Offene Bauweise: Definition, Merkmale und Vorteile im Überblick
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Tim Kirchhoff
Offene Bauweise: Definition, Merkmale und Vorteile im Überblick
Die offene Bauweise beschreibt eine Bebauungsform, bei der Häuser mit seitlichem Abstand zueinander auf dem Grundstück stehen. Dadurch unterscheidet sie sich von der geschlossenen Bauweise, bei der Gebäude direkt aneinandergebaut werden. Typisch ist die offene Bauweise vor allem für freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleinere Hausgruppen.
Durch die seitlichen Freiflächen entstehen rund um das Gebäude mehr Möglichkeiten für Fenster, Tageslicht und eine abwechslungsreiche Gartengestaltung. Gleichzeitig benötigt diese Bauweise mehr Grundstücksfläche als eine kompakte oder geschlossene Bebauung. Grundstücksgröße und Hausform sollten deshalb von Beginn an aufeinander abgestimmt werden.
Für Bauherren beeinflusst die offene Bauweise vor allem die Planung des künftigen Zuhauses. Ausrichtung, Grundriss, Fensterflächen und Garten lassen sich vergleichsweise flexibel gestalten. Gerade beim Einfamilienhaus bietet die freie Stellung des Gebäudes viel Spielraum für individuelle Wohnideen und eine gute Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich.
Zusammenfassung des Artikels
Klare Definition: In der offenen Bauweise stehen Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen frei.
Gesetzliche Grundlage: Rechtsgrundlage ist § 22 BauNVO, die konkrete Vorgabe steht im Bebauungsplan der Gemeinde.
Maximale Länge: Häuser in offener Bauweise dürfen höchstens 50 Meter lang sein.
Seitlicher Grenzabstand: Der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze beträgt meist 3 Meter und steigt mit der Wandhöhe.
Klarer Unterschied: Anders als die geschlossene Bauweise ermöglicht die offene Bauweise Fenster, Licht und Garten auf allen Seiten.
Was bedeutet offene Bauweise?
Offene Bauweise bedeutet, dass Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Jedes Haus hält also nach links und rechts einen Abstand zur Grundstücksgrenze ein und steht frei. Diese Definition stammt aus dem Bauplanungsrecht und gilt bundesweit einheitlich.
Der Begriff bezieht sich ausschließlich auf die Stellung des Gebäudes zu den seitlichen Grenzen, nicht auf die Art der Nutzung. Ob ein Wohnhaus, ein Mietshaus oder ein gemischt genutztes Gebäude entsteht, spielt für die Einordnung keine Rolle.
Offene Bauweise Definition nach § 22 BauNVO
§ 22 Absatz 2 BauNVO der Baunutzungsverordnung definiert die offene Bauweise eindeutig. Danach werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet, wobei die Länge dieser Hausformen höchstens 50 Meter betragen darf. Im Bebauungsplan kann die Gemeinde zusätzlich festlegen, dass nur bestimmte dieser Hausformen zulässig sind, etwa ausschließlich Einzelhäuser; diese Vorgaben bestimmt sie jeweils für das betroffene Baugebiet.
Nach § 22 Absatz 4 BauNVO ist auch eine abweichende Bauweise möglich. Die Gemeinde kann dann gesondert regeln, ob und wie weit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf. In der Praxis entsteht so mitunter eine halboffene Bauweise, bei der einseitig an die Grenze gebaut wird; damit sind auch andere Bauformen offen, halboffen oder abweichend geregelt.
Was ist der Unterschied zwischen offener und geschlossener Bauweise?
Der zentrale Unterschied zwischen offener und geschlossener Bauweise liegt im seitlichen Grenzabstand. In der offenen Bauweise bleibt zwischen den Häusern Platz; im Gegensatz dazu erlaubt die geschlossene Bauweise, dass Häuser ohne seitlichen Abstand direkt aneinandergesetzt werden. Typisch für die geschlossene Bauweise sind Reihenhäuser oder geschlossene Straßenfronten in Innenstädten.
Ein weiterer Unterschied betrifft die Gebäudelänge. Während in der offenen Bauweise 50 Meter die Obergrenze bilden, kennt die geschlossene Bauweise diese Begrenzung nicht. Reihenhäuser mit einer Länge von über 50 Metern sind daher nicht mehr als offene Hausgruppe, sondern als geschlossene Bauweise einzuordnen. Die folgende Übersicht stellt beide Bauweisen gegenüber.
| Merkmal | Offene Bauweise | Geschlossene Bauweise |
| Seitlicher Grenzabstand | vorhanden | nicht vorhanden |
| Typische Hausformen | Einzel-, Doppelhaus, Hausgruppe | Reihenhaus, geschlossene Blockrandbebauung |
| Maximale Gebäudelänge | 50 Meter | keine Begrenzung nach § 22 BauNVO |
| Rechtsgrundlage | § 22 BauNVO | § 22 BauNVO |
Welche Hausformen sind in offener Bauweise zulässig?
In offener Bauweise sind drei Hausformen zulässig, nämlich das Einzelhaus, das Doppelhaus und die Hausgruppe. Alle drei halten nach außen einen seitlichen Grenzabstand ein und dürfen höchstens 50 Meter lang sein. Der Bebauungsplan kann die Auswahl weiter einschränken und beispielsweise nur Einzelhäuser zulassen.
Einzelhaus
Ein Einzelhaus ist ein allseitig freistehendes Gebäude mit Abstand zu den seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen. Dazu zählt das klassische Einfamilienhaus ebenso wie ein Mietshaus oder ein größerer Gebäudekomplex. Entscheidend ist allein, dass sich das Gebäude auf einem einzigen Grundstück befindet. Weder die Größe noch die Zahl der Eingänge ändern etwas an der Einordnung als Einzelhaus.
Doppelhaus
Ein Doppelhaus besteht aus zwei Gebäuden, die an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer baulichen Einheit zusammengefügt sind. Beide Hälften teilen sich eine Wand auf der gemeinsamen Grenze, nach außen halten sie den seitlichen Grenzabstand ein. Auch das Doppelhaus unterliegt der Längenbegrenzung von 50 Metern.
Hausgruppe
Eine Hausgruppe besteht aus mindestens drei aneinandergebauten Gebäuden, die üblicherweise als Reihenhäuser errichtet werden. Die einzelnen Häuser stehen ohne Abstand nebeneinander, nur die beiden Kopfenden der Gruppe halten den seitlichen Grenzabstand ein. Auch hier gilt die Obergrenze von 50 Metern für die gesamte Gruppe.
| Hausform | Merkmal | Grenzabstand |
| Einzelhaus | allseitig freistehend | zu allen seitlichen Grenzen |
| Doppelhaus | zwei Hälften an gemeinsamer Grenzwand | an den äußeren Seiten |
| Hausgruppe | mindestens drei Häuser in einer Reihe | an den beiden Kopfenden |
Welche Abstandsflächen und Grenzabstände gelten bei offener Bauweise?
Bei offener Bauweise muss vor den Außenwänden eine Abstandsfläche frei bleiben, die auf dem eigenen Grundstück liegt. Diese Abstandsflächen sichern Belichtung, Belüftung, Brandschutz und Privatsphäre. Der seitliche Grenzabstand beträgt in den meisten Bundesländern mindestens 3 Meter und richtet sich zusätzlich nach der Höhe des Gebäudes. Wichtig ist die Einhaltung dieser Abstandsflächen, denn bei einer Überschreitung der Grenzabstände kann es bis zum Baustopp kommen.
Die genauen Werte regeln die Landesbauordnungen, weshalb sie von Bundesland zu Bundesland leicht abweichen. Der Bebauungsplan kann davon nach oben oder unten abweichende Vorgaben treffen.
Wie wird der seitliche Grenzabstand berechnet?
Der seitliche Grenzabstand berechnet sich in vielen Bundesländern nach der Formel 0,4 mal Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter. Bei einer Wandhöhe von 7,5 Metern ergibt sich genau das Mindestmaß von 3 Metern, bei höheren Wänden wächst der Abstand entsprechend. Einige Länder wie Niedersachsen rechnen mit dem Faktor 0,5 und verlangen dadurch tendenziell größere Abstände.
Die folgenden Beispiele zeigen, wie sich der Grenzabstand mit steigender Wandhöhe verändert.
| Wandhöhe | Faktor 0,4 H | Maßgeblicher Grenzabstand |
| 6,0 m | 2,4 m | 3,0 m (Mindestmaß) |
| 7,5 m | 3,0 m | 3,0 m |
| 9,0 m | 3,6 m | 3,6 m |
| 10,0 m | 4,0 m | 4,0 m |
Zwischen den Bundesländern bestehen Unterschiede beim Faktor und beim Mindestmaß. Die nächste Übersicht nennt einige Beispiele.
| Bundesland | Faktor | Mindestabstand |
| Nordrhein-Westfalen | 0,4 H | 3 m |
| Bayern | 0,4 H | 3 m |
| Niedersachsen | 0,5 H | 3 m |
| Mecklenburg-Vorpommern | 0,4 H | 3 m |
Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan bestimmt verbindlich, ob auf einem Grundstück die offene Bauweise gilt, welche Hausformen zulässig sind und welche Vorschriften dafür maßgeblich sind. Er kann größere Abstände als das gesetzliche Mindestmaß vorschreiben oder die Bebauung auf bestimmte Bereiche des Grundstücks begrenzen. Fehlt ein Bebauungsplan, muss sich ein Neubau nach Vorgabe aus dem Baugesetzbuch in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen.
Vor dem Grundstückskauf lohnt sich deshalb ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde, damit das geplante Bauvorhaben realistisch eingeschätzt werden kann. Er zeigt, wie viel Fläche tatsächlich bebaubar ist und wo das Haus stehen darf. Auch Garagen dürfen nur innerhalb der planungsrechtlich zulässigen Bereiche angeordnet werden. Gleiches gilt für Stellplätze.
Welche Vor- und Nachteile hat die offene Bauweise?
Die offene Bauweise bietet Bauherren mehr Licht und Freiraum, verlangt aber auch mehr Grundstücksfläche. Ob die Vorteile oder die Nachteile überwiegen, hängt vom Grundstück, vom Budget und von den eigenen Wohnwünschen ab. Die wichtigsten Punkte helfen bei der Einordnung:
Vorteile der offenen Bauweise
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Mehr Licht
Fenster auf mehreren Gebäudeseiten sorgen für helle Räume und eine gute natürliche Belichtung. -
Mehr Ruhe
Ohne direkt angrenzende Nachbargebäude fällt die Geräuschübertragung geringer aus, vor allem weil keine gemeinsamen Wände zum Nachbarhaus bestehen. -
Besserer Brandschutz
Der Abstand zwischen den Gebäuden erschwert das Übergreifen eines Brandes. -
Garten ringsum
Freiflächen rund um das Haus schaffen mehr Möglichkeiten für Garten, Terrasse und Aufenthaltsbereiche; auch der Abstand zu Nachbargrundstücken und Nachbarn wird oft als Plus bei Ruhe und Privatsphäre empfunden. -
Mehr Gestaltungsspielraum
Die freie Stellung bietet mehr Möglichkeiten bei Grundriss, Fensterflächen und Fassadengestaltung.
Nachteile der offenen Bauweise
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Höherer Flächenbedarf
Freiflächen neben dem Gebäude beanspruchen einen größeren Teil des Grundstücks, sodass insgesamt mehr Flächen erforderlich sind. -
Höhere Erschließungskosten
Ein größeres Grundstück kann zusätzliche Kosten für Wege, Anschlüsse und Außenanlagen verursachen; in locker bebauten Wohngebieten kann das im Baugebiet zudem zu stärkerer Zersiedlung führen. -
Mehr Energiebedarf
Durch die größere Außenfläche können freistehende Häuser ohne gute Dämmung mehr Wärme verlieren. -
Weniger Privatsphäre im Garten
Offene Grundstücksbereiche können von benachbarten Häusern leichter einsehbar sein. -
Weniger nutzbare Grundstücksfläche
Der Platz rund um das Gebäude steht nicht für zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche zur Verfügung.
Ob die offene Bauweise die passende Lösung ist, hängt damit vor allem von Grundstücksgröße, gewünschtem Freiraum und den persönlichen Vorstellungen vom Wohnen ab, also auch vom Verhältnis zwischen mehr Freiraum und geringerer ausnutzbarer Grundstücksfläche.
Offene Bauweise beim Einfamilienhaus planen
Beim Einfamilienhaus spielt die offene Bauweise ihre Stärken besonders aus. Das freistehende Haus lässt sich rundum belichten, mit einem Garten umgeben und flexibel auf dem Grundstück positionieren. Damit die Abstandsflächen, die maximale Gebäudelänge und die Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten werden, ist eine sorgfältige Planung entscheidend.
Ein individuell geplantes Holzhaus bietet dafür viel Spielraum. Da jedes Gebäude auf das jeweilige Grundstück zugeschnitten wird, lassen sich Grenzabstände und Grundriss von Beginn an aufeinander abstimmen. Anbieter wie ISOWOODHAUS aus dem Sauerland planen jedes Einfamilienhaus individuell und setzen dabei auf ökologische Baustoffe und ein gesundes Wohnklima.
Bauherren, die ihr Zuhause in offener Bauweise umsetzen möchten, profitieren von der Kombination aus freier Planung und nachhaltiger Holzbauweise. Vertiefende Informationen bieten die Seite zum Holzhaus sowie der ausführliche Ratgeber zum Holzhaus bauen von ISOWOODHAUS.
Fazit
Die offene Bauweise ist die in Deutschland am weitesten verbreitete Bauweise für Wohngebäude. Sie verlangt einen seitlichen Grenzabstand, begrenzt die Gebäudelänge auf 50 Meter und lässt Einzelhäuser, Doppelhäuser sowie Hausgruppen zu. Rechtliche Grundlage ist § 22 BauNVO, die konkreten Vorgaben stehen im Bebauungsplan der Gemeinde.
Für Bauherren bedeutet die offene Bauweise mehr Licht, mehr Ruhe und einen Garten rund um das Haus, zugleich aber einen höheren Flächenbedarf. Eine frühzeitige Prüfung von Bebauungsplan und Abstandsflächen schafft Planungssicherheit und bewahrt vor teuren Überraschungen.
FAQ – Häufige Fragen zur offenen Bauweise
Ist ein Einfamilienhaus immer offene Bauweise?
Freistehende Einfamilienhäuser sind typische Beispiele für die offene Bauweise. Ein Einfamilienhaus kann jedoch auch Teil einer Doppelhaus- oder Reihenhausbebauung sein und muss deshalb nicht automatisch freistehend gebaut werden.
Für welche Grundstücke eignet sich die offene Bauweise?
Besonders geeignet sind Grundstücke, die ausreichend Platz rund um das Gebäude bieten. Auf sehr schmalen Grundstücken kann der zusätzliche Flächenbedarf dagegen die Größe und Gestaltung des Hauses einschränken.
Braucht ein Haus in offener Bauweise mehr Grundstücksfläche?
In der Regel ja. Da neben dem Gebäude Freiflächen verbleiben, wird mehr Grundstück benötigt als bei unmittelbar aneinandergebauten Häusern. Dafür entstehen zusätzliche Möglichkeiten für Garten, Terrasse und Fensterflächen.
Ist die offene Bauweise teurer?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Größere Grundstücke und umfangreichere Außenanlagen können die Gesamtkosten erhöhen. Auch die größere Außenfläche eines freistehenden Hauses kann sich auf Bau- und Energiekosten auswirken.
Welche Ausrichtung eignet sich für ein freistehendes Haus?
Die freie Stellung ermöglicht es, Wohnräume und große Fensterflächen gezielt nach Sonne und Grundstück auszurichten. Häufig werden Wohn- und Essbereiche zur sonnigen Garten- oder Terrassenseite orientiert, während Nebenräume auf weniger bevorzugten Gebäudeseiten liegen.
Welche Vorteile bietet die offene Bauweise für den Grundriss?
Fenster können auf mehreren Gebäudeseiten eingeplant werden, wodurch sich Räume flexibler anordnen und natürlich belichten lassen; im Unterschied zur Grenzbebauung lässt die offene Bauweise dabei mehr Freiheit bei der Anordnung von Fenstern und Zugängen. Auch Zugänge zu Garten und Terrasse können an unterschiedlichen Seiten des Hauses entstehen.
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