulm vermitteln. Aufgrund seiner zentralen Lage und der starken regionalen Wirtschaft bietet die Region eine Vielzahl von attraktiven Möglichkeiten für zukünftige Eigenheimbesitzer. Ein weiterer Standortvorteil ist die Nähe zum Allgäu, das mit seinen vielfältigen Freizeit- und Naturangeboten eine hohe Lebensqualität und attraktive Erholungsmöglichkeiten bietet. Neben den zahlreichen namhaften Fertighausanbietern gibt es dort auch eine Reihe von Massivhausanbietern, sodass Baufamilien die Wahl haben, in welcher Bauweise sie ihr Traumhaus errichten wollen. Da rund um den Hausbau Ulm einige Aspekte beachtet werden müssen, möchten wir hierauf im Folgenden näher eingehen.
Zusammenfassung des Artikels
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Tradition und moderne Bauweise perfekt kombiniert: Die Stadt verbindet die historische Architektur gekonnt mit den modernen und zeitgemäßen Hausbaukonzepten, sodass Baufamilien sich den individuellen Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen können.
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Bedeutung der verfügbaren Fläche: Die Größe und Beschaffenheit der Fläche eines Grundstücks spielt eine zentrale Rolle für die Planung und Umsetzung von Bauprojekten in Ulm.
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Fertigbauweise mit starkem Marktanteil: Dieser liegt bei etwa 40 % und ist deutschlandweit sehr hoch.
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Wahl des richtigen Baupartners essenziell: Da viele regionale Bauvorgaben aufgrund von spezifischen Gegebenheiten beachtet werden müssen, bietet es sich an, mit einem regionalen Bauunternehmen zusammenzuarbeiten.
Ulm im Überblick – Standortanalyse für Bauherren
Sowohl für private Bauherren als auch für Investoren ist Ulm ein sehr attraktiver Standort, wenn es um das Bauen eines Hauses geht. Die Stadt ist geprägt durch ihre hohe Lebensqualität, ihre starke Wirtschaft sowie die angespannte Wohnraumsituation. All dies begünstigt die verschiedenen Neubaumaßnahmen. Als länderübergreifendes Doppelzentrum gemeinsam mit Neu-Ulm bietet die Region eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerberaum. Trotz der zahlreichen Neubauprojekte kann die Nachfrage nach Wohnraum aktuell nicht gedeckt werden. Aus diesem Grund liegt der Schwerpunkt der Stadtentwicklung auf Nachverdichtung und Innenentwicklung, um so dem Zuzug der vielen Menschen gerecht zu werden. Bei der Planung neuer Wohngebiete wird zudem auf ausreichend Parkplätze geachtet, um den Komfort und die Funktionalität für zukünftige Hausbesitzer zu gewährleisten. Für Bauherren bietet Ulm ein stabiles und wachstumsorientiertes Umfeld.
Warum ist Ulm ein attraktiver Standort für den Hausbau?
Hierfür gibt es mehrere Gründe, denn nicht umsonst wird Ulm regelmäßig als eine der lebenswertesten Großstädte Deutschlands ausgezeichnet. Die Stadt an der Donau verbindet eine hohe Lebensqualität mit wirtschaftlicher Stärke sowie einer guten geografischen Lage.
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Wirtschaftliche Stärke & Arbeitsplätze: Die Region ist wirtschaftlich sehr stark, weshalb sie gerade für Familien und Berufstätige besonders attraktiv ist.
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Beliebte Wohnlagen: Zu den gefragtesten Wohngebieten zählen Söflingen, die West- und Oststadt, der Safranberg sowie der Eselsberg. Sehr beliebt ist auch das Fischerviertel in der Altstadt.
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Hohe Lebensqualität & Lebensfreude: Ulm bietet seinen Bewohnern ein überdurchschnittlich großes Angebot an Freizeit- und Kulturmöglichkeiten sowie eine malerische Gegend an der Donau. Die Stadt ist bekannt für den höchsten Kirchturm der Welt am Ulmer Münster.
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Aktive Bodenpolitik (Ulmer Modell): Ulm verfolgt eine aktive Grundstückspolitik, um so bezahlbaren Wohnraum zu fördern.
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Infrastruktur: Ulm bietet nicht nur eine sehr gute Infrastruktur, sondern auch eine hohe Dichte an kulturellen und sozialen Einrichtungen.
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Attraktive Umgebung: Die Stadt liegt strategisch günstig und bietet eine harmonische Mischung aus Geschichte, Kultur und Natur.
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Vergleich Immobilienpreise Ulm vs. Stuttgart / München: Stand 2024/2025 sind Stuttgart und München deutlich teurer. Ulm bietet damit ein optimales Gleichgewicht zwischen urbanem Leben, Arbeitsplätzen und bezahlbarem Wohnraum im Vergleich mit anderen Metropolen.
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Bevölkerungsentwicklung: Ulm wächst kontinuierlich und hat längst die Marke von 130.000 Einwohnern überschritten. Im Gegensatz zu vielen anderen Städten gibt es mehr Geburten als Todesfälle, was zu einem natürlichen Bevölkerungswachstum führt. Das Durchschnittsalter der Bewohner liegt bei 42,2 Jahren, was für eine relativ junge und dynamische Struktur steht.
Was gilt für Baugebiete und Grundstückspreise in Ulm?
Die Grundstückspreise auf dem Immobilienmarkt sind durch eine hohe Nachfrage geprägt. Die Stadt greift hier jedoch aktiv steuernd ein, um Spekulationen zu vermeiden.
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Beliebte Stadtteile: Ulm gliedert sich in 18 Stadtteile. Zu den begehrtesten zählen die Oststadt durch ihre Nähe zur Innenstadt und den zahlreichen historischen Gebäuden sowie die Weststadt durch die zentrale Wohnlage und gute Anbindung. Aufgrund der Höhenlage und der Nähe zur Universität ist Eselsberg sehr gefragt. Söflingen wird für seinen dörflichen Charakter und die gute Infrastruktur geschätzt. In Neu-Ulm ist die Wohnlage „Im Einland“ sehr beliebt.
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Durchschnittliche Grundstückspreise: Der durchschnittliche Kaufpreis für Grundstücke liegt bei ca. 760 Euro pro Quadratmeter. Je nach Gebiet und Erschließung variieren die Preise zwischen 337 € und knapp 1.100 Euro pro m².
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Neubaugebiete & Nachverdichtung: Neubaugebiete entstehen in den Stadtteilen Jungingen, Gögglingen, Mähringen und Lehr. Ansonsten setzt Ulm stark auf den kommunalen Grundstückskauf und auf die Nachverdichtung, um den Flächenverbrauch zu begrenzen.
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Erschließungskosten: Diese hängen von der Grundstücksgröße und der Art der Erschließung ab. Neben den beitragsfähigen Erschließungskosten kommen oftmals Kosten für die innere Erschließung vom Grundstück bis zum Haus hinzu.
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Besonderheiten durch Hanglagen im Stadtgebiet: Aufgrund der Topografie (Donautal und angrenzende Höhenzüge) sind Hanggrundstücke sehr häufig. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Bauweise, die Kosten und die Erschließung. Gerade in den Hanglagen oder am Hangfuß wie in Himmelweiler sind sehr oft Vorkehrungen für Niederschlagswasser wie etwa Retentionsmulden erforderlich.
Welche Haustypen werden in Ulm besonders häufig gebaut?
Rund um Ulm bzw. Neu-Ulm und der angrenzenden Umgebung besteht eine hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum. Sehr beliebt sind neben den nachhaltigen Fertighäusern in Holzbauweise das klassische Haus für eine Familie, der Bungalow oder die Villa sowie das typische Mehrfamilienhaus. Ein Besuch bei regionalen Anbietern und das Besichtigen von Musterhäusern helfen dabei, einen konkreten Eindruck von Grundriss, Architektur und Ausstattung zu bekommen, bevor eine Entscheidung für einen Haustyp getroffen wird. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick zu den Besonderheiten der verschiedenen Typen.
| Haustyp | Erläuterung |
| Einfamilienhaus (freistehend) | Maximale Privatsphäre und ausreichend Freiheit in Bezug auf die Gestaltung; jedoch wird ein größeres Grundstück benötigt. |
| Doppelhaus | Zwei Wohneinheiten, die sich eine Wand teilen; optimal bei kleineren Baugrundstücken; deutlich mehr Kosteneffizienz im Vergleich zum freistehenden Haus. |
| Reihenhaus | Kostengünstige Option beim Hausbau sowie beim späteren Energieverbrauch durch weniger Außenwände; deutlich weniger Privatsphäre. |
| Stadtvilla | Zweigeschossiges Haus mit Walmdach; da es keine Dachschrägen gibt, bietet eine solche Immobilie viel Raum für Zimmer ohne Dachschrägen; Architektur ist meist gehobener Stil. |
| Klassisches Satteldachhaus | Charakteristisch für die Architektur sind 1,5 Geschosse sowie Dachschrägen; Dachbau ist kostengünstiger als bei anderen Varianten. |
| Bungalow | Wohnen auf einer Ebene; barrierefreier Grundriss; sehr beliebt bei älteren Menschen und bei Paaren; es wird eine größere Grundfläche beim Baugrund benötigt. |
| Architektenhaus | Absolute Individualität; das Eigenheim wird perfekt an Grundstück und Bedürfnisse der Bewohner angepasst; deutliche Wertsteigerung; hohe Qualität. |
Welchen Einfluss haben regionale Bauvorschriften?
Diese haben einen maßgeblichen Einfluss auf das Bauvorhaben und die Realisierung rund um den Wohntraum, da sie exakt festlegen, wo und wie in einer bestimmten Region gebaut werden darf. Grundsätzlich dienen diese Vorschriften der städtebaulichen Ordnung, der Sicherheit, dem Umweltschutz und der Ästhetik. Die Einwilligung für freistehende Häuser auf größeren Grundstücken wird in Ulm zunehmend seltener erteilt, da der Fokus auf verdichteter Bauweise liegt. Bauherren sollten sich daher frühzeitig über die geltenden Vorschriften informieren und beim jeweiligen Hersteller oder Baupartner entsprechende Informationen einholen.
Fertighaus in Ulm – Marktanteil und Bauweise
In Ulm und Neu-Ulm ist die Fertigbauweise unter anderem durch den Aspekt „Gesundes Wohnen“ sehr beliebt.
Der Anteil an Fertighäusern bei den Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern liegt in Ulm und Neu-Ulm bei knapp 40 %, was somit den höchsten Wert in Baden-Württemberg darstellt. Diese hohe Akzeptanz resultiert nicht nur aus dem gesunden Wohngefühl, sondern auch aus den Vorteilen wie kurze Bauzeit, Festpreisgarantie und den vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten.
Interessenten können bei regionalen Anbietern und Herstellern verschiedene Musterhäuser besichtigen und dabei nicht nur die Grundrissgestaltung, sondern auch die Architektur, das Design sowie die Technik und Technologie vergleichen. Ein Besuch bei einem Anbieter lohnt sich besonders dann, wenn noch offen ist, welcher Haustyp oder welche Bauweise zum eigenen Lebensstil passt. Ideal ist es, im Vorfeld beim jeweiligen Hersteller auf der Homepage einen Termin mit einem Fachberater zu vereinbaren, der gezielt Informationen zu Qualität, Design und Technologie geben kann.
Welche Besonderheiten bietet das Fertighaus?
Das Traumhaus in Fertigbauweise bietet eine Vielzahl von Besonderheiten, die es vom konventionellen Massivhaus unterscheiden.
| Besonderheit | Informationen |
| Hoher Vorfertigungsgrad | Wand-, Decken- und Dachelemente werden witterungsunabhängig im Werk des Herstellers vorgefertigt. Dies führt zu einer hohen Präzision und Materialqualität. |
| Kurze Bauzeit | Durch die Vorfertigung kann das Traumhaus innerhalb weniger Tage auf der Baustelle montiert werden. Der gesamte Bauprozess von der Planung bis zum Einzug ist deutlich kürzer als beim Massivbau. |
| Alles aus einer Hand | Hersteller haben oftmals Komplettlösungen in ihrem Portfolio, sodass Planung, Produktion, Montage und sehr oft auch der Grundstückskauf aus einer Hand erfolgen. |
| Festpreisgarantie, Planungssicherheit & Kostenkontrolle | Bauherren erhalten eine detaillierte Kostenaufstellung sowie eine Festpreisgarantie. Durch die Planungssicherheit wird die Finanzierung erleichtert. |
| Individualität | Trotz Vorfertigung ist das moderne Fertighaus individuell planbar – vom Ausbauhaus bis zum schlüsselfertigen Architektenhaus. Grundriss, Design und Architektursprache lassen sich dabei frei gestalten. |
| Trockene Bauweise | Es fallen keine langen Trocknungszeiten für Beton oder Putz an. Die Gefahr von Baufeuchte entfällt, was für ein besseres Wohnklima sorgt. |
Wie sieht es mit Energieeffizienz-Vorteilen im Vergleich zum Massivhaus aus?
Gerade beim Energiesparen liegen Häuser in Fertigbauweise an der Spitze. Dies liegt unter anderem an der konstruktionsbedingten sehr guten Dämmung. Die folgende Tabelle bietet einen Überblick.
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Sehr gute Dämmung
Wärmeverluste werden durch die hochgedämmte und luftdichte Gebäudehülle minimiert – vergleichbar mit dem Thermoskannen-Effekt. -
Niedrige Heizkosten
Aufgrund der guten Dämmung lassen sich die KfW-Effizienzhaus-Standards problemlos erreichen, was zu niedrigeren Betriebs- und Heizkosten führt. -
Innovative Heiztechnik
Im Zuge der Haustechnik werden von den Herstellern moderne, energieeffiziente Heizsysteme (Luft-Wasser-Wärmepumpe) sowie Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung integriert. -
Holz als Baustoff
Holz besitzt eine natürliche Wärmedämmung und sorgt für ein angenehmes Raumklima sowie ein gesundes Wohngefühl. -
Förderfähig
Aufgrund des hohen Energiestandards profitieren Bauherren beim Hausbau von staatlichen Förderprogrammen.
Wie hoch sind die Baukosten in Ulm bzw. in Neu-Ulm?
Der Bau einer Immobilie in Ulm bzw. Neu-Ulm wird durch die hohen Kosten geprägt. Im Jahr 2023 betrugen die durchschnittlichen Neubaukosten rund 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Dazu kommen die Grundstückskosten, die aufgrund des Ballungsraums sehr hoch sind. Nicht zu vergessen sind beim Bauen neben den reinen Baukosten und den Grundstückskosten die zusätzlichen Kosten für Erdarbeiten und für den Keller bzw. die Bodenplatte. Ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden dürfen die Kosten für die Außenanlagen mit Parkplätzen (Garage, Carport).
Vielfach werden von angehenden Baufamilien in Deutschland die Baunebenkosten unterschätzt. Diese liegen im Schnitt bei 15 bis 20 % der Gesamtbaukosten und beinhalten die Erschließungskosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag.
Zu deutlichen Preisunterschieden beim Bau zwischen Stadt und Land kommt es aufgrund der unterschiedlichen Grundstückspreise. Diese sind in der Ulmer Kernstadt deutlich höher als in den Umlandgemeinden (Schwaben, Günzburg usw.).
Welche Unterschiede gibt es zwischen Neubau und Bestandsimmobilien in Ulm bzw. Neu-Ulm?
Die Unterschiede sind erheblich, weshalb wir die verschiedenen Möglichkeiten zwischen einem Neubau und einer Sanierung von Altbauten mithilfe einer Tabelle übersichtlich darstellen möchten.
| Vorteile Neubau | Sanierungsaufwand Altbauten |
| Hohe Energieeffizienz; Nachhaltigkeit; verschiedene Fördermöglichkeiten; Individualität; geringer Instandhaltungsaufwand; hohe Wertbeständigkeit | Hoher Kostenaufwand bis zu 1.500 €/qm; energetische Sanierungsmaßnahmen; Austausch von alten Heizungsanlagen; Erneuerung von Wasser- und Elektroleitungen; aufgrund der Sanierungspflicht müssen bestimmte Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden |
Wie sieht es mit den Energieanforderungen und Fördermöglichkeiten aus?
Neubauten erfüllen in der Regel den KfW-40-Standard, oftmals in Kombination mit Photovoltaik und Wärmepumpe. Durch die Nutzung von erneuerbaren Energien sind die Heizkosten langfristig gering, was angesichts der steigenden CO₂-Preise wichtig ist. Ökologische Neubauten werden durch zinsgünstige Darlehen gefördert. Im Detail handelt es sich um die Programme „Klimafreundlicher Neubau“, „Wohneigentum für Familien“ und das Wohneigentumsprogramm. Neben den staatlichen Förderungen gibt es noch verschiedene regionale Förderungen.
Bei Bestandsbauten in Ulm und Neu-Ulm sind häufig Maßnahmen nach § 71 GEG notwendig, darunter Dämmung und Heizungstausch. Zu den KfW-Förderprogrammen zählen neben dem Ergänzungskredit auch das Programm „Jung kauft Alt“.
Wie sieht es mit der Wertentwicklung zwischen Neubau und Bestand aus?
Neubauten bieten nicht nur eine hohe Wertstabilität, sondern auch viel Potenzial. Bestandsimmobilien sind zwar oft günstiger zu bekommen. Allerdings hängt die Wertentwicklung stark von der Wohnlage und dem energetischen Zustand ab. Während neuwertige Bestandsimmobilien (ab 2006) attraktiv sind, erfordern ältere Gebäude (1950–1980) hohe Sanierungskosten.
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass für 2026 in Deutschland mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 3 bis 3,5 % gerechnet werden kann. Die Doppelstadt Ulm und Neu-Ulm gilt aufgrund ihrer Wirtschaftskraft als sehr resistent.
Fazit
Der Hausbau in Ulm ist in jedem Fall attraktiv, jedoch aufgrund der hohen Nachfrage und der städtebaulichen Neuausrichtungen auch mit Herausforderungen verbunden.
Die wirtschaftsstarke Universitätsstadt an der Donau bietet eine hohe Lebensqualität. Die Stadt forciert eine dichtere Bebauung, um den Flächenverbrauch zu begrenzen. Dies bedeutet, dass die Einwilligung für freistehende Häuser seltener erfolgt, da der Fokus mit Recht auf Mehrfamilienhäusern bzw. der verdichteten Bauweise liegt.
Baufamilien haben eine große Auswahl an regionalen Herstellern sowohl für die Fertig- als auch die Massivbauweise, sodass jeder sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen kann. Musterhäuser verschiedener Anbieter lassen sich bei einem Besuch vor Ort besichtigen und in Bezug auf Design, Technologie, Qualität und Architektursprache vergleichen. Ideal ist es, im Vorfeld beim jeweiligen Hersteller auf der Homepage einen Termin mit einem Fachberater zu vereinbaren. Dieser kann gezielt auf Fragen zu Qualität, Design und Technologie eingehen und alle weiteren Informationen rund um Planung und Bauweise vermitteln. Für eine Beratung oder Terminvereinbarung können Interessenten den jeweiligen Anbieter direkt kontaktieren.
FAQ – Häufige Fragen zum Hausbau in Ulm
Die Hausbaudauer ist maßgeblich von der Bauweise abhängig. Ein Fertighaus ist in der Regel schneller errichtet als ein Massivhaus.
Im Schnitt muss mit Kosten zwischen 1.800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ab Oberkante Bodenplatte gerechnet werden.
Dieser lohnt sich immer dann, wenn auf einem kleineren Grundstück ein Maximum an Wohn- und Nutzfläche geschaffen werden soll.
Neben den staatlichen Förderungen gibt es eine Vielzahl von landesspezifischen und kommunalen Mitteln.
Dieser ist in der Regel günstiger, da die Grundstückspreise deutlich niedriger sind als in der Kernstadt.
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